Bau-Turbo oder Bauträger-Turbo? Debatte um Wohnungsbau in Regensburg wird schärfer
Deutliche Lockerungen für Bauherren sollen die Wende beim Wohnungsbau bringen – so ein Antrag von CSU, SPD, Freien Wählern, Brücke, FDP und CSB. Scharfe Kritik kommt von ÖDP und Grünen. Das sei ein „Kniefall vor den Bauträgern“.
Abgeräumt von SPD, CSU, Brücke, Freien Wählern, FDP und CSB: Die Vorschläge von Planungsreferent Florian Plajer zu Bau-Turbo und bezahlbarem Wohnraum. Foto: as
Die Frage, ob und wie Bauherren in Regensburg verpflichtet werden sollen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, bleibt auch nach der Sitzung des Planungsausschusses in dieser Woche unbeantwortet. Planungsreferent Florian Plajer hatte eine deutliche Entschärfung des Regensburger Baulandmodells vorgeschlagen. Anstelle von 40 Prozent geförderten Wohnraums sollten Bauträger nur noch 20 Prozent „preisgedämpfte“ Wohnungen errichten – mit einer gedeckelten Miete von 15 Euro pro Quadratmeter. Oberbürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer (SPD) wollte Plajers Vorschlag eigentlich bei der Sitzung des Planungsausschusses am Dienstag, dem 3. Februar, beschließen lassen.
Doch mehrere Fraktionen zeigten sich skeptisch und sahen Änderungsbedarf – insbesondere CSU, Brücke und auch Maltz-Schwarzfischers SPD. Die Zeit vom 23. Januar, als Plajers Vorschlag den Fraktionen zuging, habe nicht ausgereicht, um einen Kompromiss zu finden, hieß es. Und so nahm die OB Plajers Beschlussvorschlag von der Tagesordnung.
„Tischvorlage“ sticht Vorschlag des Planungsreferenten
Anders verlief die Diskussion in Sachen „Bau-Turbo“, den die Bundesregierung am 30. Dezember 2025 auf den Weg gebracht hat. Diese bis Ende 2030 befristete Sonderregelung im Baugesetzbuch soll den Wohnungsbau durch weniger Bürokratie und schnellere Genehmigungen beschleunigen.
Städte und Gemeinden haben dadurch die Möglichkeit, von baurechtlichen Vorschriften abzuweichen. Die konkrete Umsetzung obliegt den Kommunen.
Auch hierzu hatte Planungsreferent Florian Plajer eine Vorlage erarbeitet. CSU, SPD, Brücke, Freie Wähler, FDP und CSB-Stadtrat Christian Janele legten dazu als „Tischvorlage“, also erst zum Sitzungstermin, einen ausführlichen Änderungsantrag vor. Der lockert die von Plajer erarbeiteten Regelung noch einmal deutlich.
Wegen Rückmeldungen aus der Bauwirtschaft: Deutliche Lockerungen
„Es hat Rückmeldungen gegeben, hauptsächlich aus der Bauwirtschaft, dass wir da noch was verbessern müssen“, begründet SPD-Stadtrat Klaus Rappert diesen Schritt. CSU-Chef Michael Lehner, von dessen Fraktion der Änderungsantrag federführend erarbeitet wurde, spricht davon, dass „wir den Bau-Turbo für unsere Stadt optimal nutzen wollen“.
Insbesondere wird dabei die Grenze, ab der für Bauherren städtebauliche Verpflichtungen greifen, deutlich angehoben. Hierzu zählen nicht nur Vorgaben zum Bau bezahlbarer Wohnungen, für die es derzeit ohnehin noch keine praktikable Lösung gibt.
Es geht auch um Kitaplätze, Grünflächen, die in öffentliches Eigentum übergehen, Grundstücke für eventuell notwendige Bushaltestellen, Spielplätze und Ähnliches.
