100 Jahre alt und sanierungsbedürftig: Stadtbau Regensburg sucht Mieter „mit handwerklichem Geschick“
Stadtbau-Geschäftsführer Götz Kessler will keinen Quadratmeter Wohnraum mehr verkaufen. Zwei ältere Reihenhäuser vermietet die städtische Tochter deshalb zu ungewöhnlichen Konditionen.
Zwei Reihenhäuser im Kasernenviertel will Stadtbau-Geschäftsführer Kessler nicht verkaufen, sondern auf unorthodoxe Weise vermieten. Fotos: Stadt Regensburg/ Stadtbau/ Immo Scout 24
Sie sei „natürlich ungewöhnlich“, die Anzeige, mit der die Stadtbau Regensburg GmbH derzeit auf dem Portal Immo Scout 24 versucht, zwei Gebäude im Kasernenviertel zu vermieten. Das räumt Götz Kessler, Geschäftsführer der städtischen Wohnbaugesellschaft, unumwunden ein.
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Angeboten werden zwei Reihenhäuser, Baujahr 1924, 151 Quadratmeter Wohnfläche, sieben Zimmer, mit gut 600 Quadratmetern Grund. Kaltmiete: 1.200 Euro. Das Ungewöhnliche: die Gebäude sind – das lässt sich auch den veröffentlichten Fotos entnehmen – arg renovierungsbedürftig, und die Kosten dafür sollen die künftigen Mieter tragen. Zusätzlich zur Miete.
Stadtbau-Geschäftsführer spricht von „Pilotversuch“
Die Anzeige der Stadtbau ist unmissverständlich. „Sanitärinstallation, Heizung, Innenausbau sind vom Mieter nach dessen Vorstellungen auf eigene Kosten zu planen und einzubauen“, heißt es da. „Dach, Fassade, Fenster“ seien ebenfalls vom Mieter durchzuführen – nach den Vorgaben der Stadtbau.
Trotz des vergleichsweise günstigen Quadratmeterpreises von 7,95 Euro kalt – findet man zu diesen Konditionen überhaupt Interessenten?
Es sei „ein Pilotversuch“, sagt Kessler. Das Haus sei vor bald 100 Jahren von der Stadtbau errichtet worden. Die langjährigen Bewohner seien kürzlich verstorben. Damit müsse die städtische Tochtergesellschaft, deren Domäne nicht Reihenhäuser, sondern Wohnungen seien, irgendwie mit dieser Immobilie umgehen.
„Aus Überzeugung“ keinen Quadratmeter Wohnraum mehr verkaufen
„Es wäre kein Problem, diese Gebäude zu verkaufen“, sagt Kessler. Schon als die Bewohner noch gelebt hätten, seien deshalb Interessenten an die Stadtbau herangetreten. „Wir müssten die Häuser aber versteigern lassen.“ Die Preise, die dafür am Ende herauskämen, seien – im Hinblick – auf zukünftige Mieten für die Gebäude „sicher nicht erfreulich“. Doch man wolle als Stadtbau „kein Preistreiber“ sein, sagt Kessler. Und er wolle „aus Überzeugung“ auch keinen Quadratmeter Wohnraum der Stadtbau mehr verkaufen.
Andererseits, wenn die Stadtbau die Renovierungen selbst übernehmen würde, „kämen am Ende Mieten heraus, wo vorne dran eine zwei stehen würde“, sagt Kessler. „Da würden wir dann zurecht in der Zeitung stehen.“
Vorbild München
Deshalb versuche man auf diesem Weg jemanden zu finden, der vielleicht auch über handwerkliches Geschick verfüge und vieles selber machen könne – im Gegenzug für einen niedrigen Mietpreis. Da die Stadtbau keine befristeten Mietverträge habe, könne sich so ein Engagement und gewisse Investitionen dann auch für Mieter lohnen – „die könnten anschließend dort so lange wohnen, wie sie wollen“.
