Wohnbaukrise: Regensburg zwischen Bauträger-Forderungen und fehlenden Fördermitteln

Nach dem Offenen Brief der Bauträger steht das Regensburger Baulandmodell zur Diskussion. Das Schreiben enthält gute Ansätze zur Diskussion, erwähnt aber das wesentliche Problem nur nebenbei – die Vorgehensweise wirkt wie ein Ultimatum im Kommunalwahlkampf. Heute treffen sich Stadträte und Planungsreferent.

Es kommt öfter vor, dass Regensburgs Planungsreferent Florian Plajer die Stadträtinnen und Stadträte des Planungsausschusses zum Austausch einlädt. So auch am heutigen Dienstag – nach der Ausschusssitzung. Diesmal aber geht es um weit mehr als einen lockeren Plausch über anstehende Themen.

Nach dem Brandbrief von zehn Bauträgern, der vergangene Woche verschickt wurde, und vor dem Hintergrund des anlaufenden Kommunalwahlkampfs steht das Regensburger Baulandmodell im Fokus – wenn nicht sogar zur Disposition.

Das Schreiben könnte eine Diskussionsgrundlage sein

Bleibt die bisher gültige Quote von 40 Prozent geförderten Wohnungen in neuen Baugebieten? Wird sie reduziert, modifiziert oder vorerst ausgesetzt? Das hatte die CSU bereits im Sommer gefordert. Das schwingt auch im Schreiben der Bauträger mit.

Viele Punkte, die darin stehen, klingen plausibel. Sie taugen als Diskussionsgrundlage, um den fast brachliegenden Wohnungsbau in Regensburg wieder auf andere Beine zu stellen. Es ist ein Problem, dass Genehmigungen oft sehr lange dauern. Stellen innerhalb der Verwaltung, bei denen man gelegentlich den Eindruck hat, sie arbeiteten gegeneinander, ein weiteres.

Hohen Standards bei der Freiflächengestaltung, die dazu führen, dass für Parkbänke, Lampen oder Geräte auf Kinderspielplätzen Preise jenseits von Gut und Böse aufgerufen werden, könnte man anpassen. Auch über die Miethöhen und Förderquoten, die Planungsreferent Plajer den Bauträgern bei einer internen Elefantenrunde vorgestellt hat, ließe sich sicher reden.

Der Offene Brief ist eine Attacke

Konstruktiv wirkt es aber nicht, ein Schreiben, in dem die Akteure der Stadtverwaltung stellenweise regelrecht zerlegt werden (geschönte Statistik, keine Ahnung von Wohnbauförderung, fehlender Entscheidungswille), faktisch als Offenen Brief zu verschicken. Was an 50 Stadträte geht, bleibt nicht geheim.

Teilnehmer des Gesprächs zwischen Plajer und den großen Playern am Regensburger Immobilienmarkt schildern die Atmosphäre auch nicht als sonderlich konstruktiv. „Im Grunde wurde alles, was der Planungsreferent dort vorgestellt hat, als falsch und nicht umsetzbar kritisiert und gefordert, das Baulandmodell zu beerdigen“, heißt es.

Das Kernproblem wird nur nebenbei erwähnt

Erstaunlich ist auch, dass in dem Brief, der auf dieses Treffen folgte, das Kernproblem – das nicht nur Regensburg, sondern Städte in ganz Bayern plagt – nur nebenbei erwähnt wird: der zu geringe Umfang der Wohnbauförderung durch Bund und Freistaat. Folge: Die 40-Prozent-Quote lässt sich nicht oder nur über sehr lange Zeiträume erfüllen.

In Regensburg gibt es derzeit rund zehn Bebauungspläne, die fertig wären, bei denen aber wegen fehlender Fördergelder nichts vorangeht. Dafür ist nicht in erster Linie die Stadt Regensburg verantwortlich.

