Das Ende des Regensburger Traumlandmodels?

Massive Lockerungen beim Bauturbo, keine Einigung beim Regensburger Baulandmodell – am Donnerstag steht das Thema sozialer Wohnungsbau im Stadtrat auf der Tagesordnung. Ein Blick über Regensburg hinaus – und wieder zurück.

Frei noch Rio Reiser kann man für Regensburg die Frage stellen: Gibt es eine Stadt auf der Erde, wo der Traum Wirklichkeit ist? Ich weiß es wirklich nicht. Ich weiß nur eins, und da bin ich sicher: Diese Stadt ist es nicht.

Für Reiser war der Traum Weltfrieden. Die Stadt Regensburg ist weniger vermessen. Die Regensburgerinnen gäben sich schon mit sozialem Wohnungsbau zufrieden. Konkret die Umsetzung des Regensburger Baulandmodells. Doch Aufgrund von Widrigkeiten auf dem Markt und leeren staatlichen Fördertöpfen wird das Baulandmodell immer mehr zum Traumlandmodell. Und der Traum droht kommenden Donnerstag zu platzen. Aber warum?

Markus Söders Wohnbaustadl – ein Frustspiel in drei Akten

Der humoristische Dreiakter von Markus Söders Theaterstadl beginnt bereits 2008. Zu damaliger Zeit ist der fränkische Foodfluencer noch bayerischer Finanzminister und die Welt wird von der globalen Finanzkrise erschüttert. Auch das beschauliche Bayern bekommt Risse, die Bayerische Landesbank (Bayern LB) gerät in Schieflage.

Söder rettet sie 2013, indem er die Gemeinnützige Bayerische Wohnungsgesellschaft GBW an eine Investorengruppe verkauft. 33.000 Sozialwohnungen gingen zum Preis von 2,5 Milliarden Euro über den Ladentisch.

2. Akt: 10.000 neuen Sozialwohnungen bis 2025

Im zweiten Akt befinden wir uns schon im Jahr 2018 n. d. Z. Es ist Landtagswahl in Bayern und Markus Söder legt es auf das Ministerpräsidentenamt an. Die Munition seiner Wahl?

Soziale Wahlversprechen. Genauer: der Bau von 10.000 neuen Sozialwohnungen bis 2025. Dazu sollte eine staatliche Wohnungsbaugesellschaft errichtet werden, sie wird den Namen „die Bayernheim“ tragen.

3. Akt: Nur 500 Wohnungen und leere Fördertöpfe

2025, im Jahr des Jubiläums der 10.000 gebauten Wohnung, zeigt ein Blick auf die politische Realität, dass gut 500 Wohnung gebaut wurden. Von der Zielsetzung 10.000 hatte man sich schon 2024 verabschiedet. 2025 war außerdem das Jahr, in dem die bayerische Staatsregierung verkündete, dass der staatliche Fördertopf für sozialen Wohnungsbau leer sei.

Im Mai informierte Bauminister Bernreiter auf Anfrage des BR: „Wir schauen uns das an, was wir machen können. Jeden Einzelfall, schauen wir, ob wir da helfen können. Aber ansonsten muss ich auf den neuen Doppelhaushalt 26/27 verweisen. Dann wissen wir auch, was vom Bund zur Verfügung steht.“

Bis dahin blieben die Fördertöpfe leer. Laut dem Ministerpräsidenten werden im Doppelhaushalt 26/27 jährlich 1,2 Milliarden Euro für geförderten Wohnungsbau veranschlagt sein. Zusätzlich kämen 1,3 Milliarden Euro aus dem Sondervermögen des Bundes hinzu – verteilt auf zwei Jahre.

Finale: Geldverteilung wird zur Chefsache

Was nach gehörig Schotter für den sozialen Wohnungsbau aussieht, wird von steigenden Baupreisen und höheren Zinsen langsam dezimiert. Auf dem Papier stehen zwar beinahe die gleichen Fördersummen, die reale Kaufkraft ist aber viel geringer.

Das „grande finale“ bietet die Staatsregierung im Dezember 2025. Von nun an sollten alle Entscheidungen über sozialen Wohnungsbau zur Chefsache erklärt werden. Die Bezirke hätten nur noch in Einzelfällen das Entscheidungsrecht.

Diese administrative Änderung kurz vor den bayerischen Kommunalwahlen hat eine gewisse Brisanz. So kann leicht der Eindruck entstehen, dass eher die Parteizugehörigkeit der Stadtoberhäupter darüber entscheidet, ob ein positiver oder negativer Förderbescheid in den kommunalen Briefkasten flattert. Anders als das die gerechte Vergabe von Fördermitteln, garantiert durch die Verteilung von administrativer Macht auf mehreren Ebenen, tun könnte.

