„Skandal“ am Regensburger Keilberg: Bebauungsplan auf der Kippe und Millionen verschleudert?
Eine unbedachte Frage in der öffentlichen Sitzung des Stadtrats brachte es an den Tag: Die Stadt Regensburg hat bei dem ambitionierten Baugebiet am Keilberg ein Riesenproblem und vermutlich Flächen zu einem völlig überteuerten Preis angekauft.
Die geplanten Wohnbauflächen am Keilberg. Wie viel davon stehen als Biotop unter Schutz? Foto: as
Es ist bereits nach 18 Uhr, als die Fragestunde im Regensburger Stadtrat am vergangenen Donnerstag eine hitzige Wendung nimmt. Christian Janele und Oberbürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer geraten aneinander. Janele, Stadtrat der CSB, spricht von einem „Skandal“, den man kürzlich erfahren habe. Er will wissen, welche Maßnahmen nun ergriffen werden und wie es mit dem Bebauungsplan am Hollerweg weitergehen soll. Mehrfach wird er von der Oberbürgermeisterin scharf unterbrochen. Das sei nicht für die Öffentlichkeit bestimmt, betont sie. Schließlich gibt Janele nach.
Wer diese Passage in der kürzlich veröffentlichten Aufzeichnung der besagten Sitzung nachhören möchte, der sucht vergeblich. Sie wurde herausgeschnitten. So geschickt, dass es nicht auffällt. Doch dass man da etwas gelöscht habe, das lässt die städtische Pressestelle nicht gelten.
Man habe diesen Teil lediglich „nicht veröffentlicht“, so die Sprachregelung. Begründung: Christian Janele habe mit seiner Frage „vertrauliche Inhalte aus nichtöffentlicher Sitzung im öffentlichen Teil preisgegeben“. Und die konnte zwar hören, wer zu dem Zeitpunkt noch im Sitzungssaal saß, doch im Nachgang geht das niemanden etwas an. So die Haltung der Stadt.
Bebauungsplan 287: Große Pläne für den Keilberg im Jahr 2023
Nach Recherchen unserer Redaktion hat das Thema, das Janele angesprochen hat, tatsächlich das Potenzial für einen Skandal. Es geht um den Bebauungsplan 287 am Hollerweg im Stadtteil Keilberg – eine Fläche von über sieben Hektar, vorgesehen für Wohnbebauung. Ein ambitioniertes Vorhaben, das die Stadt seit fast einem Jahrzehnt vorantreiben will.
Als der Bebauungsplan 2023 vom Stadtrat aufgestellt wurde, freuten sich mehrere Fraktionen darüber in entsprechenden Pressemitteilungen. „Mit dem Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 287/Keilberg-Hollerweg geht ein lange gehegter Wunsch im Stadtteil in Erfüllung“, sagte zum Beispiel Dr. Klaus Rappert, Sprecher der SPD-Fraktion im Stadtplanungsausschuss.
Bezahlbarer Wohnraum, Vergabe von Grundstücken in Erbpacht, genossenschaftlicher Wohnungsbau, Berücksichtigung von Ehrenamtlichen bei der Grundstücksvergabe und ein Entwicklungssprung für den Stadtteil Keilberg – das waren die Visionen. Bereits 2024 sollten die Regularien für die Grundstücksvergabe festgelegt werden.
Biotope statt Baugebiet – steht die komplette Planung auf der Kippe?
Doch seitdem – gut zwei Jahre später – ist es still um diesen Bebauungsplan geworden. Und wenn es stimmt, was aus nichtöffentlichen Informationen durchgesickert ist, die die Oberbürgermeisterin dem Stadtrat vergangene Woche mitgeteilt hat, steht nicht nur das gesamte Projekt auf der Kippe, sondern es wurde auch Geld im siebenstelligen Bereich verschwendet.
Das Problem: Die Stadt hat vor zwei Jahren größere Flächen zur Bebauung angekauft, die dafür wohl nicht oder nur in sehr geringem Umfang geeignet sind. Es handelt sich um wertvolle Biotope, die die Umsetzung des Bebauungsplans schwierig bis unmöglich machen. Die Rede ist von Magerrasen, besonders schutzwürdig und nicht ohne weiteres an anderer Stelle auszugleichen.
Wurden bei der Preisfindung landwirtschaftliche Grundstücke angesetzt – wie im früheren Flächennutzungsplan ausgewiesen? Oder war ein weitaus höherer Preis für ein Wohnbaugebiet Gegenstand der Verhandlungen – so wie im neuen Flächennutzungsplan, den die Stadt 2023 entsprechend geändert hat?
