Das Ende des Regensburger Traumlandmodells?
Massive Lockerungen beim Bauturbo, keine Einigung beim Regensburger Baulandmodell – am Donnerstag steht das Thema sozialer Wohnungsbau im Stadtrat auf der Tagesordnung. Ein Blick über Regensburg hinaus – und wieder zurück.
Frei noch Rio Reiser kann man für Regensburg die Frage stellen: Gibt es eine Stadt auf der Erde, wo der Traum Wirklichkeit ist? Ich weiß es wirklich nicht. Ich weiß nur eins, und da bin ich sicher: Diese Stadt ist es nicht.
Für Reiser war der Traum Weltfrieden. Die Stadt Regensburg ist weniger vermessen. Die Regensburgerinnen gäben sich schon mit sozialem Wohnungsbau zufrieden. Konkret die Umsetzung des Regensburger Baulandmodells. Doch Aufgrund von Widrigkeiten auf dem Markt und leeren staatlichen Fördertöpfen wird das Baulandmodell immer mehr zum Traumlandmodell. Und der Traum droht kommenden Donnerstag zu platzen. Aber warum?
Markus Söders Wohnbaustadl – ein Frustspiel in drei Akten
Der humoristische Dreiakter von Markus Söders Theaterstadl beginnt bereits 2008. Zu damaliger Zeit ist der fränkische Foodfluencer noch bayerischer Finanzminister und die Welt wird von der globalen Finanzkrise erschüttert. Auch das beschauliche Bayern bekommt Risse, die Bayerische Landesbank (Bayern LB) gerät in Schieflage.
Söder rettet sie 2013, indem er die Gemeinnützige Bayerische Wohnungsgesellschaft GBW an eine Investorengruppe verkauft. 33.000 Sozialwohnungen gingen zum Preis von 2,5 Milliarden Euro über den Ladentisch.
2. Akt: 10.000 neuen Sozialwohnungen bis 2025
Im zweiten Akt befinden wir uns schon im Jahr 2018 n. d. Z. Es ist Landtagswahl in Bayern und Markus Söder legt es auf das Ministerpräsidentenamt an. Die Munition seiner Wahl?
Soziale Wahlversprechen. Genauer: der Bau von 10.000 neuen Sozialwohnungen bis 2025. Dazu sollte eine staatliche Wohnungsbaugesellschaft errichtet werden, sie wird den Namen „die Bayernheim“ tragen.
3. Akt: Nur 500 Wohnungen und leere Fördertöpfe
2025, im Jahr des Jubiläums der 10.000 gebauten Wohnung, zeigt ein Blick auf die politische Realität, dass gut 500 Wohnung gebaut wurden. Von der Zielsetzung 10.000 hatte man sich schon 2024 verabschiedet. 2025 war außerdem das Jahr, in dem die bayerische Staatsregierung verkündete, dass der staatliche Fördertopf für sozialen Wohnungsbau leer sei.
Im Mai informierte Bauminister Bernreiter auf Anfrage des BR: „Wir schauen uns das an, was wir machen können. Jeden Einzelfall, schauen wir, ob wir da helfen können. Aber ansonsten muss ich auf den neuen Doppelhaushalt 26/27 verweisen. Dann wissen wir auch, was vom Bund zur Verfügung steht.“
Bis dahin blieben die Fördertöpfe leer. Laut dem Ministerpräsidenten werden im Doppelhaushalt 26/27 jährlich 1,2 Milliarden Euro für geförderten Wohnungsbau veranschlagt sein. Zusätzlich kämen 1,3 Milliarden Euro aus dem Sondervermögen des Bundes hinzu – verteilt auf zwei Jahre.
Finale: Geldverteilung wird zur Chefsache
Was nach gehörig Schotter für den sozialen Wohnungsbau aussieht, wird von steigenden Baupreisen und höheren Zinsen langsam dezimiert. Auf dem Papier stehen zwar beinahe die gleichen Fördersummen, die reale Kaufkraft ist aber viel geringer.
Das „grande finale“ bietet die Staatsregierung im Dezember 2025. Von nun an sollten alle Entscheidungen über sozialen Wohnungsbau zur Chefsache erklärt werden. Die Bezirke hätten nur noch in Einzelfällen das Entscheidungsrecht.
Diese administrative Änderung kurz vor den bayerischen Kommunalwahlen hat eine gewisse Brisanz. So kann leicht der Eindruck entstehen, dass eher die Parteizugehörigkeit der Stadtoberhäupter darüber entscheidet, ob ein positiver oder negativer Förderbescheid in den kommunalen Briefkasten flattert. Anders als das die gerechte Vergabe von Fördermitteln, garantiert durch die Verteilung von administrativer Macht auf mehreren Ebenen, tun könnte.
