Sozialer Wohnungsbau

Das Jammern der Bauträger

Einen „Pakt mit der Immobilienwirtschaft“ möchte Bürgermeister Wolbergs schmieden, um schnell bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Verpflichtung zum sozialen Wohnungsbau schmeckt deren Vertretern allerdings gar nicht. Und auch der Stadtbau-Chef hat damit so seine Probleme.

Saugutes Geschäft ohne sozialen Wohnungsbau für die Investoren am Schlachthof. Das hätten andere Bauträger auch ganz gern… Foto: Archiv/ Tilmann Riechers

Da könnten einem fast die Tränen kommen: Mit dem Bau von Wohnungen scheint man in Regensburg einfach kein Geld verdienen zu können. Die hohen Energiestandards, barrierefrei soll heute alles sein, womöglich noch hochwertiges Material und dann will die Stadt die Bauträger noch mit einer Sozialwohnungsquote von 15 Prozent belasten. Da bleibt doch kaum noch was zum Leben übrig.

„Sanierung vernichtet bezahlbaren Wohnraum“

„Einen Quadratmeter zu bauen, kostet zwischen 2.100 bis 2.600 Euro“, beklagt sich Immobilienmakler Thomas Neuhoff (Immo Finanz GmbH). „Und da ist noch nicht einmal das Grundstück dabei.“ Bauträger Rainer Hummel (7 Haus GmbH) pflichtet ihm bei: „Jede Kaltmiete unter neun Euro pro Quadratmeter ist bei den Baupreisen und Auflagen schlechterdings illusorisch.“ Und auch Joachim Becker, Geschäftsführer der Stadtbau GmbH („Das soziale Gewissen auf dem Wohnungsmarkt“), klagt über die hohen Bau- und Sanierungskosten. Die müsse man dann auch entsprechend auf die Mieten umlegen. „Mit jeder Sanierung vernichten wir bezahlbaren Wohnraum.“

Baugebiet mit Sozialwohnungsquote: Zuckerfabrik. Foto: Archiv/ Mirwald

Beim „stadtpolitischen Gespräch“ zum Thema Wohnen in Regensburg wollen Bürgermeister Joachim Wolbergs und SPD-Fraktionschef Norbert Hartl von den „Akteuren der Stadtgesellschaft“ wissen, wie man dem Mangel an Wohnungen im Allgemeinen und dem von bezahlbarem Wohnraum im Speziellen am Besten beikommen kann. Bis 2025 fehlen laut Wolbergs 7.000 Wohneinheiten, rund 1.800 Menschen warten derzeit auf eine Sozialwohnung. Um den Wegfall solcher preisgebundener Mietwohnungen zu kompensieren, müssten jedes Jahr rund 130 neue gebaut werden. Einen „Pakt mit der Immobilienwirtschaft“ schmieden ist es deshalb, was Wolbergs langfristig vorschwebt.

Die großen Investoren fehlen

Es sind nicht die großen Bauträger, die am Mittwochabend ins Bischofshof am Dom gekommen sind, um mitzudiskutieren. Die Schmack Immobilien GmbH, die das Areal der ehemaligen Zuckerfabrik vermarktet, hat keinen Vertreter entsandt, ebensowenig die milliardenschwere und in Regensburg recht aktive Immobilienzentrum AG, die sich 60 Prozent des Schlachthof-Areals gesichert hat und dort nicht mit der Verpflichtung, irgendwelch günstigen Wohnraum zu bauen, behelligt wurde. Da backen diejenigen, die sich heute unter die recht zahlreich versammelten Mitglieder der SPD gemischt haben, vergleichsweise kleine Brötchen. Neben Neuhoff und Hummel meldet sich etwa noch Thomas Winter zu Wort, der mit seiner NaBau eG genossenschaftliche Bauprojekte nach Regensburg bringen will. Bislang nur auf dem Papier. Einig sind sich alle Anwesenden zumindest in einem Punkt: Es müssen mehr Wohnungen gebaut werden. Und das möglichst schnell. Wie das allerdings vonstatten gehen soll, darüber gehen die Meinungen dann doch auseinander. Viele Themen kommen auf den Tisch, vor allem geht es aber immer wieder um die 15 Prozent öffentlich geförderten Wohnraums, die bei neuen Baugebieten zur Auflage gemacht wird.

Makler-Logik: Sozialwohnungsbau steigert den Mietpreis

Neuhoff etwa beklagt sich mehrfach darüber. Ein Bauherr sei durch diese Quote geradezu dazu gezwungen, bei den restlichen 85 Prozent höhere Mieten zu verlangen, um noch auf einen ordentlichen Schnitt zu kommen. Damit, so seine Logik, würde der kommunal verordnete Bau von öffentlich gefördertem, bezahlbarem Wohnraum dazu führen, dass die Mieten in Regensburg ansteigen. Man müssen auch endlich aufhören, immer nur über die Kaltmieten zu reden, so Neuhoff. Durch energieeffiziente Bauweise würden schließlich die Heizkosten sinken und im Endeffekt komme der Mieter dann bei der Warmmiete trotz höherer Quadratmeterpreise ja auf das Gleiche.