Lex Schuierer – Wohnbau-Edition

Man fühlt sich an die Lex Schuierer erinnert, als am 23. Juli 1985 das Gesetz zur Änderung des Bayerischen Verwaltungsverfahrensgesetzes (BayVwVfG) verabschiedet wurde. Dieses Gesetz wurde seiner Zeit beschlossen, um die Blockade des Schwandorfer Landrats Hans Schuierer gegen die WAA zu umgehen.

Bis zu diesem Tag war es Usus, dass die Aufsichtsbehörde im Bereich staatlichen Handelns das Heft an sich nahm und selbst Entscheidungen fällte, anstatt nachgeordnete Landesbehörden. Diese Verwaltungspraxis ist seit der Regierung Franz Josef Strauß Geschichte.

Der vor kurzem 95 Jahre alt gewordene Schuierer bezeichnete das Vorgehen damals als „Demokratur“. Ein Begriff, der einem auch im Zuge von Söders sozialen Wohnungsbaukapriolen in den Sinn kommen kann.

Regensburg: Ein Baulandmodell, das nicht mehr funktionieren kann

Das Frustspiel in drei Akten hat unmittelbare Auswirkungen auf Regensburg. Dort hatte der Rat der Stadt im Dezember 2019 das Regensburger Baulandmodell beschlossen. Es enthält unter anderem eine Quote, die bei Bauprojekten 40 Prozent geförderte Sozialwohnungen vorsieht. Außerdem sollten die Investoren durch städtebauliche Verträge an den Planungs- und Folgekosten beteiligt werden. Das Modell zielt auf eine sozial gerechte Bodennutzung ab und soll eine bessere soziale Durchmischung in neuen Wohnquartieren unterstützen.

Das Kern-Problem? Die staatlichen Fördertöpfe sind leer. Seit Mitte 2025. Bauminister Bernreiter hatte weiter oben die Güte, uns ins Bild zu setzen.

Vor diesem Problem steht übrigens nicht nur Regensburg, sondern alle Kommunen im Freistaat.

Kniefall vor Bauträgern?

Im November 2025 übten die großen Regensburger Bauträger in einem Brandbrief Druck auf die Stadt aus. Die Hauptforderung: das Regensburger Baulandmodell muss weg. Der freie Markt solle die Lage in den Griff bekommen. Der CSU-Fraktion im Stadtrat dürfte die Forderung zupass gekommen sein. Hatte sie selbiges doch schon im Juli 2025 verlauten lassen.

Durch bewusstes Nichthandeln des Freistaates suggeriert man kommunale Unfähigkeit bei der Oberbürgermeisterin und Teilen des Stadtrats.

Die Lösung: Der Bauturbo-Vorschlag des Planungsreferenten fliegt vom Tisch und wird durch massive Lockerungen ersetzt – mit verschleierndem Vokabular. Für das Baulandmodell gibt es bislang keinen neuen Vorschlag.

Heißt es bei der Stadtratssitzung am Donnerstag also: weg mit dem Regensburger Baulandmodell?

Regensburg als Spielball politischer Begehrlichkeiten

Die Chancen stehen schlecht für den sozialen Wohnungsbau in Bayern. Markus Söders Dreiakter vermittelt den Eindruck, dass der Punkt nicht besonders hoch auf der Prioritätenliste des Landesvaters steht.

Die implizite Logik, man könnte durch ein Kreuz bei den Christsozialen die Chancen auf sozialen Wohnungsbau für Regensburg oder sonst wo erhöhen, trägt ein gehöriges Demokratiedefizit in sich.

Möchte man seine Hoffnungen auf eine Partei übertragen, deren Vorsitzender wenig Probleme damit hat, das „Checks and Balances“ von Kommune, Bezirk und Land auszuhebeln? Um durch kamerale Winkelzüge exekutiven Druck auf die Kommunen ausüben zu können? Um so vielleicht die ein oder andere Kommune zugunsten der bayerischen Volkspartei CSU zu gewinnen?

Die Donaumetropole ist in diesem Machtspiel ein Objekt heißer Begierde.

Rio Reisers Text geht übrigens noch weiter, er singt:

Der Traum ist aus, zu dieser Zeit

Doch nicht mehr lange – mach dich bereit

Für den Kampf ums Paradies

Wir haben nichts zu verlieren, außer uns´rer Angst

Es ist unsere Zukunft, unser Land

Gib mir deine Liebe, gib mir deine Hand.

Im Kampf ums Paradies reicht es in Regensburg bereits aus, sein Kreuz auf einem Wahlschein zu machen. Man könnte aktiv zur Stärkung der „Checks and Balances“ von Kommune, Bezirk und Land beitragen und in letzter Konsequenz die liberale Demokratie stärken. In einem Land, das seit 1957 ununterbrochen von der selben Partei regiert wird.