Lex Schuierer – Wohnbau-Edition
Man fühlt sich an die Lex Schuierer erinnert, als am 23. Juli 1985 das Gesetz zur Änderung des Bayerischen Verwaltungsverfahrensgesetzes (BayVwVfG) verabschiedet wurde. Dieses Gesetz wurde seiner Zeit beschlossen, um die Blockade des Schwandorfer Landrats Hans Schuierer gegen die WAA zu umgehen.
Bis zu diesem Tag war es Usus, dass die Aufsichtsbehörde im Bereich staatlichen Handelns das Heft an sich nahm und selbst Entscheidungen fällte, anstatt nachgeordnete Landesbehörden. Diese Verwaltungspraxis ist seit der Regierung Franz Josef Strauß Geschichte.
Der vor kurzem 95 Jahre alt gewordene Schuierer bezeichnete das Vorgehen damals als „Demokratur“. Ein Begriff, der einem auch im Zuge von Söders sozialen Wohnungsbaukapriolen in den Sinn kommen kann.
Regensburg: Ein Baulandmodell, das nicht mehr funktionieren kann
Das Frustspiel in drei Akten hat unmittelbare Auswirkungen auf Regensburg. Dort hatte der Rat der Stadt im Dezember 2019 das Regensburger Baulandmodell beschlossen. Es enthält unter anderem eine Quote, die bei Bauprojekten 40 Prozent geförderte Sozialwohnungen vorsieht. Außerdem sollten die Investoren durch städtebauliche Verträge an den Planungs- und Folgekosten beteiligt werden. Das Modell zielt auf eine sozial gerechte Bodennutzung ab und soll eine bessere soziale Durchmischung in neuen Wohnquartieren unterstützen.
Das Kern-Problem? Die staatlichen Fördertöpfe sind leer. Seit Mitte 2025. Bauminister Bernreiter hatte weiter oben die Güte, uns ins Bild zu setzen.
Vor diesem Problem steht übrigens nicht nur Regensburg, sondern alle Kommunen im Freistaat.
Kniefall vor Bauträgern?
Im November 2025 übten die großen Regensburger Bauträger in einem Brandbrief Druck auf die Stadt aus. Die Hauptforderung: das Regensburger Baulandmodell muss weg. Der freie Markt solle die Lage in den Griff bekommen. Der CSU-Fraktion im Stadtrat dürfte die Forderung zupass gekommen sein. Hatte sie selbiges doch schon im Juli 2025 verlauten lassen.
Durch bewusstes Nichthandeln des Freistaates suggeriert man kommunale Unfähigkeit bei der Oberbürgermeisterin und Teilen des Stadtrats.
Die Lösung: Der Bauturbo-Vorschlag des Planungsreferenten fliegt vom Tisch und wird durch massive Lockerungen ersetzt – mit verschleierndem Vokabular. Für das Baulandmodell gibt es bislang keinen neuen Vorschlag.
Heißt es bei der Stadtratssitzung am Donnerstag also: weg mit dem Regensburger Baulandmodell?
Regensburg als Spielball politischer Begehrlichkeiten
Die Chancen stehen schlecht für den sozialen Wohnungsbau in Bayern. Markus Söders Dreiakter vermittelt den Eindruck, dass der Punkt nicht besonders hoch auf der Prioritätenliste des Landesvaters steht.
Die implizite Logik, man könnte durch ein Kreuz bei den Christsozialen die Chancen auf sozialen Wohnungsbau für Regensburg oder sonst wo erhöhen, trägt ein gehöriges Demokratiedefizit in sich.
Möchte man seine Hoffnungen auf eine Partei übertragen, deren Vorsitzender wenig Probleme damit hat, das „Checks and Balances“ von Kommune, Bezirk und Land auszuhebeln? Um durch kamerale Winkelzüge exekutiven Druck auf die Kommunen ausüben zu können? Um so vielleicht die ein oder andere Kommune zugunsten der bayerischen Volkspartei CSU zu gewinnen?
Die Donaumetropole ist in diesem Machtspiel ein Objekt heißer Begierde.
Rio Reisers Text geht übrigens noch weiter, er singt:
Der Traum ist aus, zu dieser Zeit
Doch nicht mehr lange – mach dich bereit
Für den Kampf ums Paradies
Wir haben nichts zu verlieren, außer uns´rer Angst
Es ist unsere Zukunft, unser Land
Gib mir deine Liebe, gib mir deine Hand.