Bereits seit Mitte 2025 sind die Fördertöpfe des Freistaats leer und wurden nicht aufgestockt.

Fördermittel, die nach viel klingen, aber wenig sind

Glaubt man den aktuellen Ankündigungen von Ministerpräsident Markus Söder, dann sind im Doppelhaushalt 2026/27 jährlich 1,2 Milliarden Euro für den geförderten Wohnungsbau – kurz: EOF – vorgesehen. Hinzu kommen weitere 1,3 Milliarden aus dem Sondervermögen des Bundes – verteilt über zwei Jahre.

Das klingt nach viel Geld, blendet aber einiges aus. Während Baupreise und Zinsen in den vergangenen Jahren rasant gestiegen sind, bleiben die bereits jetzt nicht ausreichenden Fördermittel erneut gleich. Anders gesagt: Für dasselbe Geld entstehen immer weniger preisgünstige Wohnungen.

Versprochene Wohnbauoffensive beerdigt

Von der Wohnbauoffensive, die Markus Söder 2018 ankündigte, ist wenig übrig geblieben. 10.000 neue Wohnungen sollte die staatliche Gesellschaft Bayernheim bis Ende 2025 bauen – es werden nur etwas mehr als 500.

Von der 10.000er-Marke hat man sich bereits im vergangenen Jahr verabschiedet. Weitere rund 7.200 Wohnungen der Bayernheim seien aber „in der Pipeline“, heißt es. Das bedeutet zugleich: Ein Großteil des Fördertopfs wird zugunsten der Wohnbaugesellschaft des Freistaats ausgegeben. Privatwirtschaftliche, genossenschaftliche und kommunale Bauvorhaben in angespannten Wohnungsmärkten – allen voran München und Regensburg – können damit weiterhin nicht auf eine nennenswerte Steigerung der Fördermittel hoffen.

Veränderte Fördermodalitäten machen Wohnungsbau teurer

Zusätzlich dazu plant der Freistaat nun, die Fördermodalitäten zu ändern. Kurz gesagt: Die Fördermittel fließen einerseits über zinsgünstige Darlehen, andererseits über direkte Zuschüsse. Anstatt wie bisher über drei Jahre soll die Auszahlung nach den aktuellen Plänen nun auf fünf Jahre gestreckt werden.

Die Folge: Bauherren müssen zwischenfinanzieren. Das mag für potente Bauträger über Kredite möglich sein, macht das Bauen aber erneut teurer – gerade vor dem Hintergrund der aktuellen Zinsen. Weniger finanzstarke Bauherren wie Genossenschaften oder Wohnbauvereine dürften unter solchen Bedingungen nichts oder deutlich weniger bauen.

Kurz vor den Kommunalwahlen: „goldener Zügel“ bei der Wohnbauförderung

Irritierend ist auch das Ansinnen der bayerischen Staatsregierung, den Bezirksregierungen die Hoheit über die Verteilung der Fördermittel weitgehend zu entziehen. Während bisher etwa die Regierung der Oberpfalz entscheidet, wer hier welche Förderung erhält, soll sie – wie alle anderen Bezirksregierungen auch – künftig nur noch Vorschläge machen dürfen. Die letzte Entscheidung fiele dann in München bei der Staatsregierung.

Kritiker sprechen bereits von einem „goldenen Zügel“, an dem Kommunen gehalten würden. Konkret: Die Zuweisung von Fördermitteln könnte künftig vom Parteibuch des Stadtoberhaupts abhängen. Eine bemerkenswerte Änderung unmittelbar vor den Kommunalwahlen in Bayern – und gerade für Regensburg brisant, das die CSU gern zurückerobern möchte.

Seit 2018 kamen 57 Prozent der Fördermittel in der Oberpfalz der Stadt Regensburg zugute – pro Jahr etwa 30 Millionen Euro, Darlehen und Zuschüsse von durchschnittlich 200.000 Euro pro Wohnung. Ob das so bleibt, wird künftig in München entschieden.