Zuckerfabrik: „Saure-Gurken-Grundstück“

Stadtbau-Geschäftsführer Becker rät der SPD, doch mal „ganz wertfrei“ über diese Quote, die bislang in Regensburg noch kein einziges Mal zur Umsetzung gekommen ist, nachzudenken. Die Stadtbau soll am Zuckerfabrik-Areal erstmals für diese Quote sorgen. Doch Becker sträubt sich. Das sei ohnehin ein „Saure-Gurken-Grundstück“, das man nur genommen habe, damit dort „endlich etwas vorwärts geht“. Wenn man da auch noch öffentlich geförderten Wohnraum bauen solle, befürchte er, dass die Wohnungen nur schwer zu vermieten seien.

Positioniert sich weiter gegen die 15-Prozent-Quote: Stadtbau-Chef Joachim Becker. Foto: Archiv/ Mirwald

Die Förderung sei kompliziert, die Auflagen der Regierung zu strikt und die Zuschussregelungen nicht attraktiv. „Wo bleibt denn da der Vorteil gegenüber einem Bankdarlehen?“, fragt Becker. 30 Wohnungen der Stadtbau stünden wegen der vorgegebenen Einkommensgrenzen derzeit leer; dass diese Wohnungen sich im oberen Preissegment befinden, erwähnt Becker erst auf Nachfrage.

Der Mythos vom Hartz IV-Empfänger

Generell geistert auch an diesem Abend immer wieder der Mythos durch den Raum, dass öffentlich geförderter Wohnraum nur Sozialhilfe- und Hartz IV-Empfängern zugute komme. Dass die Einkommensgrenzen zum Bezug solcher Wohnungen tatsächlich so bemessen sind, dass eben auch der sprichwörtliche Facharbeiter, die Familie mit mittlerem Einkommen und im Zweifelsfall sogar der Beamte im gehobenen Dienst dort einziehen können (dazu eine Pressemitteilung des Bayerischen Innenministeriums), fällt – wie schon bei ähnliche Diskussionen im Stadtrat – unter den Tisch. Die SPD scheint (mittlerweile) fest zur 15-Prozent-Quote zu stehen; trotz deutlicher Kritik an der Förderpolitik von Bund und Freistaat. Er sehe diese Quote zwar „nicht dogmatisch“, so Wolbergs. Da werde aber nichts aufgeweicht, allenfalls verbessert. Unter Umständen müsse man über ein zusätzliches kommunales Programm nachdenken, um den Bau bezahlbarer Wohnungen attraktiver zu machen. „Es muss diesen Anteil geben. Das werden wir nicht verändern“, bekräftigt auch Hartl. Da kann man nur hoffen, dass kein Bauträger in Regensburg deshalb verhungern muss…

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Kommentare (9)

  • Gondrino

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    Der Leerstand der teuren Sozialwohnungen wird von der Regensburger CSU (zumindest dem Schlegl-Teil) dazu benutzt gegen die Quote zu argumentieren. Kein Wort wird hier verloren, dass selbst diese Wohnungen für viele berechtigten Wohnungsssucher zu teuer sind. Vielmehr wird von Schlegl immer behauptet, diese Wohnungen sind nur für HartzIV-Empfänger und nicht für den hart arbeitenden alleinverdienenden Familienvater, der im unteren Einkommenssegment verdient (siehe u. a. seine Antwort auf http://www.abgeordnetenwatch.de/christian_schlegl-236-50603–f345918.html#q345918)

    Anscheinend geht es Schlegl nicht wirklich um diese Bevölkerungsgruppe.

  • Jetzt reichts

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    @Gondrino: Schade ist es nur, wenn man in seinem eigenen Kommentar einen Link einstellt, der genau das Gegenteil dessen ausdrückt, was man bemängelt.

    Denn er will eben genau diese Gruppe der hart arbeitenden Menschen unterstützen und das geht nunmal nicht über diese Quote, weil diese Menschen nicht anspruchsberechtigt im Sinne des sozialen Wohnungsbaus sind.

    Die Fraktion will aber dennoch sogar den Ausbau der Quote auf 20%. Dies sind aber zwei völlig unterschiedlich, nebeneinander herlaufende Dinge!

    D. h. der Ausbau der Quote hat nichts mit der Unterstützung der hart arbeitenden und dennoch finanziell schwachen Bevölkerungsgruppe zu tun, sie geht vielmehr einher mit ihr!

  • Harald Klimenta

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    nur als gedankenspiel: vielleicht sollte die stadt baugebiete selbst konzeptionieren und entwickeln, einen schwung architekten einstellen und nur noch die fertigen projekte ausschreiben. mir kommen diese gesellschaften a la immozentrum irgendwie überflüssig vor. (und warum sollte man öffentliches projektieren nicht auch in verschiedener organisationsform machen – einmal mit der Nabau, einmal mit den altstadtfreunden, einmal mit xy, immer kontrolliert vom stadtrat – unter öffentlicher beobachtung… )

  • Beamter

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    @Jetzt reicht’s

    Ganz so stimmt das nun auch nicht. Die „Gruppe der hart arbeitenden Menschen“ ist natürlich anspruchsberechtigt. Die Einkommensgrenzen für die drei anspruchsberechtigten Gruppen der staatlichjen EOF-Förderung liegen jenseits der Hartz IV- und Sozialhilfesätze.

