„Auffällig veränderte Kubatur“: Stadt Regensburg verhängt Baustopp für De-Facto-Neubau beim Schelmengraben
Beantragt waren eine energetische Sanierung und „Umbaumaßnahmen“, doch der Rohbau östlich des Schelmengraben ist deutlich größer geworden als das ursprüngliche Gebäude. Kommt es zum Rechtsstreit?
Am 19. März verhängte die Stadt Regensburg einen Baustopp. Foto: as
Ein imposanter Klotz aus Beton und Stahl, eingerüstet und unvollendet, thront nur wenige Meter östlich des Schelmengrabens. Deutlich breiter und höher als sein Vorgänger dominiert er zusammen mit dem alles überragenden Kran eine der exklusivsten Lagen von Regensburg.
Doch seit gut drei Monaten steht die Baustelle still. Die Stadt Regensburg stoppte am 19. März die Bauarbeiten. Der Grund: Der Bau wich erheblich von den genehmigten Plänen ab. „Vor allem die veränderte Kubatur des Gebäudes war auffällig und wurde im Rahmen einer Baukontrolle festgestellt“, erklärt die städtische Pressestelle.
Baustopp und Androhung von Zwangsgeld
Zunächst hatte die Mittelbayerische Zeitung über den Fall berichtet. Dem Vernehmen nach ist der Eigentümer ein wohlhabender Jurist und will das bisherigen Zwei-Familien-Hauses zu einem Gebäude für bis zu zwölf Parteien umbauen – inklusive Terrassen und Tiefgarage. Doch beantragt und genehmigt wurden vor knapp zwei Jahren lediglich eine „energetische Sanierung und Umbaumaßnahmen“.
Aus den Umbaumaßnahmen wurde in weiten Teilen augenscheinlich ein kompletter Neubau. Foto: as
Deshalb untersagte die Stadt den Weiterbau unter Androhung eines Zwangsgeldes. „Planabweichendes Bauen (d. h. ohne die zuvor erforderliche Änderungsgenehmigung) erfüllt grundsätzlich den Ordnungswidrigkeiten-Tatbestand nach Art. 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 8 BayBO“, so die Pressestelle. In solchen Fällen können Bußgelder von bis zu 500.000 Euro verhängt werden.
Einigung oder Rechtsstreit?
Wie geht es nun weiter? Der Bauherr hat Klage beim Verwaltungsgericht eingereicht. Laut städtischer Pressestelle allerdings nur vorsichtshalber – zur Fristwahrung. Es müsse nicht zwingend zum Rechtsstreit kommen, heißt es. Man befinde sich „aktuell in laufenden Gesprächen mit dem Bauherrn“, um „eine genehmigungsfähige Planung zu erreichen“, heißt es.
Beschwerden von Nachbarn liegen der Stadt Regensburg laut Pressestelle nicht vor. Allerdings machen sich rund um den faktischen Neubau durchaus Sorgen breit. Gegenüber unserer Redaktion werden Befürchtungen vor zusätzlichem Verkehr in der engen Straße geäußert, aber auch die Frage, wie sich das deutlich größere Gebäude auf die Statik der Nachbarhäuser in dieser Hanglage auswirkt.
Zumindest beim letzten Punkt gibt die Stadt vorsichtige Entwarnung. „Soweit (…) bisher ersichtlich, ergeben aus dem derzeit umgesetzten Bau keine Probleme für benachbarte Gebäude bzw. den Untergrund.“
bedah
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Wieder was gelernt: “Kubatur”.
https://de.m.wikipedia.org/wiki/Kubatur
tom lehner
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Ein “Zweifamilienhaus” beherbergt durch intelligente, energetische Sanierungs- und Umbaumaßnahmen zukünftig 12 Parteien. OK, inklusive der Terrassen und der Tiefgarage. Lage, Lage, Lage.
Wichtig dabei: Die Stadt gibt “Entwarnung”. Vermutlich hat die Stadt umgehend ein geologisches Gutachten erstelen lassen.
