04 Sep.2012
Ansage für Bauträger
Schaidinger: „Quote erfüllen oder löhnen“
Am Dienstag hat sich OB Schaidinger im Rahmen einer Pressekonferenz klar für die vom Stadtrat beschlossene Sozialwohnungsquote ausgesprochen. Stadtbau-Chef Joachim Becker, der diese Quote zuletzt häufiger kritisiert hatte, blieb dazu dieses Mal recht schweigsam.
„Das ist ein klares Signal: Diese 15 Prozent sind ernst gemeint und werden wie beschlossen umgesetzt.“ Am Dienstag hat sich Oberbürgermeister Hans Schaidinger ohne Wenn und Aber hinter die Sozialwohnungsquote gestellt, die der Regensburger Stadtrat 2010 beschlossen hat. In neuen Baugebieten ab einer Größe von 13.500 Quadratmetern müssen demnach 15 Prozent des Wohnraums öffentlich gefördert sein.
In der Vergangenheit hatte es – aus den Reihen der großen Koalition – Vorstöße gegeben, diese Quote aufzuweichen. Bauträger hatten sich über diesen Beschluss des Regensburger Stadtrats beklagt. Selbst der Chef der städtischen Wohnbaugesellschaft Stadtbau GmbH, Joachim Becker, hatte sich wiederholt kritisch zur Quote geäußert und von einem „Hemmnis“ für den Wohnungsbau in Regensburg gesprochen. Bei der Pressekonferenz am Dienstag hält sich Becker mit solchen Äußerungen zurück und Schaidinger sagt auf Nachfrage: „Wir müssen niemanden von diesem Beschluss überzeugen. Entweder ein Bauträger erfüllt die Quote oder er löhnt (entsprechende Ablösezahlungen an die Stadt Regensburg, Anm. d. Red.).“
Stadtbau-Chef Becker, der dies in der Vergangenheit schon mal als Argument gegen öffentlich geförderten Wohnungsbau ins Feld geführt hatte, spricht von aktuell „etwa 20 bis 30 Wohnungen, die zeitweilig leer stehen“. Angesichts von insgesamt 6.000 Stadtbau-Wohnungen in Regensburg, davon 2.000 öffentlich gefördert, ist das aber doch ein recht geringer Anteil.
Der Bedarf an öffentlich geförderten Sozialwohnungen ist seit Jahren unverändert hoch. Planungsreferentin Christine Schimpfermann spricht von rund 2.000 Wohnungssuchenden. Während 1990 für noch knapp 10.000 eine Preis- und Belegungsbindung galt, ist diese Zahl bis 2011 auf rund 5.500 Wohnungen geschrumpft. Der gesamte Bedarf an Wohnungen – gefördert und frei finanziert – liegt laut Schimpfermann bis 2025 bei rund 7.000.
Entstehen werden die Sozialwohnungen auf dem Zuckerfabrik-Areal entlang der Straubinger Straße. Im Herbst 2014 soll das sechsgeschossige Gebäude fertig sein. Die Wohnblöcke dienen gleichzeitig als Lärmschutzriegel für den Rest der Bebauung. Joachim Becker hatte in der Vergangenheit von einem „Saure-Gurken-Grundstück“ gesprochen, das die Stadtbau da bebaue. Am Dienstag äußert er sich dazu nicht. Schaidinger spricht hingegen davon, dass die Qualität dieser Wohnungen anderen in nichts nachstünde. „Es gibt kein Wohnen erster und zweiter Klasse.“
Für zwei weitere große Baugebiete – die Nibelungenkasernen und das Areal Ladehofstraße entlang der Bahngleise – werde, das sagte Schaidinger am Dienstag ebenfalls zu, die 15-Prozent-Quote auf jeden Fall gelten. Freilich immer unter dem Vorbehalt, dass entsprechende Fördermittel fließen.
Um auch jene, die sich weder die 3.000-Euro-Quadratmeterpreise leisten können, noch Anspruch auf eine Sozialwohnung haben, mit Wohnraum zu versorgen, werde die Verwaltung demnächst einen Beschlussvorschlag vorlegen.
„Das ist ein klares Signal: Diese 15 Prozent sind ernst gemeint und werden wie beschlossen umgesetzt.“ Am Dienstag hat sich Oberbürgermeister Hans Schaidinger ohne Wenn und Aber hinter die Sozialwohnungsquote gestellt, die der Regensburger Stadtrat 2010 beschlossen hat. In neuen Baugebieten ab einer Größe von 13.500 Quadratmetern müssen demnach 15 Prozent des Wohnraums öffentlich gefördert sein.
