Historisch einmalig: Immobilienunternehmer greifen Stadt Regensburg massiv an
Es ist ein Schreiben, das den Kommunalwahlkampf wesentlich mitbestimmen wird. Zehn namhafte Akteure aus der Regensburger Immobilienwirtschaft attackieren die Stadt und fordern: das Baulandmodell mit Sozialquote muss in dieser Form weg.
Bilder, die selten geworden sind: OB Gertrud Maltz-Schwarzfischer 2017 beim Spatenstich am Brandlberg. Foto: pm
Auch wenn die wirtschaftlichen Interessen weitgehend deckungsgleich sind, ist es ein einmaliger Vorgang in Regensburg. Zehn potente Akteure der Regensburger Bau- und Immobilienwirtschaft haben sich zusammengetan, um in einem sechsseitigen Brandbrief massive Kritik an der Stadt Regensburg zu üben. Verbindlich im Ton, aber deutlich in der Sprache.
Zentraler Vorwurf: Die hiesigen Rahmenbedingungen seien maßgeblich für die Unterversorgung mit Wohnraum verantwortlich. Die konkrete Forderung: Das Regensburger Baulandmodell mit der Auflage, 40 Prozent geförderte Wohnungen zu errichten, soll weg. Das Schreiben, das gestern Nachmittag an die Oberbürgermeisterin und Fraktionen im Stadtrat ging, liegt unserer Redaktion vor. Unterzeichnet haben die großen Player im Regensburger Immobilienkarussell.
Unterzeichner: Schmack, IZ, Lambert, VR-Bank, Eckert…
Bauträger Ferdinand Schmack, der unter anderem das Areal der ehemaligen Zuckerfabrik bebaut hat und wegen eines Bergs im Gleisdreieck jahrelang mit der Stadt im Clinch lag. Das Immobilien Zentrum Regensburg (IZ), das insbesondere unter OB Hans Schaidinger einen steilen Aufstieg hinlegte und auf vielen Flächen zugange war und ist.
Thomas Rosenkranz, ehemals IZ und nun mit seiner Projektentwicklungsgesellschaft auf einer Teilfläche des Bebauungsplans am Keilberg (Biotop) aktiv. Die Kro Immobilien GmbH, bekannt unter anderem durch Projekte in dem Neubaugebiet am Brandlberg. Peter Trepnau, dessen Unternehmensgruppe beispielsweise die Wohnhäuser am Donaumarkt errichtet hat.
Die Michael Lösch Objektbau GmbH mit einem Immobilienportfolio quer über das ganze Stadtgebiet. Die Lambert Immobilien GmbH, die man insbesondere in Zusammenhang mit Studentenapartments kennt (UNIKato, UNIsono, UNIcentro etc.).
Die VR Bank Niederbayern Oberpfalz und die Gesellschaften der Eckert-Gruppe, bekannt durch die Eckert-Schulen in Regenstauf und Eigentümerin eines breiten Immobilienportfolios in Regensburg.
Düstere Prognose
Ihre Prognose: Die Wohnraumsituation in Regensburg wird sich noch weiter verschlechtern. Die ohnehin am Tiefpunkt angelangte Wohnbautätigkeit wird weiter abnehmen.
Die ohnehin ernüchternden offiziellen Zahlen der Stadt seien geschönt. Bei den Neubauten würden beispielsweise Garagen, Balkone und Umbauten eingerechnet. Tatsächlich liege die Anzahl der Bauvorhaben, die 2025 begonnen wurden, bei nicht einmal 13 Prozent der Durchschnittswerte der zurückliegenden Jahre.
Die Sozialquote von 40 Prozent führe in Kombination mit den viel zu niedrigen Fördermitteln dazu, dass pro Jahr lediglich 150 solche Wohnungen errichtet werden könnten. „Bei derzeit zur Förderung anstehenden 1.438 Wohnungen bedeutet dies einen Zeitraum von 9,5 Jahren (…) bis zu einer Bewilligung neuer Bauvorhaben.“
Kritik bleibt allgemein
Die Stadt könne weder etwas für steigende Baukosten, noch für die Zinsentwicklung noch dafür, dass vom Freistaat Bayern viel zu wenig Fördermittel bereitgestellt werden, um die geforderte Sozialwohnungsquote zu erfüllen, heißt es in dem Schreiben. „Wohl aber für die Rahmenbedingungen vor Ort – in Regensburg.“
Vieles an der Kritik ist nicht neu und verliert sich teils in Allgemeinplätzen:
- zu lange Genehmigungszeiten,
- zu komplexe und aufwändige Abstimmungsprozesse,
- zu viele Anforderungen der einzelnen städtischen Stellen,
- „fehlender (erkennbarer) Wille, Entscheidungen zu treffen“.
Nur ein konkreter Vorschlag: Weg mit dem Baulandmodell
Konkrete Vorschläge, wie die Situation in den Griff zu bekommen wäre, fehlen weitgehend – bis auf einen Punkt. „Es bedarf einer massiven Kurskorrektur innerhalb der Politik, um eine weitere Verschärfung am Wohnungsmarkt zu verhindern“, heißt es am Ende. Das Regensburger Baulandmodell in der bisherigen Form funktioniere nicht.
Das Schreiben dürfte es vor allem der CSU gelegen kommen. Diese hatte bereits im Juli gefordert, das Baulandmodell mit der Sozialquote auszusetzen. Das Schreiben dürfte eines der zentralen Themen für den anlaufenden Wahlkampf gesetzt haben. Nach internen Gesprächen bei einer Wohnbaukonferenz am 17. November hat nun die öffentliche Diskussion begonnen.
Mr. T.
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Die ohnehin kaum erkennbare Scham der Regensburger Immo-Szene nach dem Korruptionsskandal scheint komplett weg zu sein. Jetzt fordern sie wieder öffentlich Voraussetzungen zur unermesslichen Bereicherung wie während der Goldgräberzeit unter Schaindinger.
Als wäre es denen je um Wohnraum gegangen. Da geht es nur um ein Finanzprodukt, das man auch als Wohnung nutzen kann, um die Rendite zu erhöhen.
Xyz
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Wie man feststellen kann, sind ein Großteil der Urheber dieses Schreiben die selben Firmen, die auch maßgeblich am Immobilien Korruptionsprozess in Regensburg, vor einigen Jahren beteiligt waren. Das diesen Firmen, die heutigen “Rahmenbedingungen” in Regensburg, nicht mehr so gut gefallen, wie noch vor dem Korruptionsprozess, wo Regensburg offensichtlich für diese Firmen eine Art Selbstbedienungsladen war, ist logisch. Das nun aber die selben Firmen nach Fördergelder schreien und die Sozialquote senken möchten, empfinde ich als absolut geschmacklos. Das die Stadt CSU ihnen dabei zur Seite springt und nur zu gerne den Steigbügelhalter macht ist ein altbekanntes Muster in Regensburg und lässt für einen etwaigen Wahlsieg der CSU in Regensburg und die darauf folgende Zukunft der Städtischen Immobilienwirtschaft übles erahnen. Frei nach dem Motto Back to the Roots haben ja schließlich alle daran gut verdient, die Zeche zahlt am Ende ja “nur” der Bürger in Form von überhöhten Mieten.
