SOZIALES SCHAUFENSTER

Mietspiegel sind aus wissenschaftlicher Sicht verbesserungswürdig

PM der Uni Regensburg

 

Durch die bevorstehende Einführung der Mietpreisbremse wird der Mietspiegel zum zentralen Steuerungselement des Wohnungsmarktes und hat unmittelbare Auswirkungen auf Mieter und Vermieter. Konsequenterweise beabsichtigt die Bundesregierung eine Novellierung der gesetzlichen Regelungen zum sogenannten qualifizierten Mietspiegel, der zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete dient und nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen ist. Die bisherige gesetzliche Regulierung benennt zwar die Einhaltung anerkannter wissenschaftlicher Grundsätzen als Anforderung, legt jedoch keine gesetzlich bindenden Standards für die konkrete methodische Ausgestaltung der Erstellung qualifizierter Mietspiegel fest.

 

In einer in Kürze erscheinenden Studie des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) in Mannheim und der Universität Regensburg werden Anforderungen an funktionstüchtige Mietspiegel aus wissenschaftlicher Sicht dargelegt und Vorschläge für eine verbesserte Regulierung entwickelt. Vor dem Hintergrund der aktuellen Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg, dass der Berliner Mietspiegel nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei, möchten wir bereits vorab auf zentrale Ergebnisse der Studie hinweisen.

 

1. Von Mieterverbänden wird derzeit angeregt, den gesetzlich zulässigen Bemessungszeitraum für zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogene Mietentgelte von derzeit vier auf zehn Jahre auszudehnen. Eine solche Verbreiterung der Datenbasis ist durchaus zulässig und entspricht üblichen wissenschaftlichen Untersuchungen zur Preisfindung auf Wohnungsmärkten. Eine unzureichende statistische Berücksichtigung der unterschiedlichen Zeitpunkte, auf die sich die Mietentgelte jeweils beziehen, wäre jedoch ein eindeutiger Verstoß gegen grundlegende wissenschaftliche Prinzipien, da ein wesentlicher die Miethöhe bestimmender Faktor außer Acht gelassen würde.

 

2. Die meisten als „qualifiziert“ ausgewiesenen Mietspiegel erfüllen nicht abschließend übliche wissenschaftliche Anforderungen an Transparenz in Datenerhebung, Datenaufarbeitung und Datenverarbeitung sowie Offenlegung der Berechnungsergebnisse. Für eine transparente Vergleichsmietenregelung wäre dies jedoch dringend erforderlich.

 

3. Der Datenumfang, auf dessen Grundlage viele als „qualifiziert“ ausgewiesene Mietspiegel erstellt wurden, ist für eine repräsentative Stichprobe zu gering. Zudem bestehen vielfach Bedenken bezüglich systematischer Verzerrungen bei der Erhebung, etwa aufgrund selektiven Antwortverhaltens bei Mieter- und Vermieterbefragungen. Aufgrund des starken staatlichen Markteingriffs durch die Mietpreisbremse und der damit verbundenen Auswirkungen auf Mieter und Vermieter erscheint eine Erstellung qualifizierter Mietspiegel auf Basis von Informationen über die Grundgesamtheit aller örtlichen Mietwohnungen geboten. Dies wäre durch eine rechtlich bindende Vollerhebung erforderlicher Vermietungsdaten möglich. Auf eine Erfassung von Mieterhöhungen sollte hingegen zukünftig verzichtet werden.

 

Die vollständige Studie erscheint im Juni 2015.

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Kommentare (3)

  • erik

    |

    der Mietspiegel ist kein Naturgesetz, sondern ein von der Politik, Verbänden und verschiedenen Interessensgruppen geschaffenes künstliches Konstrukt! Hohe Mieten sind nicht immer und unbedingt ein Folge von Angebot und Nachfrage, sondern oft künstlich herbeigeführt um andere Ziele zu erreichen! Z.B. die Bevölkerungsstruktur einer Stadt zu steuern und umzuwälzen, alteingesessene Bewohner mit beschränkten finanziellen Mitteln zu deplazieren um Platz für Neue zu schaffen, die z.B. die Sozial- und Einkommensstruktur aufwerten.

