Für mehr bezahlbaren Wohnraum in Regensburg: Stadt soll Eigentümer von Leerstand unterstützen
ÖDP, Brücke und Grüne fordern ein Programm zur aktiven Wohnraumakquise durch die Stadt. Es gibt erfolgreiche Vorbilder. Der Antrag wird nächste Woche im Planungsausschuss diskutiert.
Nach der Kritik mehrerer Bauträger am Regensburger Baulandmodell ist eine Entscheidung in diesem Jahr unwahrscheinlich. Wie berichtet, lässt sich die Quote von 40 Prozent geförderten Wohnungen in neuen Baugebieten derzeit nicht erfüllen. Wesentlicher Grund sind die unzureichenden und in diesem Jahr bereits leeren Fördertöpfe des Freistaats.
Eine Erhöhung der Mittel hat die bayerische Staatsregierung auch für die kommenden Jahre nicht geplant, obwohl zahlreiche Kommunen mit diesem Problem zu kämpfen haben.
Rund zehn fertige Bebauungspläne – aber gebaut wird nicht
Einen ersten Alternativvorschlag des Planungsreferats, um „preisgedämpften“ Wohnraum in Regensburg zu schaffen, haben die großen Player – vom Immobilien Zentrum bis Schmack – in einem Brandbrief als untauglich verworfen. Die Folge: Bei rund zehn Bebauungsplänen, die in der Stadtverwaltung fertig auf dem Tisch liegen, geht nichts voran.
Bauträger und Stadt können sich nicht auf die städtebaulichen Verträge einigen, in denen die Details geregelt werden. Stattdessen stellen die Immobilienunternehmen in ihrem Brandbrief das Baulandmodell zur Disposition – ein Ultimatum an die Stadt.
Wie geht es weiter mit dem Baulandmodell?
Bei einem Treffen zwischen dem Planungsreferat und Vertretern der Stadtratsfraktionen am vergangenen Dienstag lagen verschiedene Vorschläge auf dem Tisch. So schilderte es Grünen-Fraktionschef Daniel Gaittet am Sonntag in unserer Radiosendung Regensburg Analog (die Podcast-Aufzeichnung wird am Mittwoch veröffentlicht). Gaittet bringt etwa eine Einzelfallprüfung der brachliegenden Bebauungspläne ins Spiel.
An diesem Montag dürften die meisten Stadtratsfraktionen die Vorschläge intern beraten. Es ist kaum zu erwarten, dass noch vor der Weihnachtspause eine Beschlussvorlage für den Stadtrat entsteht, der eine Mehrheit zustimmt. Die Positionen reichen von der Beibehaltung des Baulandmodells bis zu einer mehrjährigen Aussetzung – am Ende wohl gleichbedeutend mit Abschaffung.
Vorschlag: Stadt soll Leerstände aktivieren
Eine Möglichkeit, abseits von Neubauten bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, haben nun Brücke, Grüne und ÖDP eingebracht. In einem Antrag, der am 16. Dezember im Planungsausschuss zur Diskussion steht, fordern sie die Einführung eines Programms zur gezielten Wohnraumakquise durch die Stadt.
Das Ziel: Leerstände sollen in Zusammenarbeit mit den Eigentümern zu bezahlbaren Wohnungen werden. „Dabei werden gezielt Wohnungseigentümerinnen und Eigentümer angeworben und intensiv dabei unterstützt, ihren Wohnraum zur Verfügung zu stellen, während gleichzeitig Mieterinnen und Mieter begleitet und beraten werden“, heißt es in dem Antrag.
Ein solches Konzept würde die Zweckentfremdungssatzung ergänzen, die Leerstand beziehungsweise die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen oder Gewerbe verhindern soll und mit Geldbußen arbeitet.
Aktive Wohnraumakquise – Erfolg in Karlsruhe
Die Idee ist nicht neu. Grüne, Brücke und ÖDP verweisen auf ähnliche Modelle in Göttingen, Karlsruhe und München. In Karlsruhe, wo man vor 20 Jahren ein solches Programm gestartet hat, konnten laut einer Mitteilung von September bis 2024 fast 3.500 Menschen in bezahlbaren Wohnungen untergebracht werden. Personalintensiv, aber erfolgreich.
Das Prinzip: Die Stadt unterstützt Eigentümer finanziell bei der Renovierung und erwirbt dafür Belegungsrechte. Flankiert werden soll das Ganze durch sozialpädagogische Betreuung für Mieter in schwierigen sozialen oder finanziellen Situationen.
Diskussion im Stadtrat am 16. Dezember
Nach den Vorstellungen der drei Fraktionen könnte ein solches Modell in Regensburg bei der Stelle angesiedelt werden, die bisher die Zweckentfremdungssatzung durchsetzt. Ob weiteres Personal nötig ist, soll die Verwaltung prüfen.