VS
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Der Kern des Problems liegt meiner Meinung darin, dass das Baulandmodell die Umsetzung der EOF-Qoute fordert und dieses koppelt an die Genehmigung der freifinanzierten Wohnungen, aber die Fördermittel nicht zur Verfügung stehen. Damit kann dann garkeine Wohnung gebaut werden.
tom lehner
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Die Immoconnection macht Druck!? Und das völlig zurecht!
Das geht natürlich gar nicht das man nach Jahrzehnten der Bereicherung langsam ans Ende kommt und die Renditen schrumpfen.
Die Bürgergeldempfänger sind jedenfalls nicht das Problem in diesem Land.
Daniela
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Mittlerweile ist doch bekannt, dass insgesamt der Wohnungsbau in Deutschland schleppend ist. Vielfach werden in etwa die selben Probleme beklagt. Zu teuer, zu langwierige Verfahren, Fördermittel unstet…
Regensburg bildet ab, was an anderer Stelle ebenfalls beklagt wird.
Und das Bauunternehmen auf Gewinn aus sind, liegt im Grunde daran, dass Unternehmen prinzipiell gewinnbringend arbeiten müssen, sonst gehen diese Pleite.
Mr. T.
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Daniela, können Sie sich noch an die Korruptionsaffäre in Regensburg erinnern. Dazu hat es damals hier eine sehr gute Berichterstattung gegeben. Dabei wurden auch die Kalkulationen der hiesigen Immomafia offengelegt.
Hat nicht so ausgeschaut, wie wenn die so kalkulieren würden, dass sie gerade nicht Pleite gehen. Schaut eher so aus, als würden die für weniger als 30% Rendite keinen Finger rühren wollen. Sonst könnten sie je gleich einer ehrlichen Arbeit nachgehen.
peter sturm
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hehe.
schönes titelbild herr aigner!
fast jeder regensburger “politiker” hat schon mal einen mitarbeiterhelm der regensburger immobilienfirmen getragen.
in einem t-shirt des mieterbundes habe ich noch keinen gesehen.(auch auf keiner versammlung)
Der sich den Wolf schreibt
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Die Matadore der Regensburger Immobilienwirtschaft erdreisten sich, das Bauland-Modell der Stadt Regensburg für geförderten Wohnraum zu kritisieren und in einem Brandbrief dieses aufzuweichen. „Wohnraum bezahlbar für Alle“ war die sinnvolle Intension der Stadt, um der Wohnraumnot zu begegnen.
Die blühende Zeit der ausufernden Bautätigkeit durch private Bauträger und Investoren seit Schaidingers OB-Zeiten und Nachfolger, sind vorbei. Die Klimapflege, Politik und Immobilienwirtschaft hatten in Regensburg, bekanntlich jahrelang durch gerichtliche Auseinandersetzung, ein „Gschmäckle“, beschleunigte die Gentrifizierung und Verdrängung der angestammten Bewohner wegen finanzieller Überforderung.
Profitmaximierung statt sozialer Verantwortung bestimmten jahrzehntelang die Bautätigkeit mit monotoner Einheitsarchitektur.
Wenn jetzt das korrigierende Bauland-Modell der Stadt wieder zugunsten der privaten Immobilienwirtschaft, aufgeweicht wird, wäre das ein großer Fehler.
In Bayern sagt man dazu: „Einer fetten Sau den Arsch schmieren.“
Die fetten Jahre sind vorbei, wir werden a l-l-e (leider) „kleinere Brötchen“ backen müssen.
Die Spatenstichanlässe, liebe „Blauhelmträger“, werden konjunkturbedingt nicht mehr so häufig stattfinden.
KW
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Daniela ist einfach die Königin der Allgemein-Aussagen, da kommt man schwer gegen an.
Was die Korruptionsaffäre angeht habe ich persönlich ein Elefantengehirn und werde niemals vergessen oder entschuldigen, was ein ehemaliger Regensburger OB im schlechtesten Sinne dazu beigetragen hat.
Daher finde ich es auch nicht akzeptabel dieser Person eine Plattform zu geben und werde folglich am Sonntagabend so ab 18:30 ein Buch lesen.
Studi
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@Daniela
28. November 2025 um 16:33
@Mr. T.
28. November 2025 um 17:11
Das Problem des Wohnungsbaus und damit der Mietpreise ist weder das Bauen zu teuer wäre, noch dass Bauunternehmer zu gierig wären. 30% Zielrendite sind absolut verständlich wenn man bedenkt was bei einem Projekt auch mal schiefgehen kann und man auch schnell mal mit minus rausgehen kann. Das muss mit anderen Projekten dann aufgefangen werden.
Das Große Problem ist das wettbieten auf Grundstücke. Die Grundstückspreise sind der Hauptkostenpunkt sowohl aus sicht der Bauträger als auch der Käufer. Der Bauträger kauft einGrundstück in der Regel Kreditfinanziert, die Zinsen auf diesen Kredit muss der zukunftige Käufer mitbezahlen. Ein gutes Grundstück in Regensburg kann gerne mal 1Mio euro kosten. Wenn man da drei Standard Reihenhäuser draufstellt zahlt der Käufer etwa 400tsd euro pro Haus nur für den Grund und die Spekulation damit. Damit kann man auch ausrechnen wie viel der Bau des eigentlichenGebäudes den Bauträger auch “nur” kostet. Daran sieht man dass das Bauen an sich nicht zu teuer ist. Jetzt stellt sich die Frage wer diese Objekte dann kauft? Ganz einfach: Wenn man Vermögen bereits in der Familie hat, kann man sich so etwas Problemlos auch mit durchschnittlichem Einkommen leisten. Was nicht möglich ist, ist es sich aus dem eigenen Einkommen zu finanzieren (zumindest für junge Familien). Im Prinzip ist es ein wettbieten der absoluten Spitzenverdiener und vermögenden Elternhäuser (oder gleich wieder Unternehmen die dann vermieten). Außerdem ist für viele Menschen die Schmerzgrenze sehr hoch wenn es um den Traum von der eigenen Immobilie geht.
Wintermute
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Xyz am 28. November 2025 um 11:51
“Das die Stadt CSU ihnen dabei zur Seite springt und nur zu gerne den Steigbügelhalter macht ist ein altbekanntes Muster in Regensburg und lässt für einen etwaigen Wahlsieg der CSU in Regensburg und die darauf folgende Zukunft der Städtischen Immobilienwirtschaft übles erahnen.”