    In der Einkommensgruppe I liegt die Netto-Verdienst-Grenze für eine Person bei 12000 Euro, in der EK II bei 15600 und in der Stufe III bei 19000

    Bei zwei Personen sind es 18000, 23400 und 29000 Euro. Für jede weitere Person im Haushalt kommen 4100, 5300 bzw. 6500 Euro dazu. Für jedes Kind gibt es 500, 750 bzw. 1000 Euro.

    Für den Rentner und HartzIV-Empfänger ist was dabei, genau so für den Facharbeiter mit Familie. Immer davon zu reden, dass diese Gruppe nur mit dem schwammigen CSU-Vorstoß Wohnungen bekommen würde, ist entweder ignorant oder gelogen.

  • Gondrino

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    Hier eine andere Quelle:
    http://www.regensburg-digital.de/zuckerfabrik-bebaungsplan-beschlossen/20062012/

    Daraus zitiert: CSU-Fraktionschef Christian Schlegl … Sozialwohnungen seien ja „nur etwas für Hartz IV und Sozialhilfe-Empfänger“ und alle anderen kämen eben „nicht in den Genuss von Wohngeld und Sozialleistungen“ und dürften auch nicht in solche Wohnungen einziehen.

    Und das ist eben nicht wahr!

  • Veronika

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    Wenn ich die ganze Sache aus der Ferne richtig deute (und mich an frühere Regensburger Zeiten erinnere), dann hätte Regensburg durchaus Großinvestoren. Einem Herrn V….th scheint man aber sein Gewerbezentrum derart „vermiesst“ zu haben, dass dieser wohl kaum auf die Idee kommen, und in Regensburg (weitere) Wohnungen bauen wird. In Regensburg bleiben Euch nur die Kath. Kirche und angeschlossene Unternehmungen als Investoren, denn religiös toleranter scheint mir Regensburg nicht geworden zu sein.

  • Altstadtfreund

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    Wie ist die Fehlbelegungsabgabe kalkuliert?
    1) Die Methode „Ganz oder gar nicht“ hieße, wer knapp aus dem Kreis der Anspruchsberechtigten herausfällt, muss ebensoviel zuzahlen wie der durch Erbschaft (oder sonstwie) reich gewordene.

    2) Wie haben sich die Relationen der Fehlbelegung (möglichst mit knapp und krass nicht Anspruchsberechtigten) entwickelt?

    3) Ist die Abgabe an einen Baukostenindex geknüpft und ausreichender Anreiz, um die erheblichen Schwierigkeiten von Wohnungssuche und -wechsel auf sich zu nehmen? Sozialmiete + Abgabe muss also für reiche Mieter immer über vergleichbarer freier Miete liegen.

  • Beamter

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    @Altstadtfreund

    Ich versuch mal zu antworten:

    Eine Fehlbelegungsabgabe in dem Sinn gibt es nicht mehr. Für die Mieter wird mit der EOF (einkommensorientierte Förderung) je nach Einkommensgruppe und Berechtigungsschein eine sog. zumutbare Miete, z.B. 6,50 Euro, festgelegt. Damit der Vermieter auf die ortsübliche Miete, z.B. 8 Euro, kommt, bekommt der Mieter einen Zuschuss, und bezahlt den normalen Mietpreis an den Vermieter. Das Einkommen wird alle drei Jahre überprüft und entsprechend wird der Zuschuss nach oben oder unten angepasst. Die „ortsübliche Miete“ kann eine Kommune übrigens begrenzen; München veranschlagt neun Euro, obwohl der tatsächliche Durchschnitt höher liegt. Ansonsten ist der ortsübliche Preis auch Verhandlungssache zwischen Investor und Kommune. Eine direkte Koppelung an z.B. BKI gibt es nicht.

    Hier gibt es eine Übersicht der Obersten Baubehörde: http://www.stmi.bayern.de/imperia/md/content/stmi/bauen/wohnen/aktuelles/uebersicht_foerderung_2012.pdf

  • Altstadtfreund

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    Hz. Dank @Beamter! Schwachpunkt 1) gibt es also nicht. Fehlbelegung gibt es wohl (massiv, da Informationen dazu ausbleiben?). Mögen Sie uns auch zu 2) aufklären?

    Auch Schwachstelle 3) gibt es anscheinend massiv, da kein ausreichender finanzieller Anreiz erkennbar ist, damit Mieter ohne EOF ihre Sozialwohnung freigeben für die vielen EOF-Berechtigten auf der Warteliste. Mögen Sie uns auch zu 3) aufklären?

    Nochmals späten Dank für die präzise Auskunft zu 1) und sehen Sie mir bitte nach, dass ich eine Weile nicht in RegDi unterwegs war.

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