„Es stünde Regensburg gut zu Gesicht, in dieser Form aktiv gegen die Wohnraumkrise anzugehen und dem guten Beispiel aus Karlsruhe zu folgen“, heißt es in dem Antrag. Ob sich für die Idee eine Mehrheit findet, zeigt sich am Dienstag nächster Woche im Planungsausschuss.
Stefan B.
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Vielleicht sollte die Stadt endlich einmal mit gutem Vorbild vorausgehen…zum Beispiel: ein Mehrfamilienhaus im Geiersbergweg 11, Steinweg ist im Besitz der Stadt und steht seit gut 5-7 Jahren leer!!!
Wuzzi
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Die Stadt ist doch schon mit der Verwaltung des eigenen Leerstands und dem der städtischen “evangelischen Wohlfahrtstiftung” völlig überfordert. Mit welchem qualifiziertem Personal soll sie sich um Fremdleerstand kümmern? Schön wäre es.
Auch bei den ca. 600 Ferienwohnungen in Regensburg schaut die Stadt bei Zweckentfremdung nicht hin. Das könnte man innerhalb von einer Stunde bei den einschlägigen Anbieterportalen ermitteln, so man wollte.
Mark
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@ Stefan B. : https://www.regensburg.de/fm/121/geiersbergweg-expose-interessenbekundung.pdf
Mr. B.
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Zu Wuzzi
8. Dezember 2025 um 17:22 | #
lt. Medienberichten hat keine Stadt in Deutschland mehr Mitarbeiter pro Einwohner als Regensburg.
Wanda
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Hallo Wuzzi,
hier im Inneren Westen steht ein Reihenhaus seit mehreren Jahren leer. Es gehört auch der evangelischen Kirchenstiftung.
Von deren Seite hieß es immer, das Objekt wird erst renoviert bevor es neu vermietet werden kann. Das ist bestimmt 5 Jahre her und bis heute wurde nichts am Haus gemacht.Es steht da und ist unbewohnt, schade.
Manfred Martin
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Tatsache ist doch, dass doch gerade in Bayern, die meisten Sozialwohnungen, „Zahlbare Wohnungen“ fehlen! Das kann man nicht auf die Städte abschieben, sondern das ist die Hauptaufgabe der Regierung in München! Hier haben die Dampfplauderer Söder und Aiwanger die Verantwortung und das Handlungsdefizit!
Wesentlicher Grund sind die unzureichenden und in diesem Jahr bereits leeren Fördertöpfe des Freistaats.
Hier mal ein Bericht aus dem Internet!
Zahlen & Fakten:
Gesamte Wohnungsmangel: Experten sehen Bayern bei über 200.000 fehlenden Wohnungen, teilweise wird sogar ein Bedarf von 1,4 Millionen Neubauten bis 2025 genannt, um den Rückstand aufzuholen.
Sozialwohnungen: Fast 200.000 Sozialwohnungen fehlen, da der Bestand sinkt und immer mehr Wohnungen aus der Sozialbindung fallen, wie der Bayerische Rundfunk berichtet.
Prognose 2025: Bis 2025 könnten es 770.000 fehlende Wohnungen sein, wenn das Bautempo nicht steigt, so wohnungswirtschaft-heute.de.
Ursachen:
Geringe Bautätigkeit: Es werden viel zu wenige neue Wohnungen gebaut, um den Bedarf zu decken.
Auslaufende Sozialbindung: Zahlreiche Wohnungen fallen aus der Sozialbindung, wie der Merkur zeigt.
Förderstopps: Ein Förderstopp bei bezahlbarem Wohnraum verschärft die Situation zusätzlich.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Der Wohnungsmarkt in Bayern leidet unter einem gravierenden Mangel an bezahlbaren Wohnungen, insbesondere im sozialen Bereich, mit einer großen Lücke, die sich durch sinkende Neubauzahlen und auslaufende Förderungen weiter vergrößert.
Paul
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Servus
@Mr. B.
8. Dezember 2025 um 19:49Â |Â #
Wuzzi
8. Dezember 2025 um 17:22Â |Â #
Die Stadt ist sehr gefordert,
deswegen die vielen Mitarbeiter.
Studi
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@Manfred Martin
9. Dezember 2025 um 09:13
“Es werden viel zu wenige neue Wohnungen gebaut” –> Man muss sich mal die Verteilung von Wohnraum anschauen.
— In Deutschland sind fast die hälfte aller Haushalte Einpersonenhaushalte (17Mio), tendenz steigend. Es gibt aber nur 9Mio ein- und zweizimmer Wohnungen. Zudem kann sich jeder vorstellen wie viele der zweizimmerwohnungen noch von paaren ohne Kinder bewohnt werden.