Oh ja. Dieses propagierte zurück-in-die-gute-alte-Zeit bedeutet dann auch, öffentliches Eigentum (Grundstücke) an windige (ich wollte nicht sagen “schmierige”, aber jetzt ist es mir doch rausgerutscht) Immobilienentwickler zu verschleudern, und sich damit die Probleme in der Stadtplanung zu schaffen, die dann aber meist ein, zwei Wahlperioden später auftreten.
Xyz
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@Studi
Sie haben Recht was das Wettbieten auf Grundstücke angeht, dies ist aber leider nur die halbe Wahrheit. Haben sie sich schon einmal überlegt was eine der Hauptursachen ist die dieses Wettbieten maximal verschärft hat? In Regensburg wurde Jahrzehntelang kein städtisches Bauquartier von der Stadt selbst entwickelt und die Grundstücke einzeln an private Personen oder Firmen verkauft. Es wurden sämtliche Bauquartiere (Brandlberg, Südzucker, Dörnberg, Marina Quartier, Schwabelweiß uswusw) als komplett Areal an die jeweilig bekannten (und mittlerweile berüchtigten) Immobilien Unternehmen verkauft, die diese dann alleinig komplett geplant bebaut und die Häuser und Wohnungen überteuert verkauft haben. Das bei vielen Vergaben an selbige Firmen und den Genehmigungen für die Bebauung einiges “Krum” um nicht zu sagen hochgradig kriminell ablief ist seit dem Korruptionsprozess ja hinlänglich bekannt. Jedoch durch diese Vergabepraxis war es jeglichen Privatbieter und auch jedem kleineren Bauunternehmen, der nicht zum erlauchten Kreis der Bekannten Großen und von der Stadt hoffierten Immobilien Platzhirsche gehörte, unmöglich direkt ein solches Grundstück zu erwerben. Das erzeugte sozusagen einen weitestgehend künstlichen Mangel an Grundstücke im Stadtgebiet und trieb jeden Interessenten der eine Immobilie erwerben wollte in die Arme selbiger Immobilienfirmen die ihrerseits somit eine Art Monopolstellung erhielten und die Preise bestimmen konnten. Die wenigen Einzelgrundstücke die in Regensburg daduch am Markt waren/sind, stammen allesamt lediglich aus privater Hand und um diese wird sich logischerweise geprügelt, was die Preise in die Höhe treibt. Es ist unverständlich weshalb die Stadt nicht in der Lage ist selbige Quartiere selbst zu entwickeln und die Grundstücke/Immobilien an Privatpersonen oder auch Firmen einzeln selbst zu verkaufen. Hierzu ist/war die Dauerausrede der Stadtverwaltung das dazu zu wenig Personal vorhanden wäre. Unter dem Gesichtspunkt des Korruptionsprozesses jedoch wird schnell klar das dies eine faule Ausrede war, es ging/geht lediglich darum, dass zu viele Personen und Körperschaften hierbei (meist illegale) monetäre Vorteile hatten. Abgesehen davon, was im schlimmsten Fall bei einer solchen Quartiersentwicklung “aus einer Hand” passieren kann, kann momentan jeder in Köfering bewundern. Dies ist zwar kein Projekt der Stadt Regensburg, jedoch das System und Prinzip ist das Selbe und zeigt deutlich die Mängel und was mit einer solchen Praxis passieren kann.
Daniela
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Mr. T.
28. November 2025 um 17:11 | #
Angesichts der Tatsache, dass 2021 die Baukosten bei 1800€/qm lagen und in 2025 bei ca. 3200€/qm, dazu auch teuer und schwer zu bekommen Baugebiete, ist schon verständlich, das Bauträger das Aus des Baulandmodells in der bisherigen Form fordern.
Wenn also 40 Prozent der Gesamtanzahl zu bauender Wohnungen für niedrige bis mittlere Einkommen (im Baulandmodell)zu schaffen sind, wird sich wohl die Stadt mit ihrer Tochter der Stadtbau engagieren müssen. Der Ansatz müsste prinzipiell wieder sein, dass städtische Wohnungsbau Gesellschaften in den sozialen Wohnungsbau einsteigen.
Von privaten Bauträgern wird da wenig zu erwarten sein. Zuviel Investitionen bei langfristigen Kapitalrücklauf. Bauunternehmen verdienen ihr Geld mit dem Bauen und Verkauf fertiggestellter Immobilien und nicht vorrangig als Vermieter .
Architekt8!
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Die Sozialquote im Wohnungsbau muss bleiben. In den letzten Jahren wurden mit einkommensorientierter Förderung von der Stadtbau, aber auch von anderen Trägern oder Genossenschaften viele qualitätvolle Mietwohnungen errichtet. Hauptadressat dieser von der Regierung der Oberpfalz im Dialog mit den Architekten entwickelten Planungen waren kinderreiche Familien mit kleineren und mittleren Einkommen.
Dass der Freistaat Bayern nunmehr diese EOF Förderung einstellt, ist mehr als traurig.
Noch trauriger ist dass nun einige glauben dem freien Wohnungsmarkt das Feld überlassen zu müssen.
Der freie Wohnungsmarkt hat in den letzten Jahren für Anlegerinteressen produziert und beispelsweise 60 m² Einzommerwohnungen im schicken Kleidchen auf den Markt gebracht, die sich dann rasant verkaufen leßen, aber nichts mit den tatsächlichen soziale Bedürfnissen zu tu haben.
Auuf der anderen Seite fordern die Wohnungsbauföderbestiimungen des Freistaat Bayern ab 65m² bereits 3 Zimmer- Wohnungen.
In München übernimmt die Stadt für einige Zeit die ausbleibende Förderung des Freistaats. Das sollte in zumutbarem Umfang auch Regensburg tun.
Ungeregelter Wohnungsbau schafft Profit aber keine nachhaltige Qualität!
Es braucht mehr Mietwohnungen statt Eigentumswohnungen. Erbaurecht zur Senkung der Grundstückspreise und Planungsdialoge mit Genehmigungs- und Förderbehörden!
Stunkfrau Maria
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Die Immobilienherren könnten ja was Gutes tun und dem Autonomen Frauenhaus das Haus kaufen! Wenn ihnen an sozialen Lagen was gelegen ist…?
Ely
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Wohnen war in Regensburg schon immer ein Thema. In den Achtzigern, als ich nach Regensburg kam, und seit Kriegsende, wie ich damals erzählen musste. Es gab enige Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt. Die meisten Wohnungen waren Betriebswohnungen, Genossenschaftswohnungen wie in der Margeretnau oder der Arbersiedlung und der Stadtbau. Genossenschaftswohnungen wurden quasi vererbt, die Warteliste der Stadtbau war lang. Eines Tages wurde mir gesagt, auf der Warteliste käme man nur voran, wenn ein Stadtrat der SPD oder CSU sich einschalte. Da ich niemand kannte, suchte ich also weiter. Dankbar war ich als mir der Inhaber eines Handwerksbetriebs eine Eigentumswohnung vermietete. Alternative wäre ansonsten für mich nur gewesen, mein Suche auf den Landkreis auszuweiten.