Er glaube, dass die Stadtbau auf diesem Weg ihrem sozialen Auftrag am Besten nachkomme, sagt Kessler. „Es ist ein Versuch, sozial verantwortlich mit diesen zwei Gebäuden umzugehen.“ Die Stadt München habe bei einigen ihrer Immobilien in der Vergangenheit einen ähnlichen Weg beschritten.
Die bisherige „Lieblingsvorstellung“ der Stadtbau sei es gewesen, einen sozialen Träger zu finden, der dort eine Wohngemeinschaft oder ähnliches unterbringen wolle. Doch eine erste Abfrage habe keine positive Rückmeldung erbracht. „Die stehen bei den Renovierungen eben vor einem ähnlichen Problem wie wir.“
Am Wochenende wurde die Wohnungsanzeige veröffentlicht. Jetzt warte man ab, wer sich melde und ob man eine Lösung im Sinne aller Beteiligten finden werde.
Früher: Stadtbau-Grundstücke und Gebäude höchstbietend verkauft
Das Vorgehen von Kessler, keinen Wohnraum der Stadtbau mehr zu verkaufen, unterscheidet sich deutlich von dem seiner Vorgänger, unter denen immer wieder Immobilien und Grundstücke verkauft wurden. Teils im großen Stil.
Ende der 1990er Jahre, unter Oberbürgermeister Hans Schaidinger, floss Geld aus Stadtbau-Verkäufen in der Ostnerwacht in den städtischen Haushalt. Weitere lukrative Immobilien und Grundstücke der Stadtbau, beispielsweise am Donaumarkt oder beim Dörnberg-Park, wurden Anfang der 2000er Jahre zu Höchstpreisen verkauft mit der Begründung, dass die erzielten Erlöse benötigt würden, um neuen bezahlbaren Wohnraum schaffen zu können.
Dieser Philosophie folgt Kessler offensichtlich nicht.
Mr. T.
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Super Idee! Das ist endlich mal eine innovative Alternative aus der sonst so muffigen Stadtbau. Ein paar geschickte Leute können sich da eine hervorragendes und günstiges Mietobjekt richten.
VS
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Das die Stadt und deren Töchter nichts mehr verkauft, finde ich auch richtig.
Zur Erbpacht über mind. 35 Jahre kann man sich das vorstellen, der Zins dürfte dann bei dem Zustand aber wohl deutlich niedriger ausfallen.
“Miete” ist vielleicht nicht das richtige Modell. Alles was im Artikel aufgezählt wird, ist bei Wohnimmobilien Sache des Vermieters und es wäre jeder Punkt im Einzelfall abweichend zu regeln. Sollte es da zu einer Kündigung aus wichtigem Grund kommen und zuvor schon 100.000 € in die Sanierung geflossen sein, viel Spaß in dem dann folgenden Verfahren.
KW
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Ich vermute mal, es werden sich keine MieterInnen finden die bereit sind, schlappe 1200 EUR Kaltmiete für eine kaum bewohnbare Bruchbude zu zahlen und diese dann auf eigene Kosten generalzusanieren. Das klingt nach einem ziemlich schlechten Deal.
P.S. Nachdem mit hanebüchenen Begründungen, die das Gegenteil ins Absurde umkehren, in Bayern das Gendern verboten wurdet, werde ich es ab sofort möglichst konsequent machen. Obwohl mir das Thema bisher am Hintern lang ging :-)
Lauberzehrling
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Phänomenale Geschäftsidee! Hier wird das unternehmerische Risiko einer umfassenden Sanierung an den Mieter ausgelagert. Denn eine Sanierung, die sich für die Stadtbau finanziell nicht lohnt, kann sich ja für einen Mieter durchaus rechnen, oder nicht?
Viel Spaß damit, die Sanierung „mit handwerklichem Geschick“ mit den Vorgaben des Gesetzes und der Eigentümerin in Einklang zu bringen.