Der Jurist hat das bestimmt gut durchkalkuliert und das “Bußgeld” mit eingepreist.
Man ist mit dem Bauherrn in laufenden Gesprächen um eine genehmigungsfähige Planung zu erreichen. Das hört sich nicht nach ernsthaften Problemen, oder gar einem Rückbau für den Juristen an.
Wer schon mal Probleme mit der Baubehörde wegen einem Carport hatte und diesen zurückbauen musste, die Dachneigung um ein paar Grad über- oder unterschritt, oder gar die Photovoltaikanlage um ein paar Grad zu steil stellte wird hier nicht umhin kommen, sich vom Hausarzt Beruhigungspillen oder ein Bluthochdruckmedikament verschreiben zu lassen.
Gürteltier
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In der Baubranche (leider) nicht unüblich. Wenn man die Befürchtung hat der Bau wird nicht genehmigt baut man darauf los und hofft die Entscheidungsträger segnen den Bau nachträglich ab aus Angst vor einem kostspieligen Rechtsstreit.
In meiner Zeit in der Bauplanung schon etliche Male so gesehen wenn auch meistens im kleineren Format eines Carports oder Wintergartens. Nur ein einziges Mal habe ich erlebt dass die Gemeinde durchgezogen hat und das bereits eingedeckte Dach wieder abgenommen und der Kniestock um einen guten halben Meter gesenkt wurde. In der Regel gewinnt also auch hier die Dreistigkeit.
Steinwegerin
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Ich hab mich schon immer gefragt, wer das genehmigt hat!
Günther Herzig
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Weiß jemand, wie die ursprünglichen Bauherrn, 45 – 50 Jahre zurück hießen? Eheleute Dr. Reiter?
growth mindset
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Interessanterweise wird heute über eine Baumaßnahme im Stadtwesten in der MZ berichtet: („Zweierlei Maß beim Bauen in der Prüfeninger Schloßstraße? Anwohner klagt gegen die Stadt“) vom 24.06.2025
. In einem Baugebiet mit Bebauungsplan für Einfamilienhäuser und Doppelhäuser wird ein Achtfamilienhaus mit Tiefgaragen von der Stadt genehmigt. Einem angrenzenden Nachbarn wurde mit Zustellungsurkunde dies mitgeteilt. Ihm wurden damals bei seinem Bauvorhaben erhebliche, begrenzende Vorgaben auferlegt. Mit seiner Kritik an dem überdimensionierten Bauvorhaben ist er nicht allein. Mehrere weitere Anwohner teilen seine Kritik mit ihm. Von Seiten des Bauträgers gab es im Vorfeld keine Informationsgespräche. Von Seiten der Baubehörde erfuhr er nach Nachfrage, dass der bestehende Bebauungsplan aufgehoben werden soll. Diese diffuse Vorgehensweise bei dem Bauvorhaben, unter Ausschöpfung professionellen Rechtsbeistands des Bauträgers, hinterlässt einen faden Beigeschmack. Offenbar gilt das Recht nicht für alle Bürger, in gleicher Weise. Der Anwalt des Bauträgers bezeichnete den Bebauungsplan für „obsolet“. Wenn da nicht Absprachen im Vorfeld zwischen Stadt und Bauträger stattfanden. Ein Schelm der Böses dabei denkt. Es scheint kein Einzelfall zur Profitoptimierung in Regensburg zu sein. Siehe das Projekt am Schelmengraben. Ich glaube auch nicht, dass diese Projekte für bezahlbaren Wohnungsbau der Mittelschicht gedacht sind.
Günther Herzig
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Es müsste unterschieden werden, ob die Baugenehmigung formell oder materiell fehlerhaft ist. Bei materiell unwirksamer Baugenehmigung kann nachträglich ein Antrag auf Genehmigung gestellt werden, um rechtliche Sicherheit zu erlangen und mögliche Sanktionen zu vermeiden. Es kommt darauf an, ob die Bauausführung im von der Baugenehmigung abweichenden Umfang genehmigungsfähig gewesen wäre. Deswegen lässt sich ohne detaillierte weitere Kenntnisse nicht belegen, dass die beiden Fälle, Schelmengraben und Prüfeninger Schlossgraben rechtlich vergleichbar sind.