Eine leichte Entspannung trat ein, als das Baugebiet Königswiesen Süd entwickelt wurde. Das Amberger Siedlungswerk baute Sozialwohnungen und Genossenschaftswohnungen. Damit konnte der Zuzug von Russlanddeutschen bewältigt werden. Im Kommunalwahlkampf 1990 punktete die SPD mit dem Slogan “Lieber 1000 Wohnungen als 1 Stadthalle”. In der Öffentlichkeit wurde damals gerätselt, was das solle, schließlich war in den örtlichen Medien berichtet worden, dass Stadtbauwohnungen in Königswiesen Nord leer stünden und sich niemand dafür interessiere. Es gäbe eine Überversorgung mit Wohnraum und keinen Neubaubedarf. Wohnungssuchenden hatte niemand auf dem Schirm, wenn ich mich recht erinnere. Parallel dazu führte die Stadtverwaltung einen Prozess mit Grundstückseigentümern in Burgweinting, Der Rennplatz wurde bebaut. In beiden Wohngebieten waren private Investoren die treibende Kraft. Die Rennplatzbebauung fand ohne die Stadtbau statt. Es folgte im Stadtwesten die Umwidmung von Gewerbeflächen (Händler- und Kiesslinggelände. Damit konnte der Zuzug weitgehend aufgefangen werden, der ich aufgrund der positiven Wirtschaftsentwicklung ergab.
Stadtverwaltung und Stadtrat verloren aber aus dem Auge, dass kostengünstige Wohnungen als Ersatz für die aus der Belegungsbindung fallenden Sozialwohnunen benötigt werden. Im Gegenteil, bis 2008 herrschte die Meinung vor, es brauche keine neuen Wohnungen mehr. Ein Irrtum, der schnell in Erscheinung trat. Die Finanzkrise puschte den Markt, die Grundstückskosten in die Höhe und ermöglichte den Bauträgern trotzdem eine außerordentliche Performance. Es wurde zu jedem Preis gekauft.
Soviel zur Historie! In den Achtzigern und Neunzigern hatte die Stadt ein Wohnbauprogramm, dass es jungen Familien ermöglichte Wohneigentum zu erwerben. Das entlastete den Wohnungsmarkt. Leider wurde dieses Programm eingestellt. Geld wäre dafür genügend vorhanden gewesen, wenn die Stadt die Mehrerlöse aus dem Grundstücksverkauf in Burgweinting und der Nibelungenkaserne dafür eingesetzt hätte. Auch Genossenschaften hätte man fördern können. Es fehlte wohl der Wille und die Weitsicht. Die Kommunalwahl 2026 könnte wieder zur Wahl der Wohnungssuchenden werden. Einen Durchbruch wird es nämlich nur geben, wenn alle Akteure ohne ideologischen Scheuklappen aktiv werden. Für die Investoren muss es sich lohnen, andernfalls stecken sie ihr Geld in andere Anlageformen.
Klotzbücher Thomas
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Die Frage ist doch wohl auch ,wer von den Mitbürgern die günstigen Wohnraum benötigen( Alleinverdiener mit Familie z. b.)werden immer weiter ins Eck gedrängt oder müssen weiter von der Stadt wegziehen. Das ist einfach nur irrational…..
Tröster
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Das Problem ist nicht das Regensburger Baulandmodell, sondern die Tatsache, dass der Freistaat (CSU und FW) die entsprechenden Fördermittel von einem Tag auf den anderen eingestellt hat.
Ein Mittel gegen die hohen Grundstückspreise wäre es, städtische Grundstücke nur noch im Erbbaurecht zur Verfügung zu stellen.
Oder man macht es gleich wie die Stadt Ulm. Dort wird seit 125 Jahren (!) nur dort ein Bebauungsplan beschlossen, wo die Stadt sämtliche Grundstücke besitzt.
Wer also Grundstücke zu Bauland machen will, muss an die Stadt verkaufen. Spekulation mit Grund und Boden ist so kaum möglich.
Stefan
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Kommentar gelöscht. Bitte sachlich.
Günther Herzig
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peter sturm
28. November 2025 um 17:29 |
Sehr geehrter Herr Sturm,
zuerst die neugierige Frage, die Sie nicht beantworten werden, weil es niemanden etwas angeht: Wieviel Prozent Gewinn machen sie in Ihrem Unternehmen? Ich schätze unter
10 % in einem schwierigen Umfeld (Digitalisierung, Internet), eher 5 %.
Vor kurzem hat Herr Aigner in einem anderen Zusammenhang betont, er habe das Veröffentlichungsrecht an einem Foto gekauft. Das ist nicht so recht im Bewusstsein aller, auch nicht in meinem, gespeichert, dass der Fotograf eine geldwerte Leistung erbringt. Aus unser aller einfachen Sicht sind Fotos zu beliebigen Vorgängen einfach vorhanden, sprich verfügbar. Deshalb interessiert es mich dann doch auch, ob das Foto, mit dem der Artikel eröffnet wurde von r-d gekauft wurde?
Falls ja, ergibt sich für mich ein nicht unwesentlicher Widerspruch. Mit diesem Artikel wird, wie auch zu anderen Fragestellungen in der Vergangenheit zu beobachten war, ein latent immer vorhandenes Empörungsritual in Gang gesetzt, wie, kann in einem bemerkenswerten Anteil der Kommentare nachvollzogen werden.
Und schon sind wir in der Politik. Warum wird dieser Artikel nicht gleich verbunden mit der Forderung die Marktwirtschaft, die auch so schon in vielen Bereichen dank der permanenten staatlichen Reglementierung nur noch aus dem hohlen Begriff besteht, abzuschaffen (Bürokratie), und, etwas weniger dezent, mit der Forderung, den Sozialismus, -ich verwende den Begriff Kommunismus-, einzuführen?
Dann müsste man sich auch nicht mehr bemühen in immer krampfartigeren Bemühungen den mittelständischen Unternehmer, häufig Familien, zu beschimpfen (gemeint ist nicht der Verfasser des Artikels, der das seinen Kommentatoren überlassen kann).
Das geschieht hier auch in vielen schon nicht mehr zurückhaltenden Kommentaren. Zum Brief der Unternehmer, der als Beweis kriminellen Gewinnstrebens veröffentlicht wurde, ist festzustellen: Dass der Unternehmer, der ins Risiko geht, häufig mit einem erheblichen Teil seines in Jahren aufgebauten Vermögens, nicht aus dem puren Wunsch sich selbst zu befriedigen, ein Projekt mit Gewinn abschließen will, auch zur Kompensierung von Verlusten bei anderen Projekten, ist eine banale Erklärung, zu der jeder in der Lage sein sollte. Und wenn das alles nach Plan gelingt, freuen sich das Finanzamt, die Jobagentur, die Krankem- und die Rentenversicherung, nicht zuletzt die Beschäftigten, die im Moment damit beschäftigt sind, Black-Friday-Schnäppchen zu finden, ganz am Ende die Familie des Unternehmers, der einmal mehr über eine Insolvenz nicht nachdenken muss. Über all das gibt es genug Literatur, die ständig ergänzt wird durch neue Erkenntnisse, die sich der Autor bezahlen lassen will, -er auch Unternehmer-, behütet von einem fürsorglichen Staat, der auf ihn nicht verzichten will, sich aber nicht immer entsprechend benimmt.