Informant
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Ich hoffe es finden sich keine Dummen, die sich auf so etwas einlassen. Eigentum verpflichtet. Ich finde diesen “Pilotversuch” dreist, ein Ausnutzen der Wohnungsnot und hoher Mieten.
Mr. B.
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Zu Informant
25. März 2024 um 19:36 | #
Ich glaube, Sie haben den Nagel auf den Kopf getroffen.
Zu KW
25. März 2024 um 19:22 | #
Ich bin tief betroffen.
Gscheidhaferl
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Die Kritiker des Pilotversuchs sollten sich vielleicht einfach mal die nüchternen Fakten vor Augen halten. Unter Berücksichtigung der Grundrechenarten ist es eigentlich nicht schwer, der Argumentation der Stadtbau-Geschäftsführers zu folgen. Da wird kein unternehmerisches Risiko ausgelagert. Mieten von über 2000 Euro sind für sanierte Objekte dieser Art problemlos am regensburger Markt zu erzielen. Aber die Stadtbau ist ja eigentlich nicht dafür da, die Einkommenselite mit Wohnraum zu versorgen. So gesehen ist das wirklich mal ein interessanter Ansatz, der eine Chance verdient hat. Soll ja auch größere Familien geben, die es nicht so fruchtbar dick haben. Sofern sie sich bei der Instandsetzung zu helfen wissen, ist das kein unattraktives Angebot. Es sei den, es würde von der Stadtbau erwartet, ins Defizit zu gehen. Das würde aber von der Stadtregierung, die für ihre ganzen Unsinnpläne ja selbst Millionen, z.T. sogar Milliarden zum Fenster rausschmeißen will, wohl kaum toleriert werden.
joey
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Ich saniere beruflich Häuser als Ingenieur.
Ja, “Albaner” können sowas herrichten, aber das Ergebnis ist nach geltenden Normen Pfusch und Schwarzarbeit. Ach, die Stadtbau sagt wo es lang geht: z.B. energetische Anforderungen gem. Energieberater. Die Kohleöfen sind also gegen Wärmepumpen auszutauschen, die Fassadendämmung kostet etwa so viel wie ein Neubau mit hochwärmedämmenden Porenziegeln (einschalige Wand). Statik: 1924 war eine andere Zeit als heute! Das Innenleben ist oft verwurmt und morsch, kein Heizestrich (für Wärmepumpe)… Wenn man alles austauscht, kann man es auch gleich wegreißen – dann hat man wenigstens ein geringeres Kostenrisiko und eine passendere Aufteilung. 1924 gab es keinen Erholungsgarten mit KFZ Stellplatz sondern Gemüseanbau… Bäder als Wanne in der Küche…
Nun sollen Mieter ein 100.000 Kredit ohne Absicherung im Grundbuch (da kein Eigentümer) aufnehmen – zu Konditionen wie beim Verbraucherkredit? Kriegen die Mieter ein Wohnrecht, bis die Investition abgezahlt ist? Was bei Scheidung und anderen Ursachen für Wohnwechsel: ist der Vertrag übertragbar, also doch eine Art Eigentum?
Man kann keine Wohnungen mehr zu sozial akzeptablen Kosten und Mieten mehr bauen – außer “schwarz”. Wer kein Geld hat, kriegt nix mehr, das ist die soziale Folge einer grünen Ideologie (selbst wenn sie von der CDU so angefangen wurde).
Nachgesehen: ist heute schon 1. April?
Stadtblick
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Wer in ein Stadtbauanwesen eine Sanierung investiert die nach Vorgabe der Stadtbau zu erfolgen hat , wird von keiner Bank ein Darlehen bekommen. Grundbuch rechtlich kein Besitz. Erbfolge Regelungen ausgeschlossen. Eigentlich eine Animation zum “ Schwarzbau für Leute die in der Freizeit “Freunde” organisieren können. Auch Baustoffe dazu. Was ist mit dem Wertzuwachs des Gebäudes? Finanzamt lässt grüßen! Geldwert Vorteil für die Stdtbau. Finanzprũfer haben das Modell abgesegnet? Ich glaub es nicht!
