Archiv für Oktober, 2017

Auf Anweisung der Stadt Regensburg

Mit der Mietpreisbremse gegen Hartz IV-Empfänger

Als Mittel, um die Mieten in Zaum zu halten, erweist sich die Mietpreisbremse zunehmend als wirkungslos. Dafür wird sie nun zur Schikane für wohnungssuchende Hartz IV-Empfänger – auf Weisung der Stadt Regensburg.

Die Mietpreisbremse wird zu einem Instrument, als das es nie gedacht war. Jobcenter-Geschäftsführerin Birgitt Ehrl verweist auf die Stadt als verantwortlichen Weisungsträger - zuständig ist Bürgermeisterin gertrud Maltz-Schwarzfischer. Foto: Archiv

Die Mietpreisbremse wird zu einem Instrument, als das es nie gedacht war. Jobcenter-Geschäftsführerin Birgitt Ehrl verweist auf die Stadt als verantwortlichen Weisungsträger – zuständig ist Bürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer. Foto: Archiv

„Die Mietpreisbremse will nicht einen Umzug verhindern, sondern sie will, dass die Mieten bei Neuvermietungen nur noch jeweils 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.“

So steht es in der etwas kryptische Antwort, die unsere Redaktion von der Stadt Regensburg auf mehrere Fragen erhält, die sich mit dem Gebaren des Jobcenters in Zusammenhang mit der Mietpreisbremse beschäftigen. Die Verordnung – eigentlich dazu gedacht, Gering- und Durchschnittsverdiener vor rasant steigenden Mieten zu schützen – wird darin zum eigenverantwortlichen Akteur und Willensträger erklärt. Dass die Stadt als Weisungsträger des Jobcenters, in Person von Bürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer, direkt verantwortlich ist für ein Verhalten, das zwar nicht die Mietpreisentwicklung dämpft, aber Hartz IV-Empfängern das Leben schwer macht, wird darin verschwiegen. Doch von Anfang an.

Wie berichtet, verweigert das städtische Jobcenter aktuell einem Hartz IV-Empfänger, Hartmut R., die Kostenübernahme für den Umzug in eine neue Wohnung und die Bezahlung der für Regensburg zumindest marktüblichen Miete. Lapidare Begründung auf dem vorgedruckten Standardformular: „Nachdem der uns nachgewiesene Mietpreis von 330 Euro inklusive Heizung und Nebenkosten gegen die seit 01.08.2015 gültige Mietpreisbremse verstößt, wird dem Umzug in diese Wohnung nicht zugestimmt.“

330 Euro - zu hoch befindet das Jobcenter. Begründung: Mietpreisbremse.

330 Euro – zu hoch befindet das Jobcenter. Begründung: Mietpreisbremse.

Die Mietpreisbremse wurde vor zwei Jahren eingeführt, um die rasante Mietpreisentwicklung in Regensburg zu bremsen. Bestandsmieten sollen – so sieht es § 556 d BGB seitdem vor – bei einem Mieterwechsel nur maximal zehn Prozent über die sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“ steigen dürfen.

Was hat die Mietpreisbremse gebracht? „Nichts.“

Was die neue Verordnung seitdem für Wohnungssuchende in Regensburg bewirkt hat, beschreibt Werner Hinreiner vom Mieterbund mit einem Wort: „Nichts.“ Auf dem Wohnungsmarkt herrsche das Gesetz von Angebot und Nachfrage, so Hinreiner. „In Regensburg ist die Nachfrage hoch und das Angebot zu niedrig. Vor diesem Hintergrund kann bei Verhandlungen um einen Mietvertrag auch nicht von gleichberechtigten Partnern die Rede sein. Wenn der Wohnungssuchende einwendet, dass die Miete zu hoch, sei, dann wird er vom Vermieter hören, er soll sich eben etwas anderes suchen. In der Praxis werden die Allermeisten den Vertrag unterschreiben, wenn sie sich die Miete irgendwie noch leisten können.“

Das Jobcenter macht es sich da einfacher – es verweist auf die Mietpreisbremse, gegen die der besagte Mietvertrag angeblich verstoße, verweigert damit die Übernahme von Umzugskosten, Darlehen für Kaution und Miete. Der Wohnungssuchende kann zusehen, wo er bleibt.