Im Kampf ums Paradies reicht es in Regensburg bereits aus, sein Kreuz auf einem Wahlschein zu machen. Man könnte aktiv zur Stärkung der „Checks and Balances“ von Kommune, Bezirk und Land beitragen und in letzter Konsequenz die liberale Demokratie stärken. In einem Land, das seit 1957 ununterbrochen von der selben Partei regiert wird.
Jakob Friedl
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Vorspiel zum im Artikel dargestellten Frustspiel, 0.Akt: Bereits in den 90er Jahren hat die CSU unter E.Stoiber mit der Laptop und Lederhosn Kampagne “Offensive Zukunft Bayern” für ca 4 Milliarden € Immobilien privatisiert, so z.B. auch die Häuser in der Safferlingstraße beim Ostpark, wo meine Familie gewohnt hat. Die Mieten waren billig, die Wohnqualität bestens: Die jungen Leute haben renoviert und es sich schön gemacht, den Pakettboden wieder herausgeholt oder sich eine Badewanne in die Küche gebaut. Nach dem Verkauf wurden die Wohnungen ersteinmal kaputtrenoviert und über doppelt so teuer vermietet…. Danke CSU!
Allgemeine soziale Probleme gezielt zu verschärfen um die so entstehende Stimmung gegen Geflüchtete oder andere Randgruppen zu nutzen, ist ein altes Rezept von CSU und rechten Parteien, nicht nur in Deutschland. Da kann man noch viel weiter in die Vergangenheit zurückblicken.
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Bei der Verschärfung der Wohnraumkrise, bzw. der Bekämpfung von gemeinnützig organisiertem Wohnraum wirkt auch der Bund mit: Die Bundesimmobilienanstalt BimA droht damit Erbpachtverträge für Genossenschaften auslaufen zu lassen und will, so wurde es mir zugetragen, eine 2000fach erhöhte Pacht für den gemeinnützigen Bauverein aufrufen. Wenn sich diese Politik nicht ändert, gibt es in der Hornstraße dann in 20 Jahren keine günstigen und guten Wohnungen mehr! Dies Privatisierungsstrategie ist eine gezielte Umverteilung zugunsen der Bau- bzw. Finanzwirtschaft.
Und dazu kommt jetzt noch der sog. “Bauturbo” der falsch angewandt, die Position der Kommunen schwächt und diese gezielt überfordert. Wenn sich die Kommunen nicht klare Strategien und einen Werkzeugkasten zulegen um mit dem Druck und den neuen Möglichkeiten im Sinne des Gemeinwohls umzugehen, bleiben Genossenschaften vollkommen auf der Strecke.
Übrigens: Auch die Regensburger Evangelische Wohltätigkeitsstiftung stößt seit ein paar Jahren bis zu einem (erstaunlichen) Schwellenwert alle Immobilien ohne Gutachter ab und hat sich dieses faule Vorgehen vom Ausschuss genehmigen lassen. Pech, wenn dann eine Immoklitsche diese Schnäppchen weiterverwertet…. Schlecht auch für die Mieterrechte, den die EWS könnte sich hier ja in der Eigentümerversammlung einbringen.
Die EWS sollte ihre Baugrundstücke in Zukunft auch nicht mehr dem IZ zur Verfügung stellen, sondern Genossenschaften einbinden und klare Vorgaben machen.
Die Misswirtschaft greift gut ineinander. Die Wohnraumkrise betrifft die Meisten und hat leider auch ein großes Potenzial rassistisch und klassistisch instrumentalisiert zu werden.
Jakob Friedl
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Die Stellungnahme des Architekturkreises zum Bauturbo-Änderungsbeschluss bringt es sachlich und präzise auf den Punkt, was am Donnerstag im Stadtrat zur entgültigen Entscheidung ansteht: https://ribisl.org/wp-content/uploads/2026/02/26-02-19_Architekturkreis-Stellungnahme.pdf
Es lohnt sich die Debatte zum Bauturbo(Änderungsantrag) im Planungsausschuss nachzuhören, ab min 51:
https://www.regensburg.de/rathaus/stadtpolitik/stadtrat/aufzeichnungen-der-stadtratssitzungen/oeffentliche-sitzung-des-ausschusses-fuer-stadtplanung-verkehr-und-wohnungsfragen-vom-03-02-2026
Hier meine Gegenrede zum Änderungsantrag der CSU, den die ehem. Grauen Koalition inkl. Brücke. SPD und Brücke im Planungsausschuss mitgetragen haben. Offenbar hatte die CSU, die ihren konkreten Überraschungsänderungsantrag nur mit der Verwaltung vorbesprochen, die Verwaltung und die Kolleginnen haben sich dann etwas übberumpeln lassen. Geschikt eingefädelt. Besser für die Stadt wäre es gewesen, wenn zunächst einmal das Baureferat den ursprünglichen Beschlussvorschlag näher erklärt hätte….