  • onki

    |

    @erik
    da ist was wahres dran.
    Der Mietspiegel wurde ursprünglich eingeführt um Mietwucher zu unterbinden.
    Mittlerweile dient er Immobilienbesitzern als Garant für stetige Mietzuwächse.
    Der “wissenschaftliche Ansatz” wird ohnehin an einem völlig verfälschtem Durchschnitt “aller” Wohnungen angesetzt, denn:
    Herangezogen werden nur die Mietpreise der Wohnungen, die in den vergangenen vier Jahren geändert, das heißt erhöht oder neu abgeschlossen wurden.
    Ergo ein “wissenschaftlicher Ansatz” der ausschließlich neue, oder teurer gewordene Objekte als Maßstab für das gesamte Stadtgebiet zugrunde legt.

  • Daniela Camin-Heckl

    |

    Einen wunderschönen Guten Abend an alle Regensburger. Es ist schon absurd, wie Menschen jetzt über Mietspiegel und Mietpreisbremse in Regensburg diskutieren. War doch irgendwie absehbar, so zumindest meine Wahrnehmung seit 2008 im Kommunalwahlkampf. Verkäufe von Siedlungsteilen an Großinvestoren, wie S.T.E.R.N. ect. Niederriss alter Bausubstanz, Stadtbaumanager usw. Als ich in 2008 mich dem Statistischen Jahrbuch der Stadt Regensburg sehr ausführlich widmete und in einem “staubtrockenen” Referat (LG an die Mittelbayrische) ähnliche Entwicklungen im Referat aufgriff und aufzeigte, war den Zuhörern meine Darbietung zu langweilig. Ja, was soll ich sagen, Statistiken sind nicht unbedingt Comedy, aber durchaus greifbar.
    Die Wohnbauentwicklung in Regensburg hielt mit der Entwicklung der Wirtschaft in Regensburg nur bedingt stand. (Mieter weichen häufig in die Regensburg naheliegenden Gemeinden aus.) Die Mieten haben sich dementsprechend entwickelt. Ich hatte damals den Eindruck, dass der “soziale” Wohnungsbau schrumpfte, nicht lukrative Gebäude systematisch verkauft oder saniert wurden mit Auswirkung auf die Bestandszahlen. Die Auswirkungen: Viele Arbeitsplätze in Regensburg, zu wenig bezahlbarer preiswerter Wohnraum. Vielleicht möchte ja jemand mal die Statistik der Jahre 2008 -2013 bzgl. Bestand Stadtbau – Wohnungen vergleichen?
    Ich weiß, dass laut derzeitigen Regensburger Mietspiegel unsere vermieteten Wohnungen in Regensburg mit dem Mietpreis bis zu 20% – 50% unter dem ortsüblichen Mietpreis liegen. Wir haben unsere Mietpreise zu Gunsten unserer Mieter seit 2008 eingefroren. Und dann stellt sich natürlich die Frage: Wer entwickelt, gibt den Mietspiegel in Regensburg vor? Oder doch Angebot und Nachfrage? Muss ich mich als Vermieter dringlich an die Vorgaben des Mietspiegels halten? Wie war die Preisentwicklung bei den durch die Stadtbau GmbH vermieteten Wohnungen seit 2008? Welche Bausubstanz ist vorhanden? Ja, Regensburg ist eine aufstrebende Stadt, in mehrerer Hinsicht. Vielleicht will ja die Mittelbayrische Zeitung mal recherchieren in “staubtrockenen” Statistiken? Versprechen kann ich eines, zum Lachen und unterhaltend wird es nicht. Ist halt keine Comedy – der Regensburger Wohnungsmarkt. @erik und onki Eure Gedankengänge sind aus meiner Sicht gar nicht abwegig.

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