Mehr Brutto vom Netto – der Bauturbo-Beschluss für Regensburg ist fragwürdig und intransparent
Der Stadtrat hat am vergangenen Donnerstag den Bauturbo-Beschluss gefasst, um Bauvorhaben zu erleichtern und für mehr Wohnraum zu sorgen. Dieser Beschluss stellt einen Rückschritt für eine sozial gerechte Bodenpolitik in Regensburg dar. Obwohl dadurch möglicherweise mehr Wohnraum entsteht, fehlt die soziale Komponente. Der Beschluss belastet den städtischen Haushalt und führt zu mehr Intransparenz.
Die Folgen im Überblick.
Abgesehen von Schulen und Kitas bezahlen Bauträger künftig nicht mehr für soziale Infrastruktur. Diese Kosten trägt nun die Stadt Regensburg, also die Steuerzahler. Grün- und Verkehrsflächen, Spielplätze oder Bushaltestellen, die durch neue Baugebiete notwendig werden, bezahlt die Stadt.
Diese Erleichterung für Bauträger gilt bis zu einer Grenze von 7.000 Quadratmetern Nettogeschossfläche. Das entspricht etwa 120 Wohnungen. Planungsreferent Florian Plajer hatte eine deutlich niedrigere Grenze vorgeschlagen.
Einfallstor für Korruption und Willkür
Der Begriff Nettogeschossfläche bedarf noch weiterer Diskussion. Doch dazu später mehr.
Ein Verfahren, das nachvollziehbare und gleiche Kriterien für alle schafft, ist bis zu dieser Grenze nicht mehr vorgesehen. Im Einzelfall kann das zwar durch die Politik anders entschieden werden – was als Korrektiv gut gemeint sein mag. Es macht das Ganze aber auch zum Einfallstor für Korruption und Willkür.
Etwas, mit dem Regensburg mehr als genug Erfahrung hat.
Der Planungsreferent wurde massiv beschädigt
Dass sich CSU, SPD, Brücke, FDP, Freie Wähler und CSB bei dem Beschluss nicht von der scharfen Kritik von Grünen und ÖDP oder von Organisationen wie dem Forum gegen Armut, den Regensburger Eltern oder dem Architekturkreis beeindrucken lassen, ist vielleicht noch nachvollziehbar.
Dass man damit den Vorschlag von Planungsreferent Florian Plajer in den wesentlichen Punkten vom Tisch wischte, nicht. Zur Erinnerung: Plajer hatte eine Grenze von 2.500 Quadratmetern (Brutto)geschossfläche vorgeschlagen, bis zu der die Erleichterungen durch den Bauturbo angewendet werden.
Wenn eine Stadtratsmehrheit diese Grenze nun um das Vierfache nach oben setzt und sich auch gegen einen Kompromissvorschlag der Grünen (5.000 brutto) sperrt, dann scheint man den Planungsreferenten offenbar für inkompetent zu halten und die eigene Expertise für besser.
Erfolgreiche Lobbyarbeit von Bauträgern
Woher diese Expertise stammt, wird nicht offen formuliert. Doch es ist kein Geheimnis, dass der Beschluss das Ergebnis von erfolgreicher Lobbyarbeit der namhaftesten Bauträger in Regensburg ist.
Gemeint ist der Offene Brief letzten November, in dem relativ unverhohlen die Regensburger Stadtverwaltung für inkompetent und jedwede Forderung nach einer Sozialquote für nicht umsetzbar erklärt wurde. Kritik am Freistaat, der für die unzureichende Förderung von sozialem Wohnungsbau im wesentlichen verantwortlich ist, blieb aus.
Thomas Rosenkranz, Wortführer des seltenen Zusammenschlusses der Bauträger, war auch als aufmerksamer Beobachter bei der Bauturbo-Debatte im Planungsausschuss zugegen und verschickte eifrig SMS.
Bauträger hui, Planungsreferent pfui
Diese Lobbyarbeit ist legitim. Jeder darf versuchen, seine Interessen an die Politik heranzutragen.
Auch wenn es befremdet, dass sich unter dem Offenen Brief die Namen von zwei Unternehmen – nicht Rosenkranz – finden, die massiv in die Regensburger Korruptionsaffäre verwickelt waren.
Es ist auch befremdlich, wenn eine Stadtratsmehrheit dieser Lobbyarbeit folgt, gegen die Meinung der eigenen Verwaltung und gegen die Kritik fachkundiger Organisationen wie dem Architekturkreis.
Der von der CSU erarbeitete und von SPD, Brücke, FDP, Freien Wählern und CSB unterstützte Änderungsantrag zum Bauturbo liest sich, als hätte ihn ein Bauträger diktiert.