Kitaplätze, Spielplätze Grünflächen – Bauträger muss erst ab der dreifachen Fläche zahlen
Während Plajer die Grenze hier bei 2.500 Quadratmetern Geschossfläche angesetzt hätte, erhöht der Änderungsantrag dies auf 7.000 Quadratmeter Nettogeschossfläche. Ein deutlicher Unterschied, nicht nur in Sachen Quadratmeter, sondern auch bei der Begrifflichkeit.
Die Geschossfläche umfasst als Bruttowert die gesamte Grundfläche eines Gebäudes inklusive Außen- und Innenwände. Die Nettogeschossfläche bezieht sich nur auf die tatsächlich nutzbare Fläche – Wände, Stützen und Schächte werden abgezogen. Kurz gesagt macht der Unterschied zwischen Geschossfläche und Nettogeschossfläche zwischen 15 und 20 Prozent aus.
Im konkreten Fall bedeutet dies, dass die städtebaulichen Verpflichtungen laut Plajer bei seinem Vorschlag ab etwa 30 Wohneinheiten automatisch gegriffen hätten. Beim Änderungsantrag von CSU, SPD, Freien Wählern, Brücke, CSB und FDP erst ab 80 bis 120 Wohnungen – das Drei- bis Vierfache.
Plajer: „Fachlich die größten Bauchschmerzen“, aber noch vertretbar
Von der Verwaltung wird jedes Bauvorhaben auf städtebauliche Verträglichkeit geprüft. Wenn man der Meinung sei, dass beispielsweise Kita-Plätze nötig seien, lege man das Ganze noch einmal dem Stadtrat vor, der dann entscheiden muss. Insofern könne man die 7.000 Quadratmeter „noch vertreten“, sagt der durch den Änderungsantrag düpierte Plajer.
Aber: „Wir hätten uns fachlich wohler gefühlt, wenn es eher 5.000 Quadratmeter wären.“ Er habe bei diesem Punkt „fachlich die größten Bauchschmerzen“. Ähnlich argumentiert SPD-Stadtrat Rappert. Dieser Punkt habe ihm „am meisten zu denken“ gegeben. Aber man sei „mitgegangen“, weil es „noch vertretbar“ sei.
Kritik kommt von ÖDP und Grünen. Der Stadtbau oder Genossenschaften nutze dieser Beschluss gar nichts, sagt ÖDP-Stadtrat Benedikt Suttner. Man habe lange gerungen, Grundstücke nach Konzept zu vergeben oder eine soziale Komponente einzubauen. „Jetzt wird wieder eine ganz andere Richtung eingeschlagen.“
Grüne: „Kniefall vor Bauträgern“
Noch schärfer fällt die Kritik der Grünen aus. Von einem „Freibrief für Bauträger auf Kosten der Allgemeinheit“ ist in einer tags darauf verschickten Pressemitteilung die Rede. „CSU, Brücke und SPD verfallen in alte Muster, das war ein Kniefall vor den Bauträgern“, so Fraktionschef Daniel Gaittet. Seine Co-Vorsitzende Maria Simon warnt vor dem Änderungsantrag: „Die Stadt und damit die Allgemeinheit müsste so allein für die Infrastruktur, die es in Neubaugebieten braucht, aufkommen.“
Bei der Sitzung am Dienstag erhält der Änderungsantrag gegen die Stimmen von Grünen, ÖDP und Irmgard Freihoffer eine klare Mehrheit. Die Vorgaben würden ja in einem Jahr evaluiert und könnten auch wieder geändert werden, argumentieren Rappert und Brücke-Stadtrat Thomas Thurow. CSU-Chef Michael Lehner hält diesen Zeitraum für zu knapp, um „wirklich etwas zu reißen“.
Die endgültige Entscheidung fällt Ende Februar im Stadtrat.
A4F - Ulla Basqué
| #
Enttäuschender geht es kaum in dieser Stadt. Bezahlbarer Wohnraum ist eine öffentliche Aufgabe und genau daran fehlt es (nicht nur) in dieser Stadt.