In der Vergangenheit hatte es – aus den Reihen der großen Koalition – Vorstöße gegeben, diese Quote aufzuweichen. Bauträger hatten sich über diesen Beschluss des Regensburger Stadtrats beklagt. Selbst der Chef der städtischen Wohnbaugesellschaft Stadtbau GmbH, Joachim Becker, hatte sich wiederholt kritisch zur Quote geäußert und von einem „Hemmnis“ für den Wohnungsbau in Regensburg gesprochen. Bei der Pressekonferenz am Dienstag hält sich Becker mit solchen Äußerungen zurück und Schaidinger sagt auf Nachfrage: „Wir müssen niemanden von diesem Beschluss überzeugen. Entweder ein Bauträger erfüllt die Quote oder er löhnt (entsprechende Ablösezahlungen an die Stadt Regensburg, Anm. d. Red.).“
Zuckerfabrik: Quote wird erstmals umgesetzt
Anlass des Termins ist die erstmalige Umsetzung der 15-Prozent-Quote auf dem ersten Bauabschnitt des Zuckerfabrik-Areals. Dort sollen rund 500 Wohnungen entstehen – davon 95 öffentlich gefördert. Die eine Hälfte davon wird die Stadtbau errichten, die andere die Joseph-Stiftung aus Bamberg. Die 47 Stadtbau-Wohnungen haben ein Investitionsvolumen von rund sieben Millionen Euro, etwa die Hälfte davon kommt als Darlehen aus Fördermitteln. Die Förderrichtlinien seien zwar kompliziert, so Schaidinger, der dringenden Verbesserungsbedarf anmahnte („Wir müssen hoffen, dass die Förderrichtlinien wieder so werden, dass wir das anders gebacken kriegen. Der Bund muss diese Richtlinien praxisgerecht weiterentwickeln.“), allerdings sei der Kontakt zur und die Unterstützung durch die Bezirksregierung gut.Bei einem Prozent der Wohnungen kann die Vermietung dauern
Ein Problem sei, dass die Stadtbau bisweilen Probleme habe, öffentlich geförderte Wohnungen zu vermieten, so Schaidinger. Hintergrund sind die verschiedenen Einkommensstufen – früher waren es fünf, aktuell nur noch drei – anhand derer die Wohnungen vermietet werden müssen. Manchmal sei es da schwierig, schnell den „passgenauen“ Mieter zu finden. Das könne schon Mal ein dreiviertel Jahr dauern.
Sprach sich in der Vergangenheit mehrfach gegen die 15-Prozent-Quote aus: Stadtbau-Chef Joachim Becker. Foto: Archiv/ Mirwald
Bundesweit die vierthöchsten Quadratmeterpreise
In Regensburg sind die Preise für Wohnraum in den letzten Jahren buchstäblich explodiert. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 3.000 Euro. Damit liegt man in Bayern an zweiter Stelle hinter München. Bundesweit belegt Regensburg damit Platz vier. Jammern dürfe man darüber nicht, so Schaidinger. Das sei Zeichen der Prosperität von Regensburg. „Aber es ist unsere Aufgabe, dafür zu sorgen, dass es zu keiner hemmungslosen Mietpreisentwicklung kommt.“
Erstes Baugebiet mit Sozialwohnungsquote: Zuckerfabrik. Foto: Archiv/ Mirwald
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fairdeal
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Sozialwohnugen freigeben oder 20% über Vergleichsmiete löhnen sollten Mieter, die nicht mehr in die Einkommensstufen passen. Mag das Gerechte bisher kein Stadtrat fordern, weil jeder unberechtigt wohnende Spezeln begünstigen will?
Die gerechtere, mäßig höhere Miete hingegen finanziert dann bessere Ermäßigungen für sozial Berechtigte, vermindert folglich Leerstand und vermindert mit sanftem Druck die Fehlbelegung, deren Ausmaß anscheinend nicht einmal im Sozialbericht leicht zu finden ist: Hilft da journalistische Recherche, Herr Aigner?
schorsch
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gottseidank gilt die quote erstmalig ernsthaft bei einem der stadt missliebigen projektträger und nicht beim “immobilienzentrum regensburg”
tetrapapa
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@ fairdeal
Dein Ansatz ist gut. Nur – die Fehlbelegungsabgabe, die im Grundsatz das gebracht hat, was du anregst wurde vom Bundesgesetzgeber abgeschafft und die Stadt hat keine Möglichkeit hier einzugreifen.