Unstreitig ist, dass niemand gezwungen ist dem ruchlosen Unternehmer etwas abzukaufen. Sind seine Preise nachvollziehbar, verkauft er oder nicht. Niemand hat mit ihm Mitleid, wenn seine Rechnung nicht aufgeht. Sein soziales Netz hat er sich gefälligst selbst aufzubauen.
Es gibt in Regensburg die Stadtbaugesellchaft. Haben die den Brief auch unterschrieben? Bauen die jetzt mehr und günstiger, um die Bürger zu schützen vor dem dubiosen Unternehmer?
Fragen über Fragen!
Mr. B.
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Zu Günther Herzig
30. November 2025 um 10:05 | #
Ich füge noch gerne hinzu, daß noch vor ein paar Jahren doch die Stadtbau fast gar nichts mehr baute.
Warum wohl?
Studi
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@Xyz
29. November 2025 um 07:26
Das Wettbieten findet nicht nur zu privat verkauften Immobilien/Grundstücken statt. Die Großprojekte die sie ansprechen orientieren sich an den Preisen. Im Prinzip gibt es da auch ein wettbieten des Endkunden auf die Immobilien. Einen Teil des Wettbietens hat nur der Bauträger schon mit einkalkuliert. Am Ende wird der Bauträger immer so planen, dass er die teuerstmögliche Immobilie and den Meistbietenden verkauft. Wir sehen ja das auch die teuren Immobilien der Großprojekte verkauft werden. Wären diese von Anfang an einzeln verkauft worden (und nicht geschlossen an einen Bauträger), so wäre derselbe PReis zustande gekommen für den Enkunden, weil es nunmal (offensichtlich) genug Menschen gibt, die sich sowas leisten können. Die Immobilienunternehmer wären ja auch schön dumm wenn sie nicht das maximale aus ihrem Projekt rausholen würden. Der einzige Akteur der im aktuellen System tatsächlich günstigen Wohnraum schaffen kann ist der Staat, und auch nur auf Grundstücken die ihm bereits gehören, was das Potential stark einschränkt.
An dem Scheitern des Projektes in Köfering ist meines Wissens auch nicht das Bauunternehmen schuld, sondern, dass die Grundstücke zu teuer verkauft wurden, und sich die Bauunternehmer und endkunden im Prinzip einfach übernommen haben (das mag hart klingen ist aber das Kernproblem des Projektes).
@Daniela
29. November 2025 um 17:29
Die 3200 euro beziehen sich auf Einfamilienhäuser. Gerade bei größeren Projekten ist der Preis pro qm Wohnraum um 20-40% geringer wegen der Skaleneffekte. Rechnen wir also mit 2500euro pro qm. Dann kostet eine 80qm Wohnung 200tsd Euro an reinen Baukosten. Das wären bei 3,5% Zinsen und wenig Eigenkapital (10%) 825euro an monatlichem Kreditraten. Bei Vermietung kann man vemutlich noch weniger als 825euro verlangen. Da ist genug Spielraum für Gewinn etc vorhanden. Die Baupreise sind also kein Problem. Der Witz an der Sozialquote ist ja auch gerade dass die 60% die verkauft werden, die 40% Sozialwohnungen gegenfinanzieren können. Bei den aktuellen Immobilienpreisen vs meiner obigen Rechnung sehen Sie schnell dass das theoretisch kein Problem darstellt.
@Tröster
30. November 2025 um 00:55
Wenn ich das richtig verstehe löst das Konzept in Ulm aber nicht das Problem mit bestehenden Grundstücken. Sobald einmal verkauft und bebaut, kann die Spekulation beginnen und die Stadt hat keinen Zugriff mehr darauf.
@Ely
29. November 2025 um 19:23
“Für die Investoren muss es sich lohnen, andernfalls stecken sie ihr Geld in andere Anlageformen.” –> Gerade bei Immobilien sehen wir dass ob sich ein Projekt lohnt immer steht und fällt mit den Grundstückskosten. Wenn sie kostenloses Bauland bekommen würden, wäre es ein leichtes darauf gewinnbringend zu bauen. Dementsprechend schaukeln sich die Investoren gegenseitig hoch, von dem her ist das Argument dass sich Bauen nicht lohnt ein Scheinargument.
@Architekt8!
29. November 2025 um 18:10
“Es braucht mehr Mietwohnungen statt Eigentumswohnungen. Erbaurecht zur Senkung der Grundstückspreise[…].” –> Die Idee von Mietwohnungen ist dass ein vermögender Investor sein Geld investiert, dann vermietet und den Vermieter den Kredit abbezahlt. Die Rendite die der Investor dabei erwirtschaften will, muss dabei der Mieter als zusätzliche Miete erbringen. Außerdem gehört nach 30Jahren (typische Kreditlaufzeit) die Immobilie immer noch dem Investor, ab da ist es für den Mieter doppelt teurer. Vermietung schafft also nur zusätzlich prekäre Wohnverhältnisse. Wenn wir es schaffen würden mehr Leute zu selbstgenutztem Eigentum zu bringen hätten wir einerseits eine ganz andere Vermögensverteilung und andererseits eine ganz andere Dynamik im Immobilienmarkt. Wichtig in diesem Zusammenhang wäre die steuerliche Bevorteilung von Mietwohnungen gegenüber Selbstgenutzten abzuschaffen. Erbbaurecht ist auch nur eine Verschiebung des Problems und lässt sich auch nur auf neu ausgewiesene Grundstücke sinnvoll anwenden. Es ist dasselbe Prinzip wie Miete vs Eigentum.
Daniela
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@ Studi
30. November 2025 um 13:46 | #
Bei Immobilienherstellung und Verkauf nicht selbstgenutzter Immobilien nicht zu vergessen die Spekulationssteuer.
Bei Vermietung und Verpachtung nicht zu vergessen einkommenssteuerrelevanter Einnahmen. Deckung bei Mietausfall…
Das Problem: theoretischer Gewinn ist theoretisch.