Gericht: „Mietpreisbremse lässt keinen Rückschluss auf den Wohnungsmarkt zu.“

Hartmut R. hat sich zwischenzeitlich einen Rechtsanwalt genommen. Der, Otmar Spirk, bezeichnet das Vorgehen der Behörde als „kafkaesk“. Er hat Widerspruch gegen den ablehnenden Bescheid eingelegt. „Das Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen hat bereits mehrmals entschieden und den Klägern gegen das Jobcenter durchweg recht gegeben.“ Begründung: Die Mietpreisbremse lasse keinen Rückschluss auf die tatsächlichen Gegebenheiten am Wohnungsmarkt zu. Spirk ist sich sicher das Verfahren zu gewinnen.

Die Geschäftsführerin des Jobcenters, Birgitt Ehrl, sieht ihr Verhalten als korrekt und in Einklang mit Recht und Gesetz an. Sie kann dabei insbesondere auf die Stadt Regensburg verweisen. Diese sei „fachaufsichtlicher Weisungsträger für die kommunalen Leistungen, also insbesondere auch die Kosten der Unterkunft“. Die Stadt habe die Verordnung zur Mietpreisbremse erlassen und als öffentliche Verwaltungsbehörde sei das Jobcenter gehalten, solche Verordnungen ihres Weisungsträgers zu beachten. Der Weisungsträger, also die Stadt Regensburg, wiederum verschließt die Augen vor den tatsächlichen Folgen und lässt ihre eigene Verantwortung unerwähnt, wie obige Antwort zeigt. Nochmals zur Erinnerung:

„Die Mietpreisbremse will nicht einen Umzug verhindern, sondern sie will, dass die Mieten bei Neuvermietungen nur noch jeweils 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.“

Was ist eine ortsübliche Vergleichsmiete?

Doch wie stellt man sie nun fest – diese „ortsübliche Vergleichsmiete“? Werner Hinreiner verweist dazu vor allem auf den Mietspiegel. „Entsprechend der dort vorgegebenen Punkte muss man die Wohnung einordnen, dann zehn Prozent draufschlagen und mit der tatsächlichen Miete vergleichen.“

Werner Hinreiner: "Die städtische Tochter greift zu Mitteln, die von raffgierigen Investoren und Miethaien praktiziert werden: Vertreibung von Mietern unter Umgehung des Rechts."

Werner Hinreiner: „Die Mietpreisbremse ist nicht dazu gedacht, Hartz IV-Empfänger zu triezen.“ Foto: Archiv

Der Preis pro Quadratmeter Warmmiete für die erwähnte Wohnung – 22 Quadratmeter, 330 Euro warm – liegt bei 15 Euro. Eine überschlägige Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des städtischen Mietspiegels und des Betriebskostenspiegels des Mieterbunds ergibt 14,23 Euro. Damit läge die Wohnung innerhalb des Rahmens der Mietpreisbremse – oberflächlich betrachtet. Und recht viel mehr kann auch ein (potentieller) Mieter im Grunde nicht leisten. Werner Hinreiner: „Viele Daten, die man zur Berechnung der Vergleichsmiete benötigt, weiß der Mieter oft nicht, schon gar nicht vor Abschluss des Mietvertrags.“ Hinreiner nennt unter anderem das Alter der Wohnung oder den Zeitpunkt der letzten Renovierung.

