Bauturbo Regensburg: Brutto-Netto-Frage und Infrastrukturkosten als Streitpunkt

Wann kommt es zu Anpassungen beim Bauturbo-Beschluss. Und zu welchen? Darüber wird in der Koalition gerade diskutiert. Eine geplante Evaluation und mehrere konkrete Projekte kamen nicht auf die Tagesordnung der aktuellen Sitzung des Planungsausschusses.

Das erste und bislang einzige größere genehmigte Bauturbo-Projekt: beim früheren Avia-Hotel entsteht Wohnbebauung.

Diesen Dienstag sollten die ersten Erfahrungen mit dem Bauturbo im Planungsausschuss des Regensburger Stadtrats präsentiert werden. Das stellten Vertreter des Planungsreferats bei der letzten Sitzung am 13. Oktober in Aussicht.

Auf der Tagesordnung landete der Punkt nun doch nicht. Hintergrund: Nach den Erfahrungen mit dem Bauturbo beim früheren Avia-Hotel fordern die Grünen „spürbare Anpassungen“ beim bislang gültigen Beschluss vom Februar.

Grüne: Zustimmung trotz Kritik – Anpassungen gefordert

Damals gab es im Vorfeld der Kommunalwahl heftigen Streit über die konkrete Ausgestaltung des Bauturbo. Die Grünen nannten den Beschluss, der mit den Stimmen von CSU, SPD, Brücke, Freien Wählern, FDP und CSB gefasst wurde, einen „Kniefall vor Bauträgern“. Dem Bauturbo-Projekt beim früheren Avia-Hotel stimmten die Grünen nun dennoch zu, übten aber auch Kritik, die nun in die erwähnten Anpassungen münden soll.

Innerhalb der Koalition geht es im Wesentlichen um zwei Punkte: bis zu welcher Geschossfläche das beschleunigte Bauturbo-Verfahren gilt. Und ab wann sich Bauherren an den Kosten für soziale Infrastruktur beteiligen müssen.

Fehlanreiz bei Infrastrukturbeiträgen

Ursprünglich sollten Bauturbo-Projekte komplett von sämtlichen Infrastrukturkosten befreit werden – sprich: durch Neubauten notwendige Einrichtungen wie Kitas, Spielplätze, Bushaltestellen hätte die Stadt aus eigener Kraft finanzieren müssen.

Nach der Debatte wurde eine Grenze eingezogen: Infrastrukturbeiträge werden ab Wohnungsgrößen von drei Zimmern fällig. Ein Fehlanreiz, kritisieren die Grünen mit Blick auf das Avia-Hotel. Dort entstehen im Wesentlichen Zwei-Zimmer-Wohnungen. Die Folge: mehr Kosten zulasten der Stadt und die Gefahr fehlender sozialer Durchmischung.

Insbesondere entlang der Frankenstraße, wo weitere Bauturbo-Projekte zur Diskussion stehen, droht eine Monostruktur mit Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen, so die Befürchtung.

Streitpunkt Geschossfläche: auch die Verwaltung will Anpassungen

Beim Streitpunkt Geschossfläche fordert neben den Grünen auch das Planungsreferat Anpassungen. Wie mehrfach berichtet, liegt die Obergrenze für Bauturbo-Projekte bei einer Geschossfläche von 7.000 Quadratmetern netto Wohnfläche.

Planungsreferent Plajer hatte 2.500 Quadratmeter Geschossfläche brutto vorgeschlagen, die Grünen 5.000 brutto. Beide Vorschläge scheiterten im Februar zugunsten der 7.000-Quadratmeter-Grenze.

Der Begriff Nettogeschossfläche ist in Verwaltungsvorlagen zu Bauvorhaben oder Bauleitplanverfahren nicht gebräuchlich. Weder in Regensburg noch anderswo. In so früher Planungsphase wird er nicht gebraucht. Die Grenze ist schwammig und zu diesem Zeitpunkt nicht sicher zu berechnen.

Wie genau der Begriff und die 7.000 Quadratmeter in die Beschlussvorlage vom Februar gelangten und von wem sie stammen, bleibt unklar. Auffällig ist: Das erste große Bauturbo-Projekt Avia-Hotel wäre anders nicht möglich gewesen.

Das Problem mit der Nettogeschossfläche 

Wie dick werden Mauern, Pfeiler, Stützen? Wie groß sind Gemeinschafts-, Technik- und Verkehrsflächen? All das wird von der Bruttogeschossfläche abgezogen und ändert sich im Planungsverlauf. Deshalb arbeiten Verwaltungsvorlagen mit der verlässlicheren Größe Bruttogeschossfläche – der Gesamtfläche aller Grundrissebenen eines Gebäudes.

Vereinfacht: Die Bruttogeschossfläche liegt 15 bis 30 Prozent über der am Ende fertiggestellten Nettogeschossfläche. Damit wird die Grenze von 7.000 Quadratmetern Nettogeschossfläche dehnbar: Sie kann einer Bruttogeschossfläche zwischen 8.000 und über 9.000 Quadratmetern entsprechen.

Vor diesem Hintergrund wünschen sich die städtischen Genehmigungsbehörden eine klar definierte Brutto- statt der bisherigen schwammigen Netto-Grenze.

Wo diese Brutto-Grenze liegen soll, darüber wird in der Koalition noch diskutiert. Die Grünen haben dem Vernehmen nach 7.000 Quadratmeter vorgeschlagen. Ob – und vor allem wann – man sich auf Anpassungen einigt, ist bislang offen.

OB will Evaluation erst am Jahresende

Oberbürgermeister Thomas Burger versucht, den Ball flach zu halten. Es gebe noch gar nichts, worüber man streiten könne, sagt er. „Bevor ich eine Auswertung auf die Tagesordnung nehme und dann womöglich schon Anpassungen beschließe, braucht es etwas mehr Fleisch.“ Bislang habe es schließlich erst ein größeres Bauturbo-Projekt gegeben. Deshalb sei dieser Punkt auch nicht auf die Tagesordnung gekommen.

Er will die Evaluation des Bauturbo und eine Entscheidung über mögliche Anpassungen aufs Jahresende verschieben. Dabei gehe es zwar auch um Verwaltungsvereinfachungen, sagt Burger und spielt damit wohl auf das Brutto-Netto-Problem an. „Alles andere sind Fragen politischer Natur und das muss ordentlich vorbereitet werden.“

Ob das zu Verzögerungen bei bereits laufenden Bauturbo-Projekten führt, bleibt offen. Dem Vernehmen nach schafften es neben der geplanten Auswertung auch mehrere konkrete Vorhaben nicht auf die heutige Tagesordnung.