Ulrich Mors
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Wenn man den Inhalt des Regensburger Baulandmodells von 2019 heute liest und um aktuelle Preiserhöhungen von 40 Prozent weiss, muss man den Immobilienunternehmen zustimmen. Damit lassen sich weder Investitionen rückgewinnen noch minimale Gewinne erzielen, wodurch ihnen das kapitalaufnehmende Engagement in einer freien Gesellschaft nicht zumutbar ist, allenfalls erscheint verfügbares Eigenkapital in Realwert sichernd umwandelbar. Für den sozialen Wohnungsbau ist dieses Modell mit den bisherigen Auflagen jetzt faktisch wirkungslos. Wie u. in welchem Umfang unter derzeitigen Bedingungen ein soziales Moment im Wohnungsbau auf städtisch erworbenem Grund noch gewahrt werden kann, sollte frei von parteipolitischer Gewohnheit u. Ideologie zwischen Stadt, Stadtrat u. Unternehmen gefunden werden. Für den Kommunalwahlkampf eignet sich das Thema überhaupt nicht, da es zu sehr durch bundespolitische ebenso wie landespolitische Gegebenheiten als belastet erscheint.
Roche-Dirac
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@Study
30. November 2025 um 13:46 | #
Vermietung schafft also nur zusätzlich prekäre Wohnverhältnisse und selbstgenutztes Eigentum bringt eine ganz andere Vermögensverteilung und eine ganz andere Dynamik in den Immobilienmarkt?
Also da komme ich nicht so ganz mit. Wie würde denn das laufen, wenn weit über 90% der Leute in Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern wohnen würden, also wenn es praktisch keinen Mietwohnungsmarkt geben würde?
Einen Umzug in eine andere Stadt oder wenn ein Paar in einer Wohnung zusammenziehen will, stell ich mir da schwierig vor. Das würde ja dann häufig bedeuten, dass man unter Einsatz grösserer Geldbeträge eine ganze Reihe von koordinierten Kauf- und Verkaufsvorgängen abwickeln müsste.
Für Berufsanfänger, Auszubildende, Studenten, etc. ist das wohl keine Option.
Noch ein Punkt: Klar, gehört eine Mietwohnung nachdem sie abbezahlt ist, immer noch dem Vermieter. Aber wenn bei so einer Wohnung nach mehreren Jahrzehnten de facto kaum Renovierungen oder gar wertsteigernde Massnahmen durchgeführt wurden, wie es doch recht oft zu beobachten ist, dann ist eine solche Wohnung ein Sanierungsfall oder drastischer ausgedrückt eine Bruchbude.
Und für eine solche Wohnung lassen sich dann auch kaum mehr vernünftige Marktpreise oder Mieten erzielen, wenn es nicht gerade eine “Top-Immobilien-Boomtown” wie z.B. München ist, aber das hat dann nichts mit der Wohnung an sich zu tun, sondern eher mit den massiv gestiegenen Grundstückspreisen.
Wieso es dann für den Mieter, nach dem Abbezahlen des Wohnungskredits durch den Besitzer, doppelt teuer wird, erschliesst sich mir nicht ganz.
Studi
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@Daniela
30. November 2025 um 22:09
“[…]nicht zu vergessen die Spekulationssteuer.” –> Die Spekulationssteuer fällt nur für privatpersonen an, und auch dann nur wenn man nicht 2-3Jahre selbstgenutzt hat, und auch dann nur auf den Gewinn der durch die Wertsteigerung des Kaufobjektes erzielt wurde (Renovierungen und Neubau werden dabei gegengerechnet).
“Bei Vermietung und Verpachtung nicht zu vergessen einkommenssteuerrelevanter Einnahmen. Deckung bei Mietausfall…” –> Gilt auch nur für Privatpersonen. Dem stehen aktuell auch einige Steuervergünstigungen gegenüber, die man ohne die Immobilie nicht hätte. De Facto ist ein Großteil der Mieteinkünfte Steuerfrei. Bei Mietausfall kann man zum Beispiel die Kaution am Ende gegenrechnen (ich gehe davon aus dass man einen Mieter der nicht mehr zahlt kündigt), Leerstand sollte zumindest in Regensburg kein zu großes Risiko sein…
“Das Problem: theoretischer Gewinn ist theoretisch.” –> Ich habe keine These über die Gewinnhöhe aufgestellt. Sie nehmen an, dass trotz niedriger Baukosten (wie beschrieben) kein Gewinn erwirtschaftet werden kann? Wie kommen Sie darauf? Insbesondere war meine Rechnung schon recht konservativ. Theoretische Gewinne sind übrigens genau die Grundlage für Investoren. Sobald theoretisch Gewinn erzielt werden kann (in gewisser Höhe), wird das Projekt auch umgesetzt.
@Roche-Dirac
1. Dezember 2025 um 00:17
“wenn weit über 90% der Leute in Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern wohnen würden” –> Ich habe nirgends gesagt wie hoch die Eigentumsquote sein sollte. Dass “weit über 90%” auch Probleme bereiten kann schrieben Sie ja selbst. Warum glauben Sie dann das ich das fordere? Für Studierende/Auszubildende kann es ja trotzdem einen Mietmarkt geben. Gleichzeitig sind Wohnheimsplätze nicht klassische Mietobjekte, Auszubildende wohnen oft noch bei den Eltern. Weiter würden ja die Wohnungen immernoch irgendjemandem gehören. Die Idee ist dann dass die Familie nicht die Miete ihres Kindes bezahlt, sondern dass Appartement kauft und gegebenenfalls später wieder verkauft, wenn zum Beispiel feststeht dass das Kind längere Zeit dort studieren/wohnen wird. Es ist auch nicht so dass man alle paar Monate umzieht. Diejenigen die häufig Umziehen können sich sowieso die teuren Mieten leisten. Koordinierung von Zahlungen sind auch bei Umzügen in Mietwohnungen notwendig, da man möglichst genau dann ausziehen will, wenn man woanders einzieht um nicht doppelt zu zahlen. Wenn alle bei einem Umzug verkaufen und neu kaufen würden, gäbe es auch deutlich mehr Eigentumswohnungen am Markt, was die Preise auch senken kann, da diejenigen die verkaufen keine klassischen Investoren sind (die den optimalen Zeitpunkt abwarten oder auf Gebote warten) sondern zu Tag x verkauft haben wollen, es gibt also keine Spekulation mit der Immobilie. Grundlage dafür ist natürlic dass Eigennutzung monetär bevorteilt wird gegenüber Vermietung, sodass Investoren diese Wohnungen nur überteuert kaufen können (und somit Eigentum gegenüber Mieten lukrativer wird).
“dann ist eine solche Wohnung ein Sanierungsfall oder drastischer ausgedrückt eine Bruchbude” –> Eben nicht. Der Vermieter ist ja Investor und entsprechend kalkuliert er in der Miete Rücklagen für Renovierungen mit ein. Diese bezahlt also der Mieter mit. Im schlimmsten Fall bezahlt der Mieter sogar eine Renovierung die er selbst nie getätigt hätte, weil sie zum Beispiel nur dazu da ist um höhere Mietpreise verlangen zu können. Sie werden mir wohl zustimmen, dass bei Selbstnutzung deutlich mehr Sparpotential bei Renovierungen als wenn der Vermieter einfach pauschal nach x Jahren mal wieder renoviert (zum Beispiel neue Böden bei Mieterwechsel nur weil ein paar Kratzer/Verfärbungen drin sind). Sie können sich auch einfach vorstellen, dass der Investor nach 30Jahren an den nächsten Investor verkauft, und man jetzt dessen Kredit abbezahlen muss.