Die zentrale Herausforderung ist nicht, dass neuer Wohnraum geschaffen wird, sondern dass ausreichend bezahlbarer und angemessener Wohnraum zur Verfügung steht. Eine Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnungsversorgung als eine öffentliche Aufgabe verstanden wird. Wir benötigen eine „Neue Wohngemeinnützigkeit“, weil sich allein mit einer marktorientierten Wohnungswirtschaft die Probleme nicht lösen lassen. Notwendig ist eine Wohnungspolitik, die sich an denen orientiert, die auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen sind.
Es braucht selbstbewusste Kommunen – Vorrang für soziale und genossenschaftliche Wohnprojekte – das vermisse ich in diesen Diskussionen komplett! Die OB-Kandidat*innen werden sich an dieser Forderung messen lassen müssen.
Robert Fischer ÖDP
| #
Spezlwirtschaftsparteien machen Spezlpolitik.
JohannesE
| #
Es geht auch anders, sowohl donauaufwärts (Ulm, 40% Sozialwohnungen, ja genau) als auch donauabwärts (Wien). Vielleicht mal mit den Ulmer Bauträgern Kontakt aufnehmen..
Siehe SZ https://www.sueddeutsche.de/projekte/artikel/wirtschaft/ulm-mietmarkt-vorbild-guenstig-e747114/
Architekt 8
| #
Ich kann meinen 3 Vorredenerinnen nur beipflichten.
Interessant finde ich, dass eigentlich alle seit Jahren immer wieder von der “Bauwirtschaft” sprechen, der jetzt anscheinend der rote Teppich ausgerollt werden soll. Selbst die SZ meldet dann, dass ein “Regensbuger Bauunrenehmer” verurteilt wurde.Tatsache ist dass es in Wirklichkeit um Vertreter der Finanzwirtschaft geht und nicht um Bauunternehmer.
Diese waren in den letzten goldnenen Jahren vor allem an Ihrem eignenen Gewinn interessiert und nicht an dem wirtschaftlichen Erfolg ihrer Nachunternehmer aus Bauwirtschaft und Handwerk.
Samson
| #
P.s.:
Mit 20 m² Kaltmiete ist eine Finanzierung unmöglich
Für eine 100 m² Wohnung mit 6.000 €/m² reinem Kaufpreis (600.000 €) und inklusive typischer Nebenkosten in Bayern (ca. 9%, also 54.000 €) ergibt sich ein Gesamtförderbedarf von 654.000 €. Bei 3,5% Zins und 25 Jahren Tilgung beträgt die monatliche Annuität ca. 3.810 €, was die Kaltmiete von 2.000 €/Monat deutlich übersteigt.
Fraglich, wer als Kapitalanlage überhaupt eine frei finanzierte Wohnung erwirbt.
Müsste eher die Kaltmiete gegen 35 € betragen.
Da wird es aber auch in München eng.
Studi
| #
@Samson
7. Februar 2026 um 18:30
Ich würde ihre Zahlen korrigieren. Wenn man eine Immobilie für 600tsd euro erwirbt mit 0euro Eigenkapital, ergeben sich 654tsd euro zu finanzieren. Angenommen ich erhalte einen Zinssatz von 3,5%, dann wäre der anfängliche Tilgungssatz für 25Jahre bei etwa 2,5%. Damit ergeben sich insgesamt monatliche Kosten von 3272euro. Rechne ich großzügig mit 1% jährliche Instandhaltungskosten (bei Neubau sehr konservativ), ergeben sich 3772euro monatliche Kosten. Nehmen wir an die Immobilie steigt entsprechend der Inflation jährlich um 2% im Wert. Jetzt rechne ich sogar noch mit 15euro pro qm Mietpreis, also 1500euro im Monat. Dann muss ich monatlich 2272euro aufwenden. Am Ende steht ein Immobilienwert von 984tsd euro dem gegenüber. An Zinszahlungen habe ich über die Laufzeit 477tsd euro geleisten. Diese sind steuerlich absetzbar. Genauso 2% des Gebäudewerts, was 300tsd euro ergeben über 25 Jahre ergeben. Ich kann also 777tsd euro steuerlich absetzen. Nehmen wir an ich setze das bei einem Steuersatz von 30% im Schnitt ab (realistischerweise kann man hier häufig auch 42% rechnen). Dann erhalte ich 233tsd euro von der Steuer zurück (326tsd bei 42%). Insgesamt habe ich also 233tsd(Steuerersparnis)+984tsd(Immobilienwert)=1217tsd euro erwirtschaftet, bei monatlichen Aufwendungen von 3772-1500=2272euro. Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Rendite von 4,26%. Bei 42% Steuersatz sogar 4,76%, bei 20euro miete sogar 6,38%, würden sie 35euro ansetzen ergäbe sich eine Rendite von 17,02%. Und das während der Abzahlung des Kredits, ohne Mietsteigerung, inklusive Instandhaltungskosten.