Auch sei selbst bei einer genauen Berechnung nicht gesagt, dass man mit dem Einwand, die Miete verstoße gegen die Mietpreisbremse bei einer eventuellen Gerichtsentscheidung zwingend recht bekäme. Hinreiner: „Grundsätzlich herrscht in Deutschland Vertragsfreiheit.“ Ein Vermieter kann auch zum Beispiel durch eigene Gutachten belegen, dass seine Miete gerechtfertigt ist. „Eine tatsächliche Obergrenze, mit der man vor Gericht wirklich erfolgreich sein würde, ist Wucher.“ Dafür müsste die Miete 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. „Aus meiner jahrzehntelangen Erfahrung kenne ich in Regensburg nur einen Fall, wo das Gericht eine Wuchermiete erkannt hat.“

Vertrag unterschreiben und mit ungewissem Ausgang klagen?

All diesen Widrigkeiten zum Trotz gäbe es Hinreiner zufolge einen zumindest theoretisch gangbaren Weg, um einen neuen Mietvertrag im Hinblick auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse überprüfen zu lassen. „Dafür müsste man zunächst den Vertrag unterschreiben, dann Einwände erheben und am Ende ein Gericht entscheiden lassen, ob eine niedrigere Miete und die Rückzahlung zu viel gezahlter Beträge gerechtfertigt wäre.“ Der Ausgang eines solchen Verfahrens: ungewiss.

Das Jobcenter muss sich – auf Weisung der Stadt Regensburg – mit alledem nicht beschäftigen. Es liefert keinerlei Begründung, warum der Preis für die besagte Wohnung gegen die Mietpreisbremse verstoßen und die durchaus fließende Höhe der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ um mehr als zehn Prozent überschreiten soll. In dem ablehnenden Bescheid findet sich abgesehen von der blanken Behauptung kein weiteres Wort.

Werner Hinreiner ist sichtlich beeindruckt von diesem Vorgehen. „Das Ziel, den Markt zu beeinflussen, hat die Mietpreisbremse nicht erreicht. Dass sie jetzt zu etwas verwendet wird, wofür sie nie gedacht war, nämlich Empfänger von Transferleistungen zu triezen, ist bizarr.“

„Jahrzehntelange Versäumnisse werden abgewälzt.“

Tatsächlich befinden sich Stadt und Jobcenter in einem gewissen Dilemma. In der Vergangenheit gab es gewerbliche Vermieter, die es sich zum Geschäftsmodell erkoren hatten, heruntergekommene Buden aufzukaufen oder anzumieten und diese dann zum Höchstpreis, der vom Jobcenter übernommen wurde, an Hartz IV-Empfänger zu vermieten. Rechtsanwalt Spirk schildert gegenüber unserer Redaktion mehrere solcher Fälle – Hartmut R. gehört nicht dazu.

Dieses Geschäftsmodell wäre mit dem jetzigen Vorgehen des Jobcenters so wohl nicht mehr möglich, allerdings auf dem Rücken der Wohnungssuchenden, denen der Umzug in solche Wohnung verwehrt wird und die auf dem angespannten Regensburger Markt nichts anderes finden.

Theoretisch wäre Folgendes möglich: Der betroffene Hartz IV-Empfänger müsste auf eigenes Risiko die Wohnung mieten, das Geld für Umzug, Kaution und Miete oberhalb des gewährten Arbeitslosengeldes II selbst aufbringen, dann Einwände erheben, gegebenenfalls klagen und dürfte sich anschließend – sofern er tatsächlich gewinnen würde – mit dem Jobcenter darüber streiten, ob ihm die Kosten für den Umzug rückwirkend erstattet werden.

Rechtsanwalt Otmar Spirk ist angesichts dieses Szenarios unter Verantwortung der Stadtspitze sichtlich erzürnt: „Man wälzt die jahrzehntelangen, selbstverschuldeten Versäumnisse ihrer Wohnungspolitik auf die Schwachen in der Stadtgesellschaft ab. Wie traurig und zynisch.“ Das hätte die Mietpreisbremse sicher nicht gewollt.

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