Das Grundproblem ist aber ein anderes. Es leigt darin, dass immer mehr Sozialwohnugnen aus der Sozailbindung rausfallen und wegen nicht mehr existenter Wohnungsbauförderung (Bund und Land) keine neuen Sozialwohnungen nachkommen, d.h. neu gebuat werden.
norbert e. wirner
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und zu all dem kommt der umstand, dass unsere stadt von bankern, anlageberatern und steuerberatern bundesweit als bestbewerteter standort für die kleine oder grosse investition privater wie grosser investoren gehandelt wird.
wie kommt es denn, dass plötzlich wieder hamburger oder dortmunder mit der fertig gestrickten finanzierung vor der tür stehen und ohne mit der wimper zu zucken das kaufen, was hier bauträger im prospekt – oft samt mietgarantie jenseits der 12,80 € / qm netto anbieten?
das ist neben unserer wirtschaftlichen entwicklung, weltuntergangsstimmung, erbengeneration und europanik mitursächlich für den aktuellen bauboom bei steigenden vk-preisen und den daraus resultierneden, immer höheren mieten auf dem freien markt, die uns inzwischen regelrecht “davonlaufen”.
aber: sie werden bezahlt. und solange der preis, der aufgerufen wird, bei den einen funktioniert, werden andere die obergrenze weiterhin austesten und frische ware herstellen.
was hilft?
1. abwarten. der schweinezyklus wird auch regensburg mehr oder weniger wieder einholen.
2. bauen, bauen, bauen (hat neulich schon mal jemand hier geschrieben), bis die nachfrage gesättigt ist und preise stagnieren.
3. den sozialen wohnungsbau auch dahingehend reformieren, dass es (auch) für den “einfachen” anleger oder eigentümer von bestandsimmobilien wieder attraktiv und vor allem planungs- und ausfallsicher wird, wohnraum mit sozialbindung zu schaffen.
und das bitte nach dem giesskannenprinzip über die ganze stadt verstreut – und nicht in lärmschutzriegeln oder nordost-ecken von neubaugebieten konzentriert…
fairdeal
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@Tetrapapa
Wenn mein Ansatz also wirklich gut ist, braucht die Stadt gerade nicht die Fehlbelegungsabgabe, die im Grundsatz auch das gebracht hatte, was ich anrege, sondern „orientiert“ die REGELMIETE der Sozialwohnungen an der Vergleichsmiete, sorgt aber für 20% höheres Niveau. Oder gibt es nicht einmal indirekte Kalkulatios- und Preisgestaltugsspielräume bei Sozialwohnungen (b. Az. evtl. Gerichtsurteile) ?
„SANFTER Druck“ bedeutet, dass genügend Nichtberechtigte lieber den etwas höheren Mietpreis löhnen als auf dem freien Wohnungsmarkt zu suchen.
Die Kontrolle der Fehlbelegung ist schon deshalb dringend nötig, damit die Regelmieten der Sozialwohnungen tatsächlich nicht (vielleicht sogar drastisch) UNTER den Vergleichsmieten bleiben, was Ursache ungerechter Günstlingswirtschaft ist. Wurde diese Günstlingswirtschaft gerichtlich abgewogen? Hilft zur Veröffentlichung verheimlichter Quoten ungerechter Fehlbelegung journalistische Recherche, Herr Aigner?
tetrapapa
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@ fairdeal
so kann mans auch sagen, wenn man sicher gehen will, dass niemand versteht ways man sagt.
Sorry aber so hochfliegend formuliert ist etwas zu abgehoben.
Wo willst du die Rechtsgrundlage für diesen “Mietaufschlag für Fehlbeleger” hernehmen?
Fakten bitte – keine Gequatsche.
fairdeal
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“b.Fakten” – Wer veröffentlicht nun die Fehlbelegungsquoten?
tetrapapa
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@ fairdeal
Wo bleiben die Fakten, die belegen, wie man den Fehlbelegern ans Geld kann.
Was hahben wir davon, wenn wir wissen x,yz % sind Fehlbeleger, wenn es keine rechtliche Möglickeit gibt, dagegen was zu tun?
Wenn nicht mehr kommt als deine beiden letzten Postings, dann muss ich feststellen du plauderst vor dich hin, ohne eine wirkliche Lösung zu kennen.
fairdeal
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Vertuschte Fehlbelegungsquote: Muss man etwa erst belegen, wie eine Krankheit kuriert wird, bevor man Fakten feststellt zur Erkennung einer problematischen Krankheit?
Jornalistisch erstaunliche Reihenfolge! Besser ist doch, erst den Anfangsverdacht auf ein Problem (Fehlbelegung) mit Fakten auszuräumen oder anzureichern (Fehlbelegungsquote), dann Problemlösungsansätze (wie Mietpreisabstand) genauer zu diskutieren.
Tetrapapas Forderung nach Umkehrung der Reihenfolge (abgesehen von seinem Argument “Gequatsche”) klingt nach Vertuschen. Wem nützt Vertuschen der Fehlbelegungsquote?