Burgweintinger
| #
Ohje Samson…, schon mal was von Eigenkapitalrendite gehört?
Samson
| #
@Studi,
Burgweintinger
vorab steigt die Miete auch um 2 %. Im Jahr wäre sie bei 15 € anfänglich nach 25 Jahren bei circa 25 €/qm.
Wenn ausführlich rechnen, dann aber bitte richtig!
Meine Berechnung war verkürzt, ohne steuerliche Betrachtung.
Die Mieteinnahmen sollten bei der steuerlichen Berechnung auch berücksichtigt werden.
Kann ich die Immobilie komplett als Eigenkapital finanzieren sind natürlich die Eigenkapitalrendite erheblich.
Noch schlechter sieht es im Spitzensteuersatz von 45 % da rechnerisch aus.
Außerdem brauche ich für das Beispiel freie Liquidität von über 2000 € monatlich für 25 Jahre.
Das dürfte für die Durchschnittsfamilie mit 150.000 Brutto p/a unerreichbar bleiben.
Außerdem bleibt im Beispiel noch 25 Jahren eine Restschuld über.
Die realistischen Zinssätze sind auch im Moment bei eher circa 4,3 %.
Die Immobilie wird in diesem Szenario erstmals im Jahr 25 steuerlich positiv.
⸻
Annahmen
Kaufpreis 600.000 Euro
Kredit 654.000 Euro
Zins 3,5 %
Annuität 6 % (Zins + Tilgung)
Miete 18.000 Euro pro Jahr
Instandhaltung 6.000 Euro pro Jahr
Gebäudeanteil 75 %
AfA 9.000 Euro pro Jahr
Keine Mietsteigerung
⸻
Steuerliches Ergebnis (vereinfacht)
Steuerliches Ergebnis =
Miete
– Zinsen
– AfA
– Instandhaltung
Tilgung ist nicht steuerlich relevant.
⸻
Ergebnis nach Jahren
• Jahre 1–20: deutlich steuerlich negativ
• Jahre 21–24: nahe Null, aber noch negativ
• Jahr 25: erstmals steuerlicher Überschuss (~1.100 Euro)
• Ab Jahr 26: Steuerlast steigt schnell an
Das bedeutet:
• In den ersten ca. 24 Jahren erzeugt die Immobilie steuerliche Verluste
• Diese führen zu Steuererstattungen bzw. Verlustverrechnung
• Erst ganz am Ende der Haltedauer beginnen echte Steuerzahlungen auf die Miete
⸻
Wichtige Einordnung
• Die Steuerersparnis der ersten Jahre ist kein endgültiger Vorteil
• Sie wird später teilweise durch Steuerzahlungen auf Mieterträge kompensiert
• Steuerlich wirkt die Immobilie damit wie ein Zeitverschiebungsmodell
• Genau deshalb darf man Steuerersparnisse nicht einfach aufsummieren und als Rendite zählen
⸻
• Operativ (Cashflow): von Anfang an negativ
• Steuerlich: 24 Jahre Verlust, ab Jahr 25 Überschuss
• Wirtschaftlich sinnvoll wird das Modell nur durch:
• Inflation
• Fremdkapital
• lange Haltedauer
Realistische Immokreditrechner finden sich
unter dr.klein interhyp oder ähnlichen …
Manfred van Hove
| #
Für bezahlbare Mieten müssen vor allem die Baukosten gesenkt werden. Das geht am Besten durch weniger Bürokratie, mehr Vereinheitlichung und Absenkung des Standards.