Nettogeschossfläche – ein Begriff, der für Intransparenz sorgt
Der Begriff Nettogeschossfläche ist in Verwaltungsvorlagen zu Bauvorhaben oder Bauleitplanverfahren unüblich. In einer so frühen Planungsphase ist er nicht gebräuchlich.
Die Bruttogeschossfläche liegt 15 bis 30 Prozent über der Nettogeschossfläche. Aus 7.000 Quadratmetern netto können schnell 8.000 bis 9.000 Quadratmeter brutto werden (Genauer hier nachzulesen).
Diese Begrifflichkeit ist verschleiernd und intransparent. Sie scheint von denjenigen beeinflusst zu sein, die Stadträte zum Diktat gebeten haben.
Welche Bauturbo-Projekte kommen – von wem und wie groß?
Es dürfte interessant werden, welche Bauturbo-Projekte in den nächsten Wochen und Monaten im Stadtrat auf die Tagesordnung kommen. Es wird interessant, wer sie umsetzen möchte und ob sein Name unter dem Bauträger-Brandbrief steht.
Und es wird spannend sein, zu beobachten, ob ein Projekt so gerade noch unter den Bauturbo fällt, weil man in den Beschluss ja glücklicherweise netto hineingeschrieben hat und nicht brutto.
P.S.: Auf einen Vorschlag zum Baulandmodell, mit dem bezahlbarer Wohnraum gefördert werden soll, konnte man sich vor der Wahl nicht mehr einigen. Es bleibt bei Versprechungen.
Trackback von deiner Website.
brenner
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Ja mei, was soll man machen?
Ohne Bauträger geht es nicht. Hat der Herr Hartl gesagt. Und der wird es ja wohl wissen.
Robert Fischer ÖDP
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Was soll man dazu noch sagen außer danke Stefan Aigner, dass du es als einziger halbwegs verständlich herübergebracht hast?
Auch das schnell zusammengeschusterte Bündnis hats wohl nicht geschafft, dieses komplexe Thema breiter zu streuen, obwohls eigentlich ein Thema ist, das alle bewegen sollte und kommunenübergreifend ist.
Die SPD wird mal wieder ihren Namen nicht gerecht, die Landesregierung kann sich unbehelligt davonschleichen und die CSU macht Spezlwirtschaftspolitik, wie nicht anders zu erwarten.
Es scheint ein Problem zu sein, das man erstmal durch “Geld draufschmeißen” seitens des Landes lösen könnte. Ich bin kein Fan dieser Politik, aber sie wird immer wieder angewendet. Nur nicht in wohl dem gesellschaftspolitisch wichtigsten Thema der letzten Jahre: Günstigen Wohnraum schaffen. Fragt sich nur wieso?
Es ist noch nicht alles verloren. Es lohnt sich weiter dranzubleiben. Aber es wird nicht einfacher die nächsten Jahre, befürchte ich.
Vollständigkeit
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Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass die Partei “Die Linke” in zwei Statements dieses “Geschenk für die Immobilienwirtschaft” kritisierte (nachzulesen auf deren Internetseite) und sich, zusammen mit den o.g. Parteien und der ebenfalls nicht im Text genannten Ribisl Partie, auch an der Kundgebung “Kein Abriss sozialer Baustandards” beteiligte.
Frank Müller
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Da kann man sich schon mal auf den zukünftigen 2. Akt der sogenannten Regensburger Korruptionsaffäre gespannt vorbereiten.
Regensburg und Bauträger/Baufirmen, ein unendliches Kapitel…
Udo Haber
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Das Regensburger Baulandmodell ist Schutz, aber auch eine bürokratische Hürde, die man vereinfachen könnte. Dass beim Bau „bis 2.500qm“ nicht gerade die Musik spielt, auch und gerade beim sozialen Wohnungsbau nicht, dürfte ja klar sein. Obwohl die Stadt immernoch alle Entscheidungsgewalt hättet, wird schon proaktiv Korruption unterstellt-als ob es in der Regensburger DNA festgeschrieben wäre. Dazu kommt der Kompromissvorschlag über 5000 statt 7000qm. Dann ist wohl alles prima, oder wie?
Norbert Hartl
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Leider hat der Stadtrat die wichtigere Frage, wie bekommen wir preisgünstige Wohnungen, nicht geklärt. Wir haben ja ein Programm für sozialen Wohnungsbau, welches angepasst werden müsste. Dass dies bis heute nicht geschehen ist, liegt an entsprechenden fehlenden Anweisungen der Stadtspitze an die Verwaltung und am Stadtrat, dem offensichtlich das erforderliche Wissen fehlt. Ich kann nur hoffen, dass der neue Stadtrat ab Mai stabile Mehrheiten hat und dann entsprechende zielführende Beschlüsse gefällt werden.