Die formelle Unwirksamkeit einer Baugenehmigung tritt ein, wenn verfahrensrechtliche Vorschriften nicht beachtet werden, was dazu führen kann, dass die Genehmigung als null und nichtig angesehen wird. Sie ist auch formell unwirksam, wenn wesentliche gesetzliche Anforderungen im Genehmigungsverfahren nicht erfüllt werden. Dazu zählen:
•Mangelnde Bekanntgabe: Wenn die Genehmigung nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht wurde, kann dies zur Unwirksamkeit führen.
•Fehlerhaftes Verfahren: Dies beinhaltet Verstöße gegen die erforderlichen anzuwendenden Rechtsnormen, wie fehlende Anhörungen oder nicht ausreichende Nachbarbeteiligungen.
•Fehlende Dokumentation: Unzulängliche Umweltprüfungen oder die Nichteinhaltung von Bekanntmachungspflichten gemäß § 3 Abs. 2 BauGB können ebenfalls zu einer formellen Unwirksamkeit führen.
Fridolin
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Sachen gibt’s , die gibt’s nicht. Jeder Fall ist anders.
https://www.regensburg-digital.de/baugenehmigung-von-schaidingers-gnaden/19032017/
Steiwegerin
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@groth mindset
Abgesehen von juristischen Erwägungen, von denen ich keine Ahnung habe, interessiert mich eher der Nutzen für die Allgemeinheit.
Das Haus am Schelmengraben beeinträchtigt das Naherholungsgebiet. In der Prüfeninger Schlossstrasse handelt es sich wohl um ein Baugebiet für Einfamilienhäuser? Ich denke in Regensburg können sich mehr Menschen eine Wohnung leisten als ein freistehendes Haus.
Der Flächenverbrauch pro Kopf ist in unserem Land immens und steht z.b. nicht nur gegen die Artenvielfalt. Daher finde ich Mehrfamilienhäuser immer vernünftiger. Das Problem in der Nachbarschaft gegen die Vorgaben ein höhere Haus zu haben sehe ich als ein B Problem. Vorgaben ändern sich manchmal auch wenn es für die Betroffenen blöd ist.
Ich verstehe z.b. grundsätzlich nicht warum im Innenstadt Bereich Einfamilienhäuser (außerhalb des Bestandsschutzes) genehmigt werden können. Die Mittelschicht kann sich das nicht leisten – nicht in Regensburg.
Die Mieten hier gehen doch durch die Decke und dagegen hilft doch nur mehr Angebot. (Wenn man sie nicht per Vorgabe von oben niedrig hält)
Daher weniger Versiegelung mehr bezahlbaren Wohnraum auch dadurch das man die bebaute Fläche besser nutzt.
growth mindset
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Nach langjähriger eigener Beobachtung des regionalen Geschehens, wundert einem Nichts mehr. Mehr sog i ned!
Wahrlich ich sage Euch: Kommunalpolitische Heros und Immobilienwirtschaft, da hat man schon Pferde kotzen sehen.
tom lehner
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Vorschlag: 8 Wohneinheiten für den Bauherrn und vier als “Sozialwohnungen” für die Stadt für lau. Dann würde der Blödsinn sofort aufhören. Wetten?
Beispielrechnung: Zweifamilienhaus saniert in der Lage 2500€ kalt je Wohneinheit. Sind 60.000€ Miete im Jahr. 12 trendige Smarthome Wohneinheiten in dieser Lage, teilweise neu, mit toskanischem Fliesenboden und Panoramafenster, veranschlagen wir, vorsichtig geschätzt pro WE 1500€ + 200€ NK (TG wegen der kleinen Strasse! ) ergibt 244.800€ Miete/Jahr für das kompl. Objekt. Ohne Abschreibungen, günstige Kredite, Prämien und zurückgehaltene Handwerkergehälter wegen Mängel, Verzug etc.