Denn egal, wer baut, die Baukosten unterscheiden sich kaum ohne grundsätzliche Änderungen. Dass die Grünen und die ÖDP dagegen sind, verwundert nicht. Sie würden die Bauherrn lieber mit noch mehr Auflagen drangsalieren.
Schon eine um 5 cm geringere Deckenhöhe und eine Absekung von Schall-und wärmeschutz würde erhebliche Kostneinsparungen bringen. Dafür gibt es bereits gute Vorbilder.
Gürteltier
| #
Der Markt regelt auch hier wieder genau gar nichts. Die Bauträger die sich schon dumm und dämlich verdient haben und wie man ja aus jüngster Vergangenheit weiß sehr eng mit der Politik verwoben sind schalten auf sturr, fordern weiter und bekommen wieder was sie wollen. Der Depp is derjenige der am Ende wirklich auf diesen Wohnraum angewiesen ist und den Kniefall doppelt bezahlt durch Steuern und Miete.
Das wird nach der kommenden Wahl auch absolut nicht besser werden mit (laut meiner Kristallkugel) einer Partei vorn dran deren Bürgermeisterin in Sachen sozialen Wohnungsbau absichtlich oder mangels besseren Wissen falsche Zahlen nennt. Es erschließt sich auf jeden Fall ein Desinteresse daraus.
Mr. T.
| #
Wer glaubt, irgendwelche Erleichterungen würden von Bauträgern weitergegeben, muss ganz schön mit dem Klammerbeutel gepudert sein. Diese werden weiter jede Möglichkeit nutzen, um ihren Gewinn zu maximieren. Man darf dabei nicht vergessen, dass diese keine Wohnungen bauen, sondern Anlageprodukte, die man auch bewohnen kann. Gerade in Regensburg wurde dies mehr als deutlich gezeigt. Man sollte bei Erleichterungen und Zugeständnissen zwischen Bauträgern und gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften unterscheiden.
Studi
| #
@Samson
8. Februar 2026 um 14:39
Stimmt! Die steurliche Betrachtung der Mieteinnahmen habe ich vergessen, danke für den Hinweis. Zusätzlich habe ich mich bei Ihnen verlesen und 6000euro reine Baukosten gelesen statt Kaufpreis (Ich dacht Sie wollten die echten Kosten von Bauen erklären und nicht die Spekulation mit Bauland mit einrechnen). Der Witz bei der Rechnung besteht allerdings gerade darin, dass die Rendite NICHT aus den Mieteinnahmen kommt, sondern von Steuerersparnis und Wertsteigerung der Immobilie, sowie dem geringen Anfangseinsatz von Eigenkapital.
Jetzt zur Rechnung mit ihren neuen Angaben.
Es geht um die Gesamtkostenrechnung, daher kann man alle Werte über einen Zeitraum von 25 Jahren berechnen. Ich nehme zusätzlich an dass Sie die Immobilie in 25Jahren komplett abbezahlt haben wollen. Zusätzlich gehe ich davon aus dass man bei der Steuerlichen Betrachtung stets 42% Steuersatz hat (sowohl im positiven als auch negativen Fall), was selbst bei der “Durchschnittsfamilie” von 150k Brutto schon fast zutrifft, die Sie noch ausschließen würden.