— Es gibt 13Mio Einfamilienhäuser, 3,2Mio Zweifamilienhäuser (also 6,4 Mio Wohneinheiten) in Deutschland, auf der anderen Seite aber nur gut 10Mio Haushalte mit mehr als zwei Personen.
— Im Durchschnitt hat jeder Deutsche 47,7 qm Wohnfläche, tendenz steigend
— Die Zahl der Wohneinheiten mit zwei Zimmern sind massiv gestiegen, wohingegen Einheiten mit mehr als vier Zimmern Rückläufig sind. Das kommt zwar der Nachfrage nach Wohnungen für Einpersonenhaushalte entgegen, verschlechtert aber die Flächeneffizienz: Aus einer Vierzimmerwohnung kann in der Regel nicht zwei zweizimmerwohnungen gemacht werden.
Diese Zahlen sind eigentlich absurd und weisen auf ein massives Verteilungsproblem hin.
Insgesamt war die Entwicklung dass immer mehr Wohnungen von weniger Personen bewohnt wurden. Wenn sich dieser Trend noch fortsetzt kann man so viel bauen wie man will, da kommt man nicht dagegen an, vor allem weil der Platz in Städten schlichtweg begrenzt ist. Würde man dagegen Maßnahmen ergreifen um die oben genannte Verteilung zu verändern könnte man das Wohnungsproblem innerhalb kürzester Zeit lösen.
Die Erzählung, man müsse nur mehr bauen um den Wohnungmangel zu beseitigen stimmt nicht und wird nie funktionieren. Die Anreize ein Überangebot an Wohnungen zu schaffen sind auf privater Seite ohnehin nicht vorhanden.
Noch zu der Sozialbindung: Das ist auch nur eine Mittelfristige Lösung. Man gibt Förderungen an private um sozialwohnungen zu schaffen, subventioniert also den Wohnungsbau. Und nachdem die Sozialbindung endet muss man wieder fördern oder verliert die Wohnung an den freien Markt. Die einzige nachhaltige Lösung ist wenn der Staat selbst vermietet. Dann gehen die subventionen wenigstens an die Mieter und nicht die Vermieter. Zudem kann man so auch deutlich direkter den Markt beeinflussen.
Tobias
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Da Deutschland ein überborderndes Mieterschutzgesetz und zugleich Vermieter extrem belastet – wer “genug” verdient* tritt z.B. 43% der Mietkosten als Strafsteuer ab, trägt aber zur gleichen Zeit die vollen Kosten und das volle Risiko. (* Das erreicht man schon als Conti-Mitarbeiter oder Facharbeiter, also keinesfalls zigarrekauende Spekulanten oder Multimillionäre). Das Vermieten bringt kaum Rendite (circa 2% ggü. 6+% bei ETFs). Als damals die Gaspreisbremse eingesetzt wurde, musste mein Vermieter ein 2h-Onlineseminar anschauen, damit die Nebenkostenabrechung rechtssicher läuft, weil die Kackregierung ein Bürokratiemonster hochgezogen hat und alle im Stich ließ. (Analog: Neue Grundsteuerberechnung…..) Lauter so ein unsäglicher Scheiß sorgt für den Verdruss; keiner kommt von seinem Ingeniuersbüro nach Hause, nur um dann Asi-Mieter und dem Staat am Hals zu haben, die nur fordern und abzocken.
Baut man, kriegt man ein perverses Portfolio an Auflagen – Dachgieben 15cm zu hoch – sorry, neu planen. Kostet, dauert. Dachziegelfarbe nicht genehmen – abgelehnt. Warum sollte man bauen? Fremdgesteuert durch den Staat, quasi entrechtet wenn Mieter im Eigentum bleiben dürfen um weitere Schäden zu verursachen und dann auch noch sich dumm und dämlich zahlen?
Ich habe vollstes Verständnis, wenn Eigentumer – von Baugrund oder Immobilie – in der jetzigen Situation lieber nichts damit anstellen. Wenn der Staat mit 50.000€/Wohnung bürgt, dann würden sich viele aufmachen. Aber welcher normale Mensch (also keine Immo-Firmen) geht nach seiner Vollzeitarbeit hin und tut sich den Quatsch an, in Deutschland ernsthaft zu vermieten?!
Ich habe es damals geschrieben, aber nach Abzügen und umlagefähigen Kosten hätte die Badsanierung damals knapp 4,2 Jahre Nettokaltmiete aufgefgressen (30m²-Wohnung, 3,7m² Bad, Kosten: 13.300€). Das heißt, ich würde bei heutiger Sanierung NUR DES BADES meine erste Miete März 2030 einstecken dürfen. Bis dahin wird die Wohnung aber weiter abgewohnt. Dazu kamen dann noch lächerliche Brandschutzauflagen (bis zu 2 Mio für das Gebäude an Erdaufschüttungen) obwohl das Gebäude 1968 von der Stadt abgenommen wurde. Das sind alles tickende, finanzielle Zeitbomben, die sich keiner antut.
