Bau-Turbo oder Bauträger-Turbo? Debatte um Wohnungsbau in Regensburg wird schärfer

Deutliche Lockerungen für Bauherren sollen die Wende beim Wohnungsbau bringen – so ein Antrag von CSU, SPD, Freien Wählern, Brücke, FDP und CSB. Scharfe Kritik kommt von ÖDP und Grünen. Das sei ein „Kniefall vor den Bauträgern“.

Abgeräumt von SPD, CSU, Brücke, Freien Wählern, FDP und CSB: Die Vorschläge von Planungsreferent Florian Plajer zu Bau-Turbo und bezahlbarem Wohnraum. Foto: as

Die Frage, ob und wie Bauherren in Regensburg verpflichtet werden sollen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, bleibt auch nach der Sitzung des Planungsausschusses in dieser Woche unbeantwortet. Planungsreferent Florian Plajer hatte eine deutliche Entschärfung des Regensburger Baulandmodells vorgeschlagen. Anstelle von 40 Prozent geförderten Wohnraums sollten Bauträger nur noch 20 Prozent „preisgedämpfte“ Wohnungen errichten – mit einer gedeckelten Miete von 15 Euro pro Quadratmeter. Oberbürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer (SPD) wollte Plajers Vorschlag eigentlich bei der Sitzung des Planungsausschusses am Dienstag, dem 3. Februar, beschließen lassen.

Doch mehrere Fraktionen zeigten sich skeptisch und sahen Änderungsbedarf – insbesondere CSU, Brücke und auch Maltz-Schwarzfischers SPD. Die Zeit vom 23. Januar, als Plajers Vorschlag den Fraktionen zuging, habe nicht ausgereicht, um einen Kompromiss zu finden, hieß es. Und so nahm die OB Plajers Beschlussvorschlag von der Tagesordnung.

„Tischvorlage“ sticht Vorschlag des Planungsreferenten

Anders verlief die Diskussion in Sachen „Bau-Turbo“, den die Bundesregierung am 30. Dezember 2025 auf den Weg gebracht hat. Diese bis Ende 2030 befristete Sonderregelung im Baugesetzbuch soll den Wohnungsbau durch weniger Bürokratie und schnellere Genehmigungen beschleunigen.

Städte und Gemeinden haben dadurch die Möglichkeit, von baurechtlichen Vorschriften abzuweichen. Die konkrete Umsetzung obliegt den Kommunen.

Auch hierzu hatte Planungsreferent Florian Plajer eine Vorlage erarbeitet. CSU, SPD, Brücke, Freie Wähler, FDP und CSB-Stadtrat Christian Janele legten dazu als „Tischvorlage“, also erst zum Sitzungstermin, einen ausführlichen Änderungsantrag vor. Der lockert die von Plajer erarbeiteten Regelung noch einmal deutlich.

Wegen Rückmeldungen aus der Bauwirtschaft: Deutliche Lockerungen

„Es hat Rückmeldungen gegeben, hauptsächlich aus der Bauwirtschaft, dass wir da noch was verbessern müssen“, begründet SPD-Stadtrat Klaus Rappert diesen Schritt. CSU-Chef Michael Lehner, von dessen Fraktion der Änderungsantrag federführend erarbeitet wurde, spricht davon, dass „wir den Bau-Turbo für unsere Stadt optimal nutzen wollen“.

Insbesondere wird dabei die Grenze, ab der für Bauherren städtebauliche Verpflichtungen greifen, deutlich angehoben. Hierzu zählen nicht nur Vorgaben zum Bau bezahlbarer Wohnungen, für die es derzeit ohnehin noch keine praktikable Lösung gibt.

Es geht auch um Kitaplätze, Grünflächen, die in öffentliches Eigentum übergehen, Grundstücke für eventuell notwendige Bushaltestellen, Spielplätze und Ähnliches.

Kitaplätze, Spielplätze Grünflächen – Bauträger muss erst ab der dreifachen Fläche zahlen

Während Plajer die Grenze hier bei 2.500 Quadratmetern Geschossfläche angesetzt hätte, erhöht der Änderungsantrag dies auf 7.000 Quadratmeter Nettogeschossfläche. Ein deutlicher Unterschied, nicht nur in Sachen Quadratmeter, sondern auch bei der Begrifflichkeit.

Die Geschossfläche umfasst als Bruttowert die gesamte Grundfläche eines Gebäudes inklusive Außen- und Innenwände. Die Nettogeschossfläche bezieht sich nur auf die tatsächlich nutzbare Fläche – Wände, Stützen und Schächte werden abgezogen. Kurz gesagt macht der Unterschied zwischen Geschossfläche und Nettogeschossfläche zwischen 15 und 20 Prozent aus.

Im konkreten Fall bedeutet dies, dass die städtebaulichen Verpflichtungen laut Plajer bei seinem Vorschlag ab etwa 30 Wohneinheiten automatisch gegriffen hätten. Beim Änderungsantrag von CSU, SPD, Freien Wählern, Brücke, CSB und FDP erst ab 80 Wohnungen – fast das Dreifache.

Plajer: „Fachlich die größten Bauchschmerzen“, aber noch vertretbar

Von der Verwaltung wird jedes Bauvorhaben auf städtebauliche Verträglichkeit geprüft. Wenn man der Meinung sei, dass beispielsweise Kita-Plätze nötig seien, lege man das Ganze noch einmal dem Stadtrat vor, der dann entscheiden muss. Insofern könne man die 7.000 Quadratmeter „noch vertreten“, sagt der durch den Änderungsantrag düpierte Plajer.

Aber: „Wir hätten uns fachlich wohler gefühlt, wenn es eher 5.000 Quadratmeter wären.“ Er habe bei diesem Punkt „fachlich die größten Bauchschmerzen“. Ähnlich argumentiert SPD-Stadtrat Rappert. Dieser Punkt habe ihm „am meisten zu denken“ gegeben. Aber man sei „mitgegangen“, weil es „noch vertretbar“ sei.

Kritik kommt von ÖDP und Grünen. Der Stadtbau oder Genossenschaften nutze dieser Beschluss gar nichts, sagt ÖDP-Stadtrat Benedikt Suttner. Man habe lange gerungen, Grundstücke nach Konzept zu vergeben oder eine soziale Komponente einzubauen. „Jetzt wird wieder eine ganz andere Richtung eingeschlagen.“

Grüne: „Kniefall vor Bauträgern“

Noch schärfer fällt die Kritik der Grünen aus. Von einem „Freibrief für Bauträger auf Kosten der Allgemeinheit“ ist in einer tags darauf verschickten Pressemitteilung die Rede. „CSU, Brücke und SPD verfallen in alte Muster, das war ein Kniefall vor den Bauträgern“, so Fraktionschef Daniel Gaittet. Seine Co-Vorsitzende Maria Simon warnt vor dem Änderungsantrag: „Die Stadt und damit die Allgemeinheit müsste so allein für die Infrastruktur, die es in Neubaugebieten braucht, aufkommen.“

Bei der Sitzung am Dienstag erhält der Änderungsantrag gegen die Stimmen von Grünen, ÖDP und Irmgard Freihoffer eine klare Mehrheit. Die Vorgaben würden ja in einem Jahr evaluiert und könnten auch wieder geändert werden, argumentieren Rappert und Brücke-Stadtrat Thomas Thurow. CSU-Chef Michael Lehner hält diesen Zeitraum für zu knapp, um „wirklich etwas zu reißen“.

Die endgültige Entscheidung fällt Ende Februar im Stadtrat.