Daniela
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Die Idee ist ja prinzipiell nicht so neu. Vergleichbares gab es schon öfter.
Aber die Konditionen der Stadbau. Allein Dach, Heiztechnik, Fenster, Strominstallationen, Sanitär und Fassade, dies dürfte mit 100 000 Euro bei 151 qm schwierig werden. Selbst, wenn nur die Materialkosten zu zahlen wären.
Dazu dann die Kaltmiete von 1200 Euro/ Monat.
Die monatlichen Belastungen könnten sehr schnell sehr hoch werden und dies bei der Tatsache, dass es dann nicht Eigentum wird oder ist.
Dazu die Vorgaben, die sich die Stadtbau vor behält.
ABER, interessant, wie sich das weiterentwickelt, ob sich die Konditionen noch ändern.
Günther Herzig
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Die Häuser im Bestand zu behalten, ist zu befürworten. Der Nutzer/Mieter sollte nach einem für ihn in zeitlicher Hinsicht großzügigen Sanierungsplan Arbeiten zu erledigen haben, ohne eine Mietzahlungsverpflichtung, Solange die Teilziele der Sanierung erreicht werden, sollte eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen sein. Endet das Miet- verhältnis durch Kündigung des Mieters müsste bewertet werden, was er erreicht hat und ein Überschuss des Wertzuwachses über seine gehabte Nutzung müsste an ihn ausbezahlt werden, auch weil der Vermieter dann eine Wohnung mit einem höheren Nutzungswert als vorher zurück erhält.
Mane
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Die Idee an sich ist ja nix neues.
Aber die Konditionen sind schon frech.
Das Haus ist 100 Jahre alt.
steht also ziemlich sicher unter Denkmalschutz.
Es muss alles gemacht werden.
Ich denke 100.000€ werden hier nicht reichen.
Selbst wenn wenn man das ganze für 100.000€ sanieren kann käme man runter gebrochen erst ab dem 11. Jahr auf eine Miete von unter 2000€. Aber nur dann wenn man keinen Kredit aufnehmen musste.
Meiner Meinung nach ist hier die Miete deutlich zu hoch angesetzt und die Stadtbau sucht nach Leuten die dumm genug sind ihre Immobilien kostenlos zu sanieren.
Bruckmandl
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1200€ Miete zu verlangen, wenn gleichzeitig in sechsstelliger Höhe saniert werden musss, ist irgendwie…. ja, blöd.
Wer es sich leisten kann, kann sich woanders was kaufen und kann statt Miete zu zahlen in die Sanierung investieren. Im Endeffekt sollte die Miete solange auf 0€ sein, bis der für die Kernsanierung aufgewendete Betrag Plus Zinsen getilgt ist. Anders ist das doch ein schlechter Witz.
aw
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Ich bringe es fast nicht über die Tastatur, aber ich gebe Günther Herzig vollinhaltlich Recht. Das wären wohl notwendige Regelungen dafür, dieses Modell wirklich interessant zu machen.
Oder alternativ ein Erbaurecht gegen einen Erbbauzins von klar unter der Hälfte der aktuelle Miete.
brenner
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Bei unsanierter Vermietung beträgt die Miete ca. 8€/qm. Würde die Stadtbau sanieren, dann stünde ein 2 vorne dran. Wie meint Herr Kessler das? Eine qm-Miete von mind. 20 € oder eine Gesamtmiete von mind. 2 T€?
Ersteres erscheint unvorstellbar, also gehe ich mal von der zweiten Variante aus. Danach würde eine Sanierung durch die Stadtbau die Miete um mind. 800 € im Monat erhöhen, p.a. also 9.600 €. Bei einer Mietrendite von 3% (was viel ist für Mietwohnungen) entspräche das kalkulierten Sanierungskosten von 320 T€. Und das soll jetzt ein Mieter selber erledigen? Wenn man bei den Sanierungskosten von einem Lohnanteil von 50% ausgeht und der Mieter aufgrund mehrerer Meisterbriefe diesen komplett einsparen kann, dann bleiben immer noch 160 T€ Investition in ein gemietetes altes Haus.