Das werde ich am Donnerstag im Stadtrat dazu sagen:
“[… ] Ich bin nicht sprech- & abstimmungsberechtigt im Planungsausschuss, aber ich habe in den vergangenen 6 Jahren keine einzige Sitzung des Planungsausschusses verpasst. Stadtplanung interessiert mich, darum war ich im September beim Nationalen Stadtentwicklungskongress des deutschen Städtetags in Rostock.
Das große Thema auf dem mit politischen Entscheidungsträgerinnen und Wissenschaftlerinnen besetzten Podium und in den vielen Vorträgen und Diskussionsveranstaltungen war, wie die Kommunen mit der Novelle des Baugesetzes mit Experimentierklausel – genannt „Bauturbo“ – umgehen können oder besser gesagt müssen, ob es gelingen kann, die Novelle des Baugesetzes sinnvoll zu nutzen, ob es Kommunen unter den gegenwärtigen Bedingungen gelingen kann, weiterhin städtebauliche, ökologische und soziale Qualität und bezahlbaren Wohnraum in den neuen Quartieren zu sichern, Flächenfraß zu vermeiden und eine doppelte Innenentwicklung, also ökologisch und sozial hochwertige Nachverdichtung, zu ermöglichen. Zentrales Thema dabei war, wie gemeinnützige Akteure, also Baugenossenschaften, mit einbezogen und gestärkt werden können, z. B. auch durch privates Kapital und wie lebendige Nachbarschaften, in denen Demokratie und Beteiligung tatsächlich gelebt werden kann, möglich werden. Hierfür braucht es jedoch vor allem: Zeit, klare Vorgaben und eine bewältigbare Strategie.
Qualität lohnt sich, denn die neuen Quartiere bleiben uns noch lange erhalten.
Beim großen Thema „Bauturbo“ war sich das gesamte Podium und der Saal mit über tausend Zuschauerinnen sehr einig: Der Bauturbo überlastet die Kommunen durch die schnell abzuarbeitenden Bauanträge, begünstigt durch die schnell auszustellen Vorbescheide Bodenspekulation,
schwächt die Position der Kommunen und die Chancen der Baugenossenschaften, führt zu weniger Transparenz und begünstigt durch verkürzte Abläufe abseits der Bauleitplanung einen Mangel an Qualität. Der sog. Bauturbo selbst könnte sich wiederum in weiten Teilen noch als Zeit-, Geld- und Kapazitäten fressender Papiertiger erweisen, wenn die Kommunen aufgrund von Präzedenzfällen mit Klagen konfrontiert werden und führt nicht zwangsläufig schneller zu Wohnraum und nicht zu bezahlbaren Mieten.
Nur eine Person in Rostock teilte keine dieser Bedenken: Die CDU-Abgeordnete.
Zur aktuellen Position von CSU, Brücke, SPD, FDP, Freien Wählern und CSB im Regensburger Stadtrat komme ich später noch.
Zunächst einmal möchte ich lobend hervorheben, dass sich das Baureferat in der Beschlussvorlage mit den Chancen und Möglichkeiten der Baugesetznovelle auseinandergesetzt hat und hierbei vor allem den Handlungsspielraum der Kommune im Blick hat, weshalb es die Grenzwerte, ab denen ein transparentes und öffentlich einsehbares Bauleitverfahren eingeleitet werden muss und ab dem z.B. das Baulandmodell greift, von dem grundsätzlich immer Ausnahmen gemacht werden können, vorsichtig bei ca. 30 Wohneinheiten setzen wollte.
CSU, Brücke, SPD, FDP, Freien Wählern und CSB haben diesen Schwellenwert mit einem Änderungsantrag einfach mal auf die Größe eines Fußballfelds vervielfacht und die Verhandlungsposition der Kommune und der Träger öffentlicher Beange damit massiv geschwächt. „Damit der Turbo richtig zünden kann!“ BAUBAUBUMMBUMM.
Dem Planungsausschuss wird dann nur noch das vorläufige Ergebnis des Aushandlungsprozesses zwischen Stadtverwaltung und Bauherr vorgelegt oder die Baugenehmigung zur Kenntnis gebracht. Was darüber hinaus in städtebaulichen Verträgen geregelt wird ist im Gegensatz zu einem B-Plan sowieso für immer nichtöffentlich und durch die Zivilgesellschaft nicht mehr nachprüfbar: Spielplätze, Kita, Freiflächen oder sehr unwahrscheinlich: Gemeinschaftsräume
Gut ist auch dass das Baureferat, wie beim bereits beim Nationalen Stadtentwicklungskongress empfohlen die Auswirkungen des Bauturbos und der Verfahrensweise der Stadt Regensburg nach einem Jahr evaluieren will. Hierbei muß auch untersucht werden wie gebaut wurde, städtebauliche Ziele aus Rahmenplaungen oder dem Regensburg-Plan 2040 eingehalten werden konnten und ob die Strategie der Stadtverwaltung aufgeht.