Daniela
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@Studi
1. Dezember 2025 um 15:01 | #
Und ca. 80 Prozent des deutschen Wohnraumbestands gehören Privatpersonen.
So und jetzt denken Sie bitte noch einmal über Ihre Vorträge nach.
Bauunternehmen produzieren Wohnraum, auch um diese zu veräußern. Auf deren Gewinne fallen, je nach Veranlagung, bis zu 40 Prozent Steuern an.
Wenn Sie also preiswerten Wohnraum fordern, dann stellen Sie zu aller erst die Forderung an kommunale Wohnungsunternehmen und erklären nicht den anderen Wohnraumvermietern, diese müssten zum Nutzen der Allgemeinheit ihr Vermögen in langwierige Investitionen möglichst noch in Sozialwohnungen stecken.
Es ist immer so einfach auf die anderen los zu gehen.
Wie viel Wohnraum haben Sie schon geschaffen und vermietet?
Studi
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@Daniela
1. Dezember 2025 um 19:47
“Und ca. 80 Prozent des deutschen Wohnraumbestands gehören Privatpersonen.” –> Privatpersonen können genauso als Investoren auftreten. 10% der Deutschen gehören 50% der Immobilien (im Schnitt also 5 Immobilien). Es gibt leider keine genauen Zahlen dazu aber sie können sich denken dass ein großer Teil der 10% nochmal “nur” zwei oder drei Immobilien besitzt (zum Beispiel das geerbte Elternhaus). Sagen wir jeder fünfte mit mehr als einer Immobilie besitzt auch mehr als 3 Immobilien. Dann haben 2% der Deutschen im Schnitt 18 Immobilien. Dass das eher Unternehmerische Züge annimmt ist dann klar, auch wenn sie auf dem Papier als Privatpersonen gelten. Das Geschäftsmodell ist dann längst auf Steueroptimierung ausgelegt, sodass eben nicht die Mieteinnahmen mit dem Grenzsteuersatz besteuert werden. Ich differenziere nicht zwischen Privatpersonen und Unternehmen, sondern zwischen Selbstnutzung und Vermietung.
“So und jetzt denken Sie bitte noch einmal über Ihre Vorträge nach. “–> Sehr respektlos… Sinnvoller wäre für mich wenn Sie mir sagen was an meinen “Vorträgen” falsch war?
“Bauunternehmen produzieren Wohnraum, auch um diese zu veräußern. Auf deren Gewinne fallen, je nach Veranlagung, bis zu 40 Prozent Steuern an.” –> Sie sagen es: “auf die Gewinne”! Wird das Geld im Unternehmen reinvestiert (oder Verlustgeschäfte gegengerechnet) wird keine Steuer bezahlt.
Ich fürchte Sie Missverstehen mich, dass ich ein Problem mit den Wohnungsbauunternehmen hätte. Ich habe weiterhin kein Problem wenn Großprojekte an einzelne Bauunternehmen vergeben werden, denn die Skaleneffekte schaffen prinzipiell günstigen Wohnraum. Einerseits ist es nur Problem der Bauunternehmen selbst, wenn Sie in ihrer Kalkulation es nicht schaffen den sozialen Wohnraum mit den Übergewinnen aus den restlichen Wohnungen gegenzufinanzieren (weil sie zum Beispiel für das Grundstück zu viel bezahlt haben). Wenn sie das nicht schaffen, haben sie sich schlichtweg verkalkuliert. Andererseits ist das Problem, dass diese Objekte dann häufig an Investoren verkauft werden und dann zu Mietobjekten werden, statt selbstgenutzt zu werden. Die Gründe und resultierenden Probleme habe ich bereits weiter oben erläutert.
“Wie viel Wohnraum haben Sie schon geschaffen und vermietet?” –> Das ist absolut unpassend. Sie kennen meine Situation nicht. Diese Frage könnte nur ein Bauunternehmer bejahen (also de facto fast niemand). Wenn Sie eine (Neubau-)Immobilie kaufen haben Sie keinen Wohnraum geschaffen, sie haben ihn nur gekauft. Ich frage mich warum Sie meine Argumente also ad hominem diskreditieren wollen?
Daniela
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@Studi
2. Dezember 2025 um 14:13 | #
Sie verstehen es prinzipiell miss. Jeder Vermieter geht bei Investition in vermietbaren Wohnraum (selbst Eigenheimbauer mit Einliegerwohnung zur Vermietung, kein seltener Fall) in Vorleistung, sprich in die Verpflichtung den gebauten Wohnraum zu erhalten. Sie gehen gegenüber den Mietern in die Verpflichtung, den Wohnraum nutzungsgemäß zu halten. Sie gehen dabei, wegen langer Kreditbindungen, über teils Jahrzehnte, teils nicht mehr kalkulierbare Risiken ein. Die teils auch durch Gesetzesänderungen immer wieder änderlich sind.
Und es sind immer private Risiken mit privaten Kapitaleinsatz ein. Da unterscheiden sich Privatpersonen auch nicht von Bauträgern. Es ist immer deren Vorleistung zur Schaffung von Wohnraum.
Und es ist ein fataler Fehler diese Vorleistung in Art und Höhe zu unterschätzen.
Diese Vorleistung und das daraus resultierenden Risiko wird häufig unterschätzt.
Aber ohne diese Bereitschaft würden noch weniger Mietwohnungen zur Verfügung stehen.
Bei Ihnen klingt es immer so, als seien die, die Wohnraum schaffen und vermieten nur höchstrenditesuchende Spekulanten, die nur darauf aus wären ihre Mieter aufs äußerste auszunehmen und sie befänden sich immer Renditemodus.
Vermietung unterliegt, wie vieles andere dem Angebot und Nachfrage Prinzip.
Steht mehr Wohnraum zur Verfügung als Bedarf sinkende Mietpreise, Bei einer Verknappung des Angebots an Wohnraum höhere Mieten.
Ich denke der Beitrag von Elly hat die Historie zum Regensburger Wohnraumdebakel gut herausgearbeitet.
Die Stadtbau Regensburg hat sich seit Jahrzehnten aus dem Wohnungsbau zurück gezogen und damit privaten Investoren Raum gelassen. Und das eben mit allen Konsequenzen.
Arcihtekt8
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Noch eine abschließende Bemerkung zur städtebaulichen und architektonischen Qualität:
Man muss doch nur das Qartier Lore Kullmerstraße (EOF Stadtbau) mit den Nibelungenvillen (ohne EOF privater Investor) oder das Wohquarter Burgweinting Südost (Stadtbau) und die beiden Genossenschaftsbauten in Burgweinting Nordwest mit dem Reihenaus Quartier Burgweinting Nordwest (haupts. prvater Investor) vergleichen
um festzstellen dass die privaten Investoren auch keine nachhaltige Qualitat erreicht haben.