Kredit: 654k, 4,3% Zins –> 295Raten à 3599
Einnahmen über 25Jahre:
Miete: 15euro pro qm 2% Steigerung pro Jahr versteuert zu 42% ergibt 334k
Steuerliche Abschreibung Zinsen: 295*3599-654000=407k ergibt 236k
Steuerliche Abschreibung Gebäudewert: 2% von 450k ergibt 130k
Immobilienwert: bei 2% Wertzuwachs pro Jahr am Ende 984k
Einnahmen insgesamt über 25Jahre: 1684k
Ausgaben über 25Jahre:
Kreditraten: 1061k
Instandhaltungskosten: 1% vom Gebäudewert Jährlich mit 2% Wertzuwachs ergibt 192k
Ausgaben insgesamt über 25 Jahre: 1253k.
Um die Rendite zu berechnen muss man beachten, was die durchschnittliche Jährliche Rendite wäre, wenn man die monatlichen Kosten Kosten in ein anlageprodukt mit konstantem jährlichen Zins investieren würde. Wie Sie selbst schreiben ist der steuerliche Vorteil am Anfang am größten, demgegenüber wachsen Mieteinnahmen mit der Zeit. Es ist also gerechtfertigt anzunehmen dass ich den Durchschnitt nehme. Das wären dann monatlich im Schnitt 1843euro. Würde ich diese 25Jahre lang monatlich zu konstantem Zins anlegen, bräuchte ich einen Zins von 4,24% um ein Vermögen von 984k (Immobilienwert am Ende der Laufzeit) zu erhalten.
“Kann ich die Immobilie komplett als Eigenkapital finanzieren sind natürlich die Eigenkapitalrendite erheblich.”
Die Rechnung dazu ist deutlich einfacher.
Wie oben 334k Mieteinnahmen, 130k Abschreibung Gebäudewert, 984k Immobilienwert nach 25Jahren. Ausgaben sind dann über 25Jahre nur die 192k Instandhaltungskosten. Wie obige Rechnung ergibt sich dann eine durchschnittliche jährliche Rendite von 2,61% unter der Annahme dass sie die Mieteinnahmen nicht reinvestieren. Falls schon hängt ihre Rendite natürlich maßgeblich davon ab wie Sie den positiven Cashflow reinvestieren. Bei Investition von 7% Rendite ergäbe sich eine durchschnittliche jährliche Rendite von 3,94%. Ihre Aussage ist also falsch unter den von Ihnen gewählten Annahmen.
“Außerdem brauche ich für das Beispiel freie Liquidität von über 2000 € monatlich für 25 Jahre.” –> Natürlich. Sie können wohl kaum erwarten, dass Sie mit einem positiven Cashflow eine 600k Immobilie abbezahlen. Das wäre ein infinite Money Glitch. Hier liegt auch ein Problem. Die oben genannten Rechenbeispiele bieten sich nur für Familien mit gesichertem hohem Einkommen. Abgesehen davon liegt die benötigte freie Liquidität in diesem Beispiel nur bei 135euro pro Monat im ersten Jahr wegen der hohen Abschreibungen. Im 25. Jahr (also mit den wenigsten Abschreibemöglichkeiten) liegt die benötigte freie Liquidität bei 2315 euro, inflationsbereinigt (2%) wären das wie heute 1411euro.
Im 26. Jahr habe ich dann monatlich einen positiven Cashflow von 1283. Zusätzlich dazu dass Sie nun Besitzer einer abbezahlten Immobilie im Wert von 984k sind. Also ab da ist es sowieso positiv in allen Dimensionen.
@Manfred van Hove
8. Februar 2026 um 21:11
“Absekung von Schall-und wärmeschutz” –> Wärmeschutz rechnet sich langfristig. Die Politik sollte meiner Ansicht nach keine Vorgaben geben, dass sich das Gebäude aus betriebswirtschaftlicher Sicht möglichst kurzfristig rechnet, sondern aktiv langfristige Ziele pushen. Niemand wünscht sich in 50 Jahren einen Gebäudebestand mit Energieeffizienzklasse E. Schallschutz liefert meiner Meinung nach auch extrem viel Lebensqualität, vor allem in Städten.
Samson
| #
@studi
genau!
Der Käufer sollte am besten 30 Jahre alt sein, damit er mit 67 zu mindestens schuldenfrei ist.