Das Konzept erscheint mir nur bedingt durchdacht…
Stefan Aigner
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Es war auf den qm-Preis bezogen.
brenner
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also Mieterhöhung ca. 12€ pro qm. Das wären im Jahr ca. 22 T€ p.a. Was nach meiner Rechnung Sanierungskosten von 750 T€ entspräche.
Das ist doch völlig absurd.
Mr. T.
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Ich möchte mich jetzt nicht an den wilden Zahlenspielereien beteiligen, da zu viele Unbekannte in der Rechnung sind.
Aber grundsätzlich kann so eine Lösung durchaus sinnvoll sein wenn man sich selber zu helfen weiß. Vorausgesetzt natürlich eine saubere Regelung, welche den “Mieter” und seine Investitionen schützt, wie schon von Günther Herzig angeschnitten.
Versierte Handwerkerinnen können da mit etwas Hilfe und Fleiß viel erreichen. Ich kenne einige Leute, die sich ihr Heim mit sehr viel Eigenleistung gebaut haben. Als damals die vielen russischen Übersiedler gekommen sind, haben sich viele Rechtskonservative in wilde Spekulationen ergeben, wie viel Geld denen wohl vom Staat in den Hintern geschoben wurde weil viele nach ein paar Jahren schon ein Haus gehabt haben. Dabei haben die oft hart gearbeitet und dann an Feierabend und Wochenende zusammen mit Bruder, Schwager und Kumpels die Hütte aufgebaut oder renoviert. Danach dasselbe beim nächsten. Natürlich ist man da schnell mit einem Fuß tief in der Schwarzarbeit, aber da sind nachweise auch nicht einfach, vor allem, wenn kein Geld fließt und alles auf Gegenseitigkeit basiert. Am Dorf läuft das auch unter Einheimischen immer noch nicht anders. Man hat ne Architektin, den Rohbau stellt vielleicht noch die Baufirma hin und den erst macht man selbst mit Familie und Freunden.
joey
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Kommentar gelöscht. Beim Thema bleiben.
Samson
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leider zeigt das Angebot nicht besonders viel von dem nötigen Sachverstand, was Immobilien angeht.
Wie soll denn ein Mieter das darstellen?
Nach dem Vorgaben der Stadtbau renovieren?
Er muss ja das Geld komplett in bar vorhalten und falls er es finanzieren will? Unmöglich.
Das ganze Haus zu sanieren
kostet locker 2000€ pro qm. Eher mehr.
Dann bin ich bei 300.000€ plus 1700€ warm.
😶🤔
Mr Baseball
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Das ganze Modell ist aus meiner Sicht völlig unausgegoren. Das kann man keinem Mieter zumuten. Einzig ein Erbbaurecht (od. Erbpacht) wäre hier eine sinnvolle Lösung. Die Stadtbau verkauft nix mehr, der Erbauberechtigte kann das Grundstück entsprechend belasten (also z.B. eine Hypothek aufnehmen), ein Erbaurecht ist vererbar und beiden Seiten können den sogenannten “Heimfall” (also den Ablauf des Erbaurechts) sowie die Höhe des jährlichen Erbauzinses miteinander aushandeln bzw. kann die Stadtbau hier die soziale Kommponente sowohl bei der Berechnung als auch der Vergabe einfließen lassen. Ich habe als ehm. MA der Stadtbau Ende der Neunziger diese “Dinger” im Damschke- u. Rosenweg für die Stadtbau verkaufen dürfen…ausschlaggeben war hier der Bodenwert (z.T. abzüglich wahrscheinlicher Sanierungskosten) und damit ein Festpreis und die Vergabe durch den Aufsichtsrat nach sozialen Gesichtspunkten…!