2023: Flächen „unerwartet (…) zum Kauf angeboten“
Letzteres scheint zumindest wahrscheinlich. Die Flächen seien der Stadt „unerwartet (…) zum Kauf angeboten“ worden, heißt es im Text zum Bebauungsplan von 2023. Es dürfte um eine Fläche von etwa zwei Hektar gehen, für die ein Preis zwischen sechs und acht Millionen Euro kolportiert wird. Ein Quadratmeterpreis, der weit jenseits von allem liegen würde, was landwirtschaftlich genutzte Flächen in Bayern und auch Regensburg kosten. Im Landkreis Regensburg wurden 2023 laut einer Erhebung des bayerischen Landesamts für Statistik 115.531 Euro für landwirtschaftliche Flächen bezahlt – pro Hektar.
Skizze des Bebauungsplans 287: Die Fläche 1466/1 wurde von der Stadt damals angekauft. Die Flächen 1436, 1437 und 1438 gehören einem Privatinvestor, der dort Fertighäuser errichten will. Plan: Stadt Regensburg
Die städtische Pressestelle gibt zu sämtlichen Fragen, die in eine solche Richtung gehen keinerlei Auskunft, „da dies Rechte und Belange Dritter tangiert und z.B. eine indirekte Ableitung des Kaufpreises ermöglichen würde“. Doch ist es nicht von öffentlichem Interesse, wenn die Stadt womöglich mehr als das Zwanzigfache dessen ausgibt, was eine Fläche tatsächlich wert ist?
Offen bleibt auch die Frage, wie so etwas passieren konnte. Die letzte veröffentlichte Biotopkartierung in Regensburg stammt aus den Jahren 2006 und 2007. Neue Erhebungen wurde in den Jahren 2022 und 2023 durchgeführt. Intern sind die Ergebnisse bereits seit geraumer Zeit bekannt – das war wohl auch der Anlass dafür, das die Oberbürgermeisterin die Stadträte letzte Woche mit der prekären Lage am Keilberg informiert hat.
Schon 2021 bekannt: Biotopkartierung ist veraltet
Wurde das Okay für den Ankauf aufgrund einer veralteten Aktenlage gegeben, ohne dass Fachleute aus dem Umweltamt die Fläche zuvor in Augenschein genommen hatten? Das wäre ein fatales Versäumnis – und zwar sehenden Auges.
Bereits 2021 hatte die Stadt versucht, einen Bebauungsplan für das Gebiet zu entwickeln. Ohne die zwei Jahre später zugekaufte Fläche. Ausdrücklich heißt es in dem damaligen Beschlusstext, dass die damals vorliegenden Kartierungen der Biotope „nicht mehr in Lage und Umfang mit dem Bestand übereinstimmen“.
Anders ausgedrückt: Die nicht oder nur mit erheblichem Aufwand bebaubaren Biotope am Keilberg können sich vergrößert und verlagert haben. Das ist offensichtlich passiert – und die Stadt Regensburg steht vor einem millionenteuren Scherbenhaufen.
Wie geht es weiter? Das weiß auch die Stadt nicht
Wie es nun weitergeht, dazu gibt die städtische Pressestelle keine aussagekräftige Auskunft. Man könne weder etwas zum Zeitplan sagen, noch dazu, welche Auswirkungen die neuen Erkenntnisse haben, ja nicht einmal dazu, ob auf den städtischen Flächen überhaupt gebaut werden kann. Das sei alles „Gegenstand des laufenden Planungsverfahrens und der laufenden Begutachtung“ – bei einem Bebauungsplan, der vor zwei Jahren auf den Weg gebracht wurde.
Am 24. Juli soll nun die neue Biotopkartierung für Regensburg endlich öffentlich vorgestellt werden. Dann wird man zumindest ein bisschen was darüber erfahren, wie fatal die Lage für die städtischen Baupläne am Keilberg tatsächlich ist. Und vielleicht fragt ja jemand im Stadtrat nach – sofern es nicht erneut gelöscht, pardon, „nicht veröffentlicht“ wird.
Wuzzi
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Das ist auch so eine (teure) Hinterlassenschaft der ehemaligen Planungsreferentin Schimpfermann.
Mr. B.
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oh weia, ich ahne doch nichts schlimmes?