Studi
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@Tobias
10. Dezember 2025 um 14:37
Eine Immobilie mit einem ETF zu vergleichen ist auch zu kurz gegriffen. Ein ETF schwankt. Man kann den Profit nur über lange Zeiträume sicher erzielen. Zudem kauft man ETFs ausschließlich mit Eigenkapital (zumindest wird das stark empfohlen). Eine Immobilie kauft man mit 10-20% Eigenkapital, den Rest macht man Kreditfinanziert. Zudem kann man Kreditzinsen, Gebäudewert und Instandhaltungskosten von der Steuer absetzen. In der Regel erhält man dadurch einen großteil der Miete de facto steuerfrei. Die Badkosten für 13.300euro können Sie in der Regel vollständig von der Steuer absetzen (es bleiben also nur 7714euro effektive kosten). Die Badsanierung muss natürlich beim Kauf der Immobilie mit eingepreist werden in der Renditerechnung. Nach den 30Jahren in denen der Kredit zurückgezahlt wurde, ist die Mieteinnahme zu nicht unerheblichem Anteil Reingewinn. Ab da beginnt die gute Rendite erst so richtig, sozusagen ein Schneeballeffekt. Zudem sind in den letzten Jahren die Immobilienpreise so massiv gestiegen, dass die Rendite vor allem dadurch explodiert ist. Heute ist es nicht mehr so klar dass das so weiter geht und erklärt auch warum die Renditerechnung bei heutigen Immobilien nicht so gut aussieht (zumindest wenn man ohne Wertsteigerung rechnet). Wenn es so einfach wäre, würde es ja jeder machen. Das Klumpenrisiko bei einer einzelnen Immobilie ist zudem enorm. Wie sie selbst beschreiben mit den 2Mio an Erdaufschüttung. Deshalb profitieren vor allem Großanleger von Immobilien und nicht der Kleinanleger, der sich eine Mietwohnugn kauft um die Rente aufzubessern.
KW
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@Studi
Tobias wollte offensichtlich keine Erklärungen für sein Prekärvermietmodell einer sehr alten Wohnung (BJ 1968), sondern wollte in erster Linie Afd konform über die, Zitat “Kackregierung” und deren, Zitat “Scheiß” motzen.
Dass solche Uralt-Immobilien als Vermietobjekt nicht taugen sollte klar sein, vor allem wenn es ans renovieren geht und man selbst nicht genügend Geld dafür hat.
Am besten verkaufen, auch unter Preis, falls sich denn jemand findet der so was haben will. Das ist oder wird ein Fass ohne Boden.
Wilfried Süß
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@Mr. B.
8. Dezember 2025 um 19:49 | #
„lt. Medienberichten hat keine Stadt in Deutschland mehr Mitarbeiter pro Einwohner als Regensburg.“
Ich habe hier schon einmal versucht, dieser Aussage entgegenzusetzen: Eine kommunale Verwaltung arbeitet doch nicht ausschließlich für die Einwohner (Ausweise, Führerscheine, Sozialleistungen…). Wir haben z. B. durch unsere prosperierende Wirtschaft eine im Vergleich zu anderen Städten gleicher Größenordnung sehr hohe Zahl von Einpendlern, die das Aufgabenspektrum der Verwaltung „bereichern“. Ich versuche es mit einem (allerdings sehr simplen) Vergleich: Der FC Heimatkickers hat sicher weniger Mitarbeiter und Helfer bezogen auf die spielberechtigten Fußballer als ein Bundesligist. Und Regensburg rangiert unbestritten in einer höheren Liga (Steuerkraft).
smoerb
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Wieso begrenzt man nicht die Vermietung an WGs auf 15% im Stadtgebiet? Familien brauchen bezahlbaren Wohnraum – Familien bleiben, Familien bringen Geld, Familien fördern Infrastruktur. Da würde die Stadt langfristig Mehrwert generieren.
Wilfried Süß
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@smoerb
12. Dezember 2025 um 22:51 | #
Die Frage erscheint zunächst interessant. Nur – wie lässt sich das rechtskonform gestalten? Welchen Aufwand erfordert es, die hierfür erforderlichen Daten zu sammeln? Und wie sieht die Kontrolle zur Einhaltung einer entsprechenden Verordnung aus? Ist überhaupt erfasst, wie viele WGs es in Regensburg insgesamt gibt? Und zu guter Letzt: Von welcher Basis errechnen sich die 15%? (Nicht jede von WGs genutzte Wohnung passt 1:1 für Familien, die fallen also weg.)