Erste Änderungsvorschläge des Planungsreferenten

Das sind die Rahmenbedingungen, unter denen Änderungen – nicht nur des hiesigen Baulandmodells – diskutiert werden. Zuletzt hat Planungsreferent Florian Plajer in internen Runden einige Vorschläge gemacht – befristet bis 2029 und mit Evaluation nach zwei Jahren. Unter anderem:

Die Herstellungspflicht für geförderten Wohnraum soll von fünf auf sieben Jahre verlängert werden. Das soll die Bauherren zeitlich und finanziell entlasten.

Das bisher geltende Ankaufsrecht der Stadt Regensburg für den Fall, dass binnen fünf Jahren der geförderte Wohnraum nicht fertiggestellt ist, wird vorläufig ausgesetzt.

Spiel- und Grünflächen müssen nicht mehr kostenfrei an die Stadt abgetreten werden, sondern bleiben im Wesentlichen in Privateigentum

Die Quote von 40 Prozent geförderten Wohnraums bleibt bestehen. Bei fehlenden Fördermitteln sollen nur noch 30 Prozent „preisgedämpft“ entstehen – ein Drittel zur ortsüblichen Vergleichsmiete plus Neubauzuschlag, ein Drittel 20 Prozent darunter, ein Drittel 20 Prozent darüber.

Bauträger lehnen Modell zur Preisdämpfung ab

Insbesondere dieser Vorschlag zur Preisdämpfung stieß beim Spitzengespräch mit den Bauträgern auf Ablehnung. Das geht auch aus dem Offenen Brief hervor. Kern der Kritik: Die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel bilde die Realität nicht ab. Wörtlich heißt es:

„Die Werte des Mietpreisspiegels und auch die festgesetzte ortsübliche Vergleichsmiete im vorgeschlagenen Ersatzmodell sind von den Marktmieten für Neubauwohnungen völlig entkoppelt. Diese weichen bei einzelnen Standorten (z.B. Stadtwesten) um über 100 % von der Miete des Mietspiegels ab.“

Investitionen seien unter diesen Bedingungen „wirtschaftlich nicht umsetzbar“.

Mehrfache Forderung: Baulandmodell aussetzen, der Markt soll es richten

Auch wenn es im Brief nicht so steht: Bei der internen Runde gab es nicht nur einmal die Forderung, das Baulandmodell vorerst komplett auszusetzen – und den Markt das Wohnungsproblem regeln zu lassen. Anders werde es nicht funktionieren. Das klingt nicht nach einem Diskussionsvorschlag, sondern nach einem Ultimatum.

Nach der Runde am heutigen Dienstagabend wird sich abzeichnen, wie sich die einzelnen Stadtratsfraktionen positionieren. Klar ist bereits jetzt: Ein künftiges Stadtoberhaupt muss eine laute Stimme sein, um den fehlenden Förderwillen von Bund und Freistaat in den Fokus zu nehmen.

Städtetag: Skeptisch beim Bauturbo, Forderung nach mehr Fördergeld

Wie das geht, zeigt der Informationsbrief des Bayerischen Städtetags vom November. Dort wird das Problem klar benannt:

„Inwieweit der Bau-Turbo tatsächlich das Bauen beschleunigt oder eher die Einnahmesituation der Bauträger verbessert und bei den Städten für weitere Bürokratie sorgt, wird erst die Praxis zeigen. (…) Vielerorts – und dies gilt aktuell sogar in den verdichteten Räumen – liegt der Einbruch des privaten Wohnungsbaus keineswegs an fehlenden Baurechten und Genehmigungen, sondern an den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und am fehlenden Geld. Hier sind Bund und Freistaat gefragt.“

Eine solche Problembeschreibung mit Blick über den Regensburger Tellerrand hätte man auch von einem Bauträger-Brandbrief erwarten können.