Studi
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Der Witz der Sache besteht doch nicht darin dass fälschlicherweise Grundstücke gekauft wurden, sondern eher wie absurd es ist, dass Fläche sobald sie in bestimmten Gegenden zu Bauland wird, im Preis explodiert. Mal zum Nachrechnen: Wenn man 8 Millionen für 2ha Land bezahlt und darauf ein Baugebiet plant mit 400qm Grundstücken (was nicht besonders groß ist), dann kostet ein Grundstück 320tsd Euro. Das ist für mich nicht bezahlbarer Wohnraum. Hinzu kommen noch kosten für Erschließung die beim Verkauf in der Regel draufgeschlagen werden. Zum Vergleich: Hätte man den doppelten Preis einer Ackerfläche gezahlt, läge man bei 18.400euro pro Grundstück…
Nicht die Baupreise müssen runter sondern die Grundstückspreise. Dann kann man sich den Artikel sparen.
Gürteltier
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Oh mei…
growth mindset
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Ja Kreuz-Birnbaum-Holler-Staudn.
Ein als Biotop bezeichnetem Gebiet, kann nicht mit einer beliebigen Ausgleichsfläche, irgendwo, ausgeglichen werden. Sonst kann man sich den Naturschutz, Artenschutz, Biosphäre und Landschaftsschutz, an den Hut stecken. Bei aller wohlgemeinten Offensive für bezahlbaren, dringend notwendigen sozialen Wohnungsbau in Regensburg. Ob das dem sozialen Wohnungsbau dient? Man weiß es nicht. Klingt eher nach „Gelddruckmaschine“. 😊
Stadtplanung beschäftigt sich mit der Erarbeitung und Realisierung von wünschenswerten, den menschlichen Bedürfnissen entsprechenden zukünftigen Zuständen einer Stadt. In der Regel ist sie staatlich institutionalisiert und ordnet verbindlich die Bodennutzung im Stadtgebiet. Dies umfasst sowohl die öffentliche und die private Bautätigkeit als auch die raumbezogene Infrastrukturentwicklung, im Idealfall unter Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange mit dem Ziel der Konfliktminimierung. In Zeiten des Klimawandel und geforderter Schutzmaßnahmen, dagegen, gilt das umso mehr.
Paul
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Servus
Ein Schelm der böses denkt.
i würd sagen der Verkäufer hat a guads Geschäft macht.
Wer auch immer was verbockt hat…..wird da was unternommen?
Wolfi
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Transparenz braucht man nicht. Geht dem Bürger doch nichts an was wir machen. Warum es überhaupt nicht-öffentliche Sitzungen ist eh eine Frage und weit weg vom demokratischen Grundverständnis.
tom lehner
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@ Studi: Das ist so alt wie das Gesetz das vorschreibt das Bauland Bauland werden muß bevor es bebaut werden darf. So haben viele Landwirte und Investoren und kommunale Insider ganz viel Geld gemacht.
Mr. T.
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Ich hoffe, der Bauer, der da seine sauere Wiese zum Baugrundpreis an die Stadt verkauft hat, lacht sich nicht krank. Trotz allem Neid auf diesen Coup wünsche ich ihm doch keine Krankheit.
growth mindset
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Bezahlbarer Wohnraum ist knapp, der “Bau-Turbo” der Regierung soll helfen. Kritiker bemängeln, das Gesetz ziele nicht zuerst auf günstige Wohnungen. Auch die Immobilienwirtschaft erkennt nur einen ersten Schritt. Das macht den Unternehmer, nach wie vor noch mürbe. Jetzt sollen Bauträger durch geringeren Aufwand wieder fürs Bauen begeistert werden. Hoffentlich gehen dabei schützenswerte Belange des Mieterschutzes und des Klimaschutzes (Bewahrung von Biotopen, Entsiegelung und Begrünung), dabei nicht baden.
growth mindset
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Kommentar gelöscht. Keine unnötigen Links.
growth mindset
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Kommentar gelöscht. Bitte zum Thema.
Jakob Friedl
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Muß man auf dem Berggipfel in der „Höhenluft“ am sehr steilen Hang oder ins Wäldchen hinein und über eine veraltete Biotopkartierung hinweg unbedingt ohne Mobilitätskonzept bauen und wie? Lassen sich Biotope einfach verschieben und wohin, wenn augenscheinlich alles Magerrasen und Biotop ist – ein Unterschied schon 2021 nicht erkennbar? Heißen die Fertighäuser auf städtischer Scholle dann möglicherweise „Tizian“, „Warhol“ oder „Michelangelo“? (Der erste Anlauf für einen B-Plan sah ganz danach aus – als würde der Nachbar hiermit sein Geschäft machen können… woher kam dieser primitive B-Plan Entwurf eigentlich?) Ortsspezifische Hintergründe wären nützlich gewesen um sich dem Areal zu nähern und sich Gedanken über eine geeignete Entwicklung zu machen z.B: Wie lange wurden die vom Reichsarbeitsdienst für die Absonderung von „Assozialen“ errichteten Baracken noch zur Unterbringung von Obdachlosen genutzt und wann wurden sie abgerissen? Wußten Sie, dass sich die erste Arbeitsstelle von Reinhard Kellner am Hollerweg befand – ein Modellprojekt des Instituts für Urbanistik? Warum wurde nichts aus der Wirtschaft „zur Höhenluft“?