Der beschlossene Bauturbo, der Bauherren mit Bauvorhaben bis ca. 9000 qm Bruttogeschoßfläche, also bei ca. 100 – 120 Wohnungen von verschiedenen Kosten zu Lasten der Allgemeinheit freistellt ist in dieser Größenordnung falsch. Der Investor erhöht seinen Gewinn und keine einzige Wohnung wird dadurch billiger. Baulücken mit ca. 5000 qm statt wie bisher 2500 qm lasse ich mir eingehen. Eine Woche vor der Kommunalwahl wird so getan als wäre dieser sogenannte Bauturbo die Lösung. Jahrelang geschah nichts.
Ich hoffe auf den nächsten Sonntag.
Nedderschorsch
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War die betreffende Stadtratssitzung nicht schon am Donnerstag?
Stimmt. Danke. Wird korrigiert.
Alfons
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Grundsätzlich! Grundsätzlich braucht es Mut und Weitblick, um auf die Erfordernisse der Zukunft einzugehen. In Regensburg sind bezahlbarer Wohnraum, Kühlung der heißen Stadt im Sommer und zukunftsfähige Verkehrsplanung Themen, die mit Lebensqualität und Stadtplanung zu tun haben. Das Übernehmen von Forderungen der Bauträger erinnert dabei tatsächlich an unrühmliche vergangene Zeiten und lässt den erforderlichen Weitblick leider vermissen.
Die Umsetzung von Utopien gibts nicht? Ein Blick nach Dänemark zeigt, dass unsere Nachbarn nicht nur verstanden haben, Nachhaltigkeit mit Lebensqualität zu verbinden, was die Akzeptanz durch die Bevölkerung impliziert, sondern dies umsetzen und zukünftig auch weiterführen. Leider sehe ich bei unseren Politikern, die realistische Chancen haben, erneut Verantwortung zu übernehmen, nur die Motivation gewählt zu werden. Meine Freunde von den Christsozialen haben sich mit der Vorgehensweise, den Bauturbo betreffend, wieder in die bereits überwunden geglaubte Komplizenschaft mit den Bauträgern begeben. Die Interessen aller sollten in der Haltung und im Handeln unser Politiker Abwägungsaspekte sein. Vielleicht sollten manche Parteien über neue Namensgebungen nachdenken. Christentum, eine Grundhaltung ist die Nächstenliebe. Sozial bedeutet die Gemeinschaft betreffend. Nicht die Gemeinschaft betreffend, asozial oder positiver formuliert Lobbyismus und wirtschaftliche Interessen verfolgend, vielleicht nehmen wir hierfür den Begriff Ökonomie. Daraus ergibt sich doch auch ein schöner Name ÖLU = Ökonomische Lobbyisten Union. Dann steht auch das drauf was man kriegt. Ich mag keinen Etikettenschwindel!
A4F Regensburg
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Dieser Beschluss ist eine Selbstaufgabe der Stadt Regensburg gegenüber Investor*innen, die damit von jeglicher sozialen und ökologischen Verantwortung befreit werden. Anstatt bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, wird zukünftig noch umweltschädlicher und unsozialer gebaut werden. Mangelnder bezahlbarer Wohnraum ist ein Riesenproblem in Regensburg. Das haben wir auch bei den von uns mit organisierten Baukulturtagen immer wieder gesehen. Mehr Bauen wird hier jedoch nicht helfen. Stattdessen könnten wir Leerstand beseitigen und Besitzer*innen von zu großen Häusern helfen, diese umzubauen und große Grundstücke gemeinschaftlich nachzuverdichten. Das ist nicht nur nachhaltig, sondern würde tatsächlich für bezahlbaren Wohnraum sorgen. UM-, AN- oder AUFbau ist wesentlich günstiger als Neubau. Statt einem Bau-Turbo braucht es einen UmBau-Turbo!
Es gibt auch effizientere Ansätze wie z.B. in Gauting: “„MOORITZ“als Teil des bayernweiten Programms „Gebäudetyp-E“, das experimentelles Bauen mit weniger Vorschriften fördert. Es setzt auf zirkuläres Bauen und ökologische Dämmstoffe. Dieser Bautyp ist i.d.R. 20-30% günstiger UND nachhaltig. Alleine dieses Modell anzustossen hätte schon sehr geholfen.
Die Hoffnung schwindet allmählich, dass diese Stadt nach 25 Jahren 08/15 Bauten mit vorrangiger Gewinnoptimierung noch einmal zu lebenswerten neuen Stadtquartieren kommt. Last but not least: gerade die Stadt selbst hat viele leer stehende und untergenutzte Gebäude, könnte mit gutem Beispiel voran gehen.
Rengschburg
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Alles geht zu Lasten der Natur und Umwelt. Da oben in der Augsburgerstrasse wird grad auch wieder Baum für Baum gefällt ohne das da Jemand hin sieht. Wenn das dann der Bauturbo ist dann Prost Mahlzeit.