Da wird die energetische Generalsanierung mit Wohnflächenverdoppelung zu Gelddruckmaschine. Da wär er doch blöd der Herr Anwalt wenn er voll auf Konfrontation gehen würde…. Wie war nochmal das Sprichwort mit den “Gleichen”?
Aber ich glaube das Ganze wird sich im Sande “verglichen” und wehe der nächste Carport ist 25cm zu hoch!! Dann Abrissbirne.
Georg Annuß
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@Fridolin. Ja, jeder Fall ist anders, und die Berichterstattung über solche Themen ist wichtig, doch sollte sie in erster Linie als Anregung zu genauerem Hinschauen und nicht zur Vorverurteilung genutzt werden. Stefan Aigner hat in dem verlinkten Beitrag ja ergänzt, dass Herr Schaidinger zu diesem Fall in seinem Buch Schlussabrechnung – (k)ein Kriminalroman (2024) eine Erklärung geliefert hat. Diese Erklärung ist für sich gesehen plausibel, und deshalb sollte der Bericht über Herrn Schaidinger nicht mit diesem Zungenschlag hervorgezogen werden, solange die Erklärung von Herrn Schaidinger nicht widerlegt ist. Das ergibt sich aus dem Gebot des fairen Umgangs miteinander, egal wie man sonst zu Herrn Schaidinger und seinem Wirken im Übrigen stehen mag.
growth mindset
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@Steinwegerin 24. Juni 2025 um 14:34
Mit ihrer Meinung „weniger Versiegelung und mehr bezahlbaren Wohnraum“ bin ich Dacor.
Sie sollten sich die Mühe machen und das Grundstück in der Prüfeninger Schloßstraße 18 mit Google Maps (Streetview) ansehen. Dieses Grundstück soll mit zwei Achtreihenhäuser bebaut werden. Solche maximal verdichtete, profitorientierte Bebauung, verändert den Charakter einer gewachsenen Siedlung mit Privatgärten, wie ein Fremdkörper. In Zeiten des Klimawandel mit geforderter Anpassung (mehr Grün in der Stadt) und geringere Versiegelung, bleibt da wenig Raum. Ob dieses Projekt im Stadtwesten, die Zielgruppe, der nach bezahlbarem Wohnraum suchenden Bürger wird, wage ich zu bezweifeln und auch langjährige Anwohner haben bestehende Rechte. Wohnungsbau ja, aber mit Mas und Ziel!
Günther Herzig
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tom lehner
24. Juni 2025 um 16:12 | #
Soll Ich Sie so verstehen, dass ein rechtlicher Vorgang, sei er beliebig weniger oder stärker angreifbar, gelöst werden könnte, durch einen gesetzwidrigen “Kuhhandel” ?
Was Herr Prof. Dr. Annuß erklärt hat, ist allgemeingültig und nicht geeignet Debatten auszulösen.
growth mindset
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Von der Regel (BauGB) abweichende, schwer nachvollziehbare „Ausnahmen“ werden gerne mit “Politische Abwägung” oder „Verwaltungsinternum“ begründet. Das verweigerte gemeindliche Einvernehmen, von Bauausschüssen, ein Instrument der Planungshoheit, wird in strittigen Fällen manchmal von der Baugenehmigungsbehörde als „rechtswidrig“ eingestuft und ersetzt. Ich habe den Eindruck, der „Amtsschimmel“ wiehert da noch gehörig.
Bei einem kostenpflichtigen (ohne ausgefuchste rechtsanwaltliche Unterstützung) geführten Rechtstreit vor dem Verwaltungsgericht hat man als Betroffener oft schlechte Karten.
Vor Gericht und auf hoher See, ist man in Gottes Hand. Der Ober sticht den Unter!
Nicht jeder Fall ist vergleichbar und sollte in jedem strittigen Fall, transparent, nach einem Ortstermin, individuell und nicht vom Schreibtisch aus mit einem“ Paragrafen-Wust“ realitätsfern als rechtssicherer Verwaltungsakt abgeheftet werden.