Ich habe im Planungsausschuss nichts zu melden. Zur ersten Aufstellung des B-Plan 287 im Oktober 2021 habe ich allerdings ein ortsspezifisches Dossier erstellt, dass ich damals allen Stadtratskolleg*innen übermittelt habe – mit historischen Hintergrundinformationen, einem Malplakat zur Biotopkartierung von meinem damaligen Praktikanten, der auch Interviews geführt hat, Fertighaus-Kunst und weiteren Entwicklungen – notwendigerweise unvollständig, aber eine gute Grundlage um die weitere Entwicklung besser verstehen zu können: https://ribisl.org/hollerweg_nr_287/
(Rückmeldungen habe ich übrigens keine bekommen.)
Im Rahmen der Neuaufstellung des B-Plans für das kleine Gebiet 2023 wurde dieser um neu erworbene städtische Grundstücke erweitert und Grund im Eigentum des Fertighausnachbarn miteinbezogen. Die Stadtverwaltung fragte 2023 im Vorfeld der Neuaufstellung des B.Plans Studentinnen der OTH Regensburg nach Einschätzungen – das fand ich toll! Die Entwürfe wurden im M26 gezeigt – das habe ich leider verpasst, wie die allermeisten (oder alle?) anderen Stadträt*innen wohl auch… Zuletzt wandte sich die Stadt mit einem Informationsflyer zum kleinen Baugebiet am Hollweg an Leute, die sich für genossenschaftliches Bauen und gemeinschaftliches Wohnen interessieren – das ist schön. Meines Wissens hat die Stadt allerdings bisher darüber hinaus, abgesehen von der PLK, diesbezüglich nichts anzubieten. In der Herman-Geip-Straße wurde zuletzt ein größer Wohnblock an das IZ verkauft ohne dass der Stadtrat informiert wurde und ohne dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht nutzte….
Georg Knott
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Ich glaub, da sollte das Biotop zurückstehen, wenn die Stadt mal was gegen den angespannten Wohnungsmarkt in Regensburg tun kann. Oder hat jemand alternative Flächen derselben Größe für den dringenden Wohnungsbau anzubieten?
Heuhupfer
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Kann man auf diese 2 ha verzichten?
Wen ich den Bund-Artikel richtig verstehe sind ‚insgesamt 113,3 Hektar Trockenrasen‘ vor Ort am Keilberg bereits vorhanden und damit ist anscheinend bereits schlimmeres verhindert worden.
https://www.bund-naturschutz.de/ueber-uns/erfolge-und-niederlagen/regensburg-keilber
Studi
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@Georg Knott
4. Juli 2025 um 12:08
Ich bezweifle dass das geplante Baugebiet den Wohnungsmarkt in Regensburg entlasten kann. Wer in der Stadt wohnen will, wird sich nicht mit Keilberg zufrieden geben. Zum Vergleich: Keilberg bzw. das geplante Baugebiet ist vom Stadtkern genauso weit entfernt wie Sinzing, Großberg, Obertraubling, Oberhingkofen, und nur ein paar hundert meter kürzer als Neutraubling, Donaustauf, Bad Abbach, Zeitlarn. Bei den aufgelisteten Alternativen würden sie auch nicht von Regensburg sprechen. Aus STADTplanerischer Sicht halte ich das Baugebiet für relativ irrelevant. Vor allen Dingen freistehende Einfamilienhäuser sind geplant, also wenig Wohneinheiten auf viel Fläche. Meiner Meinung nach wird die Wohnungsnot am besten durch nachverdichtung behoben, dann entstehen nämlich auch genau dort neue Wohneinheiten wo sie gebraucht/gesucht werden.
Georg Knott
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@Studi: Wenn ich wählen dürfte zwischen Einfamilienhaus und Wohnverdichtung wähle ich den Keilberg 😉
Max Kreitmair
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@studi – Was hat man davon, wenn man möglichst nahe am Stadtkern wohnt, zudem dicht gedrängt, wie du es dir vorstellst?