Die Rechnung ist genau die Begründung, warum Geld entgegen der Gravitation von unten nach oben fällt.
JS
| #
@Manfred van Hofe
Ich glaube die ÖDP und die Grünen wären die letzten die den Gebäudetyp E nicht fördern würden. Aber um günstigen Wohnraum geht’s den Bauträgern vermutlich auch gar nicht.
Auch sollten die 16 Landesbau-Ordnungen harmonisiert werden.
Samson
| #
@ Studi
Das mit dem Spitzensteuersatz kommt mit einer Durchschnittsfamilie mit zwei Kindern und 150.000 € nicht hin.
Es wird also eng bei einer Einkommensdurchschnittsfamilie die vielleicht nur 100.000 € hat.
(Es gibt ja auch Familie, die deutlich drunter liegen. Die müssen dann eben die hohe Miete fressen, weil sie nicht anders können. Bei 75.000 € und 25 € für den Quadratmeter kalt wird selbst für die dann eng)
Quelle Finanzministerium:
Für eine deutsche Ehefamilie mit zwei Kindern, bei der nur der Partner 150.000 € brutto im Jahr verdient und die Partnerin nicht arbeitet, liegt die gesamte Steuerlast (Einkommensteuer + Solidarzuschlag + Kirchensteuer bei Kirchenbindung) in etwa bei rund 35–40% des zu versteuernden Einkommens, also ungefähr 25.000–30.000 € Steuern pro Jahr, je nach Bundesland und Kirchen‑ bzw. Konfessionsstatus.
Studi
| #
@Samson
10. Februar 2026 um 00:03
Sie verwechseln Grenzsteuersatz mit durchschnittlichem Steuersatz. Bei Abschreibungen ist der Grenzsteuersatz relevant (es sei denn man schreibt so viel ab, dass der Grenzsteuersatz fällt). 2026 greift der Grenzsteuersatz von 42% bei gemeinsam veranlagten Paaren bei 139 756 euro. Das heißt bei 150k brutto, kann man 10k zu 42% absetzen. Pro Kind erhöht sich die Schwelle noch um 9756 euro. Es ist auch zu beachten, dass man von einem höheren Grenzsteuersatz bei den Abschreibungen profitiert, andererseits aber bei den Mieteinkünften draufzahlt. Insgesamt kann man nur 119k mehr abschreiben letztendlich. Am meisten abschreiben kann ich im ersten Jahr, da kann ich im Vergleich zum Einkommen mein zu versteuerndes Einkommen um 19k senken. Ob ich nun einen Grenzsteuersatz von 42% oder 38% habe fällt also gar nicht so stark ins gewicht. Natürlich schmälert das aber die Gesamtrendite geringfügig.
Insgesamt bin ich mir nicht sicher was eigentlich ihre Behauptung ist. Obige Rechnungen beziehen sich immer nur auf Kauf zur Vermietung. Das können sich sowieso nur Familien mit gutem Einkommen leisten, vor allem wegen dem Klumpenrisiko. Zur Einordnung: Laut IW haben 10% der vierköpfigen Familien mit einem Verdiener 150k Brutto oder mehr, bei zwei Verdienern haben 20% mehr als 150k Brutto. Der Median liegt hier bei etwa 85k. Was ich aber mit der Rechnung behaupten möchte ist: Auch wenn man zu 6000 euro pro qm Kaufpreis baut, kann man zu 15euro pro qm vermieten und guten Gewinn machen. Meine Kritik ist: Das ist nur möglich als Käufer, um zu vermieten. Für Eigennutzung geht diese Rechnung nicht auf, was meiner Meinung nach genau andersrum sein müsste.
Stefan Aigner
| #
@Samson
@Studi
Es reicht jetzt.
Samson
| #
@Stefan Aigner
Wir streiten ja nicht.
@Studi
Ich fühle mich nicht angegriffen.
Die Berechnung ist vom Bundesfinanzministerium.
Burgweintinger
| #
Dass das Bundesfinazministerium nicht rechnen kann, sollte allgemein bekannt sein…