Stefan Aigner
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@Fairdeal
Hier eine Antwort der Stadt Regensburg zum Thema Fehlbelegung:
“Durch § 2 des Gesetzes zur Umsetzung der Förderalismusreform im Wohnungswesen vom 10. April 2007 (GVBl. S. 267) wurde u.a. festgelegt, dass die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe in Bayern mit Ablauf des 31. Dezember 2007 endet. Somit wurde ab dem 1. Januar 2008 keine Fehlbelegungsabgabe mehr erhoben.
Wie viele der ca. 4000 im 1. Förderweg geförderten Wohnungen fehlbelegt sind, kann somit nicht gesagt werden, weil seither keine Überprüfung der Einkommen mehr stattfindet.”
Bei der neueren einkommensorientierten Förderung (EOF) erhält der Vermieter stets dieselbe Miete. Der Mieter erhält einkommensabhängig einen zweckgebundenen Zuschuss zur Miete, der schließlich bei Null liegen kann.
fairdeal
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Danke, Stefan Aigner, für Ihre journalistische Investigation. Erlauben Sie bitte nahe liegende Nachfragen:
1) „Kann nicht gesagt werden“, welcher Anteil der Mieter keinen „einkommensabhängig zweckgebundenen Zuschuss zur Miete“ erhält?
2) Kann nicht gesagt werden, was den Quotienten aus der Mieterzahl ohne Anrecht auf Mitzuschuss zur Zahl „ca. 4000 im 1. Förderweg geförderten Wohnungen“ unterscheidet von der (früheren?) „Fehlbelegungsquote“? Wie kann der Unterschiedsbetrag geschätzt werden?
3) Können frühere „Fehlbelegungsquoten“ (z.B. 1980 bis 2007) nicht gesagt werden, und nicht fachgerecht geschätzt, wie sich der Trend vermutlich weiterentwickelte?
4) Welche/r Beamte/in war in den Schulferien für die unten wiedergegebene „Antwort der Stadt“ verantwortlich?
5) Wie ich unten schrieb, könnte die Klärung der (vielleicht umbenannten) Quoten auch ergeben, dass der Anfangsverdacht eines Problems dann ausgeräumt ist und keine Problemlösung nötig ist. Wem aber nützt die nahtlose Fortführung von Tetrapapas Ausweichen bzw. Vertuschen der Quoten?
tetrapapa
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@ fairdeal
Wie kommen sie zu der Ansicht ich würde ausweichen oder was vertuschen?
Ich bin als einfacher Kommentator ebensowenig dazu in der Lage, wie sie in der lage sind nachgewiesenen Fehlbelegern an den Geldbeutel zu gehen.
Sie fordern etwas, was sich nicht umsezten läßt mangels Fehlbelegungsabgaberecht, das beißt die Maus keienn Faden ab und wenn sie noch soviel schreiben.
Die Quote wäre – rein zur Befreidigung der Neugierde – schon interessant. Aber was hat der Regensburger Wohnungssuchende davon die Quote zu wissen?
Das ist wie die Diskussion um die Frage wer erst da war die Henne oder das Ei. Die Lösung dieser Frage macht Eier auch nicht billiger und bringt uns alle, die wir bezahlbaren Wohnraum brauchen oder vor gigantischen Mieterhöhungen verschont belieben wollen erst recht nicht weiter.
fairdeal
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Eine Gießkannen- statt gezielter Förderung nutzen oft unsoziale Mitnehmer aus. Thema des Artikels ist die „soziale“ Wohnungsversorgung von Regensburgern mit geringem Einkommen. Die aber posten in RegDi selten selber.
Schon das soziale Ziel, denen zu helfen und verlorene Vorteile zurückzugeben, könnten einkommensstärkere Mieter und polit. Akteure eigennützig ablehnen und ausweichen vom Ziel „soziale Wohnungsversorgung“ (gezielt) auf das Ersatzziel „bezahlbarer Wohnraum für alle“ (Gießkanne).
@Tetrapapa Problemklärung erleichtert oft, andere Lösungen zu finden als die nächstliegende. Die Überzeugung, die nächstliegende Problemlösung (Fehlbelegungsabgabe) sei unmöglich, begründet also unzureichend, auf die Klärung eines Problemanscheins (Fehlbelegung) zu verzichten. Nähmen Sie Ihre eigene angebliche Neugier auf die Quote ernst, könnten Sie ein wenig zu erhöhter Verwaltungstransparenz beitragen.
@Stefan Aigner Mögen Sie meine 5 Nachfragen zu Ihrer kritischen Recherche mit der Stadtverwaltung klären?
ortomaus
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@ fairtrail
Wieso kann / könnte tetrapapa zur Verwaltungstransparenz beitragen?
Erklär doch mal.
fairdeal
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@ortomaus Abzulenken von Fehlbelegung ist sozial kalt. Lese den Thread und wage SELBER Transparenz + mehr Demokratie.