KW
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Es gibt Leute, die wohnen lieber etwas abgelegen und nehmen in Kauf, dadurch unausweichlich auf ihr KFZ angewiesen zu sein wenn sie das Haus verlassen, und es gibt Leute, die bevorzugen es stadtnah zu wohnen, um fast alles zu Fuß, mit dem Radl oder ggf. mit häufig fahrenden Öffis erledigen zu können.
Jeder wie er mag, ich persönlich bevorzuge die zweite Option, auch mit dem Blick darauf, dass ich und die gesamte Gesellschaft nicht jünger werden.
Was Studi wohl meinte war, Keilberg ist so abgeschnitten von der Stadt, dass man auch gleich richtig aufs Land ziehen kann, wo es sicher billiger ist Wohnraum zu erwerben.
Susi
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Jakob Friedl ist voll mein Held und arbeitet als Stadtrat so wie ich es mir (naiv und idealistisch?) von allen gewählten Stadträten wünschen würde! Wenn man seinem link oben folgt und wieder von der Beteiligung des IZ lesen muss ,kommt eine Wut, die einen hilflos und frustriert zurück lässt…
Studi
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@KW
Was ich meine ist, Wohnraum in der Stadt kann nicht ersetzt werden durch das Baugebiet in Keilberg. Das sind qualitativ zwei verschiedene Sachen. Es kam die Frage auf wie wichtig genau dieses Projekt zur Bekämpfung der Wohnungsnot ist. Eher unwichtig.
1. Es ist keine Konkurrenz zu Wohnungen in der Stadt.
2. Es gibt ausreichend andere Vororte die zum Teil sogar noch näher an Regensburg liegen, wo vergleichbare Projekte problemlos auch möglich wären.
Keilberg ist nur dahingehend speziell, dass es innerhalb der Stadtgrenzen liegt und daher die Stadt dort selbst tätig werden kann, aber das ist eher zufall.
@Georg Knott
Es ist schön dass Sie die Vorteile eines Einfamilienhauses außerhalb der Stadt bevorzugen. Das ist aber leider weder individuell noch gesellschaftlich realisierbar für jeden und ein absolutes Privileg.
@Max Kreitmair
Die Vorteile: Kurze Wege, guter ÖPNV, niedrige Kosten (z.B. kein Auto), niedrigere Baukosten bei Großprojekten, weniger Heizkosten, weniger versiegelte Fläche, kulturelles Angebot, Infrastruktur jeglicher Art, niedrigere Kosten für die Allgemeinheit
Warum sind Stadtwohnungen trotzdem so teuer: Grundstückkosten, Gewinnmaximierung.
Jürgen
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Der @Studi hat schon Recht. Man kann den Keilberg nicht mit der Stadt vergleichen.
Knott, Kreitmair und KW unterstützen ja diese These unabsichtlich.
Wer auf dem Land leben möchte, tut das und wer in der Stadt lieber wohnt, macht das dann auch. Zwei völlig verschiedene Ansätze und wie so oft allgemeingültig. Beide haben aber eine Kernaussage, nämlich, dass man EFH-Bebauung auf dem Land nicht mit Geschoßwohnungsbau in der Stadt vergleichen kann.
Zu der Biotopsache bin ich hin und her gerissen.
Wie soll man als Eigentümer handeln?
Man braucht das Land für ein paar Jahre nicht, möchte es aber später in Bauland umwandeln lassen, dann bleibt einem nichts anderes übrig als es zwei Mal im Jahr umzupflügen, damit dort kein Biotop entsteht.
Oder sollte man dem Rechnung tragen, dass hier eine Brache sich selbst überlassen wurde bis es einer neuen Nutzung zugeführt wird?
Ich finde, eine schwierige Entscheidung und es ist vermutlich auf den Einzelfall hin abzustimmen.
Schlauckatze
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Die Erschließung des Gebiets wäre meiner Meinung nach eine Katasrrophe gewesen, ähnlich der katastrophalen Verkehrsanbindung des ehem. LERAG-Geländes, nur schlimmer.
Besser erreichbare Flächen gibt es noch genügend z.B. nördlich Wutzlhofen, bei Oberisling, bei Grass, Harting und, und, und…
Auch auf den Flächen in Prüfening (Benediktusweg/ Bonifatiusweg) Klaffen noch Lücken…
Der B-Plan Hollerweg bleibt mir ein Rätsel.
F
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Im Benediktusweg ist eine monstergroße Baugrube – mal wieder ohne Bautafel, scheinbar gelten die Vorschriften auch nicht mehr für jeden.