Die derzeit hohen Herstellungskosten für bezahlbare (Sozial)Wohnungen bremsen eine erträgliche Miethöhe. Außer man baut mit staatlicher Direktrice, mit abgespecktem Wohnstandart, Massenquartiere am Stadtrand, nach dem Vorbild der französischen „Banlieues“, mit ihren bekannten sozialen Problemen, wegen Ghettobildung. Weder Gated Communities für Wohlhabende noch soziale Problemviertel (Slums) für den Rest, sind erstrebenswert. Die Kluft zwischen arm und reich wird dadurch noch größer.
Umweltverträgliches, familienfreundliches (Stadtklima, soziales Umfeld, ÖPNV und Versorgungsumfeld, usw.), sollte vorausschauend, städteplanerisch gestaltet werden und nicht ausschließlich profitorientierten, privaten Projektentwicklern überlassen werden.
tom lehner
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@ G.H.: Nein. Mein Beitrag bezieht sich darauf nicht.
Manfred Martin
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Wie kann aus einen 2-Familienhaus mit einer energetischen Verbesserung ein 12-Famlienhaus werden?
Tatsache ist doch, dass der Bau ein Schwarzbau ohne Genehmigung ist.
Ich denke, da muss die Stadt mit allen juristischen Möglichkeiten vorgehen, sonst werden das viele nachahmen und das mit Recht.
Vielleicht kommt ja dann ein Baumboom in Regensburg!
Der wäre ja gut, bei der Wohnungsnot in Regensburg!
growth mindset
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Bayern soll entbürokratisiert werden. Richtig! – Das dritte Modernisierungsgesetz, wird gerade im Landtag beraten. Planungsvorgänge sollen einfacher, schneller und billiger werden. Das macht Sinn für alle Planungen für Verkehrsprojekte (Straßen, Brücken, Schienen, Wasserwege) und Daseinsvorsorge (Bildung, ÖPNV, Wasserversorgung, Abwasser, Hochwasserschutz, Energieversorgung, medizinische Einrichtungen, Datennetze, Glasfaser, usw.) für vorrangiges Allgemeininteresse.
Beim privaten Baurecht, sollten aber bewährte Regelungen (Umweltverträglichkeitsprüfungen, Klimaschutz, Denkmalschutz, Ortsbild, Sozialstruktur, ökologische Gartengestaltung, Einfügungsgebot, zukunftsgerichtete neue Baumaterialien, Architektur, Techniken, erneuerbare Energieversorgung, usw.), beachtet werden.
Mit der Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren, beim Wohnungsbau und einer zu großzügigen Auslegung, muss man aufpassen, dass „das Kind nicht mit dem Bade“ ausgeschüttet wird. Nicht alle bestehenden Regelungen sind entbehrlich. Speziell bei monströsen Nachverdichtungsprojekten, kommt es regelmäßig zu Interessenkollisionen.
RD und die regionale und lokale Presse (MZ) berichtet regelmäßig über spektakuläre Fälle in der Region.
thomas ottotho
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letzter absatz im artikel:… gibt die stadt “vorsichtige” entwarnung.
aufgrund welcher expertise?
meint “vorsichtig” dass mans eigentlich nur aufgrund eines blicks in:
https://www.umweltatlas.bayern.de/standortauskunft/rest/reporting/sta_geogefahren/generate?srs=25832&reportAuthor=Landesamt%20fuer%20Umwelt%20Bayern&format=PDF&reportingParameterClass=de.conterra.reporting.reports.georisiken.GeorisikenReportParameterInitializer&reportTitle=Geogefahren&reportType=%20Geogefahren&extent=726012.923943879,5435463.461602941,726012.923943879,5435463.461602941&location=726012.923943879,5435463.461602941
zu wissen glaubt. darin wird auch verlangt, eine detailuntersuchung durch einen spezialisierten geologen vor ort vorzunehmen. eigentlich logisch bei dem verkarsteten und leicht zu destabilisierenden kreidesandstein (glaukonithaltig)