CSU, Brücke, SPD, FDP, Freien Wählern und CSB werden hoffentlich nicht nur zählen, wie viele teure Schrottwohnungen in anonyme Schrottumgebungen gebaut wurden.
Vor 15 Jahren haben viele Kommunen mit Baulandmodellen und der vermehrten Anwendung von Bebauungsplänen auch im kleineren Maßstab auf die gestiegenen Anforderungen einer verträglichen Stadtentwicklung reagiert.
Bauleitverfahren sind etwas schönes: Es gibt mindestens eine Informationsveranstaltung, in zwei Runden Behörden und Öffentlichkeitsbeteiligung. Die Einwände müssen transparent abgearbeitet werden und auch das Resultat, die Inhalte des festgesetzten Bebauungsplans bleiben für immer sichtbar, z.B. hier ist ein Spielplatz, hier ein Gemeinschaftsraum usw.
Bei beschleunigten B-Plan-Verfahren ist die Beteiligung der Öffentlichkeit eingeschränkter, Einwendungen können leichter negiert werden. Bei einem beschleunigten Verfahren ist immer zu befürchten und lässt sich in unserer Stadt an vielen Beispielen aus der Vergangenheit auch ablesen, dass Biotope übersehen werden, da keine ausreichende Umweltprüfung stattfindet. Siehe erster Aufschlag für den Hollerweg am Keilberg, siehe Wohnen am Kunstpark.
Die Schneise, die ein falsch angewandter „Bauturbo“ in die qualitativen Errungenschaften der Baukultur schlägt, wird sich im Nachhinein nur sehr schwer wieder reparieren lassen.
Zum Abschluss meiner Rede möchte ich noch die gute Arbeit der Grünen und der ÖDP im Planungsausschuss herausstellen und veranschaulichen wie erschreckend plump vor allem seitens der ehemaligen „Grauen Koalition“ argumentiert wurde.
Klaus Rappert von der SPD sagt: Besser teure Wohnungen als gar keine Wohnungen.
Ich möchte fragen:
Wollen wir wirklich turbo-schnell schlechte, lärmbelastete und phantasielos geplante Wohnanlagen, mit mühsam reinverhandelter Kita, ohne qualitativ hochwertige Begegnungsräume und Außenflächen?
Wollen wir schnell und mangelhaft genehmigt auf Biotope bauen – ohne angemessen für sozialen und ökologischen Ausgleich zu sorgen, um dort eine entmündigte Bewohnerschaft unterzubringen und endlich endlich wieder ordentlich Profit abzuzwacken, der nicht in das Wohnumfeld reinvestiert wird?
Ist das unsere Vorstellung von einer zukunftsorientierten Baukultur und qualitätvollen Stadtentwicklung?
Ich sage: Auf gar keinen Fall!
Benedikt Suttner griff im Planungsausschuss die eingangs erwähnten Argumente der Nationalen Stadtentwicklungskonferenz auf und steht dem „Turbo“ skeptisch gegenüber.
Christoph Schießl von den Freien Wählern sagte dazu: „Wir können nicht nur Baumhäuser bauen.“ Die bundesweit als sinnvoll verhandelte Fachmeinung nennt er abfällig „Ideologie“. Von Michael Lehner wurde Suttner sogar Mitleidlosigkeit für Wohnungssuchende vorgeworfen.
Ich sage:
Jede Person, die eine Wohnung sucht, hat natürlich einen individuellen Leidensdruck. Aber im Sinne einer zukunftsfähigen Stadtentwicklung muss Regensburg immer im Gesamten betrachtet werden. Nur wenn Regensburg eine lebenswerte Stadt bleibt, wenn Wohnen bezahlbar, wenn Gemeinschaftsflächen und Begnungsräume entstehen können, kann Ribisl-Kunstheilsalbe ihre Wirkung entfalten.
Danke!
[…]”
Hier noch die gute Beschlussvorlage des Baureferats: https://ribisl.org/wp-content/uploads/2026/02/02_03_Bauturbo.pdf
Sozialer Wohnunngsbau
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Kommentar gelöscht. Belegen Sie Ihre Behauptungen.