Die Gebäude im typischen pseudomodernen Stil der 2000er errichtet, weiße Kuben mit schwarzen Fenstern altern schnell, Grün kann kaum wachsen, langsam aber sicher stellt sich eine Art Neuperlacheffekt ein.
Also haben die großen Bauträger auch wenig Referenzen, die erwarten lassen, dass unsere Wohngebiete an Aufenthaltsqualität gewinnen. Warum sollen wir ihnen dann ale Freiheiten zugestehen?
Studi
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“Eigenheimbauer mit Einliegerwohnung zur Vermietung, kein seltener Fall” –> Haben Sie eine Grundlage für die Behauptung, dass so oft mit einer Einliegerwohnung zur Vermietung geplant wird? Mir fällt buchstäblich niemand in meinem Umfeld ein der eine Einliegerwohnung zum Zwecke der Vermietung mitgeplant hat. (Spielt auch keine Rolle für die weitere Diskussion)
“Sie gehen gegenüber den Mietern in die Verpflichtung, den Wohnraum nutzungsgemäß zu halten.” –> Die kosten dafür werden aber von dem Mieter getragen. Diese werden in jeder vernünftigen Kalkulation mitgerechnet und eingepreist. Sonst wäre es keine sinnvolle Investition.
“Sie gehen dabei, wegen langer Kreditbindungen, über teils Jahrzehnte, teils nicht mehr kalkulierbare Risiken ein.” –> Jede Investition hat diese Risiken. Immobilien habe in der Regel den Gegenwert der Immobilie. Die Vermietung liefert regelmäßige Zahlungen. Das Risiko für ein Velustgeschäft ist (bei korrekter Kalkulation) sehr gering. Es gibt kaum eine Investitionsform, die so verlässlich ist wie Immobilien. Mir ist keine Gesetzesänderung der letzten 50 Jahren bekannt, in der Vermietung signifikant weniger rentabel gemacht wurde. Genau deswegen ist es ja auch möglich so hohe Kredite für den Immobilienkauf zu erhalten. Insbesondere wenn es um mehrere Immobilien geht wird das Risiko immer geringer.
“Und es ist ein fataler Fehler diese Vorleistung in Art und Höhe zu unterschätzen.
Diese Vorleistung und das daraus resultierenden Risiko wird häufig unterschätzt. ” –> Haben Sie dafür irgendwelche Belege? Warum wird das häufig unterschätzt? Was genau wird unterschätzt? Falls dem so wäre, warum werden dann so hohe Preise bezahlt? Ihre Aussage hat keinen Wert wenn Sie keine Argumente dafür liefern. Die Historie hat im Gegenteil gezeigt, dass Art und Höhe der Vorleistung nicht unterschätzt wurde und für viele das Geschäft mit den Immobilien aufgeht (nämlich für alle aktuellen Vermieter). Achtung: Man muss weiterhin unterscheiden ob es um die erste Immobilie zur Eigennutzung geht (dann ist das Risiko deutlich höher!) oder um die x-te Immobilie als Anlageobjekt zur Vermietung.
“Aber ohne diese Bereitschaft würden noch weniger Mietwohnungen zur Verfügung stehen.” –> Falsch, es würden die Preise sinken. Jeder Quadratmeter Bauland in Regensburg würde aus wirtschaftlichen Gründen sofort bebaut werden, wenn das Land günstig genug wäre. Eine höhere Bereitschaft dafür höhere Preise zu zahlen (und damit ein höheres Risiko einzugehen) schafft keinen neuen Wohnraum.
“Bei Ihnen klingt es immer so, als seien die, die Wohnraum schaffen und vermieten nur höchstrenditesuchende Spekulanten, die nur darauf aus wären ihre Mieter aufs äußerste auszunehmen und sie befänden sich immer Renditemodus.” –> De facto ist es so. Es gibt Ausnahmen, was in der Regel die wenigen Vermieter sind, die nur ein oder zwei Immobilien vermieten. Das funktioniert aber auch nur bei Immobilien, die bereits abbezahlt sind (oder vor langer Zeit günstiger erworben). Sobald Sie eine Immobilie neu kaufen, konkurrieren sie automatisch mit anderen um die Immobilie, die den Kaufpreis eben auf das maximal mögliche ausreizen und dann die maximal mögliche Miete verlangen, um letztendlich die maximale Rendite zu erzielen. Und keiner kauft eine Immobilie um damit Verlust zu machen, nur um andere vergünstigt wohnen zu lassen.
“Vermietung unterliegt, wie vieles andere dem Angebot und Nachfrage Prinzip.” –> Leider nicht. Der Wohnraum ist zu 99% fix. Das Angebot kann kaum verändert werden (nur höchstens 1% pro Jahr aktuell). Die Nachfrage ist aber quasi unbegrenzt. Der Wohnraum pro Kopf steigt seit Anbeginn der Datenerfassung. Es gibt kein natürliches Limit wo jeder Mensch sagt: Nein, mir reicht das ich brauche nichts größeres (zumindest sind wir in Regensburg zum Beispiel weit davon entfernt). Im Gegensatz zu anderen Märkten kann man auch nicht ohne weiteres Wohnungen bauen und damit zusätzliche Nachfrage stillen (wie in anderen Branchen). Deswegen ist es auch möglich dass Vermieter gemeinschaftlich die Mieten erhöhen können: weil es keine Konkurrenz von außen gibt, es ist eine stille Absprache.
Daniela
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Studi
2. Dezember 2025 um 16:30 | #
Ihre blumigen Renditevorträge die aus Einnahmen von Vermietung und Verpachtung zu erzielen sind, qualifizieren Sie schon fast zum Immobilienverkäufer.
Aus 1000 € Miete/ Monat bleiben ca. 530 €. Diese werden aufs Einkommen angerechnet und können je nach Einkommenssteuersatz mit zwischen 14 und 42 Prozent versteuert werden.
Wenn Sie also einen Gewinn von zwischen 5000 und 7500 € / Jahr aus V+V erzielen, nur falls keine größeren Handwerkerarbeiten erforderlich sind, kann ein einziger Mietrechtsstreit die Gewinne von Jahren auf Null reduzieren.
Sollte ein Mietausfall durch säumige Mieter entstehen, können Sie zwar ab dem Rückstand der 2. Monatsmiete fristlos kündigen, aber wenn Sie Pech haben, haben Sie dann Ihre Wohnung nach 1 Jahr wieder im Besitz. Bis dahin werden Sie damit beschäftigt sein, die Mieter, die nicht zahlen aufwendig heraus zu klagen. Während dieser Zeit des Mietausfall tragen Sie aber weiterhin sämtliche Kosten, selbst die für die Nebenkosten.
Sollten Sie sehr lang bestehende Mietverhältnise haben, können Sie mal nicht eben den Kaltmietpreis erhöhen. Und auch hier müssen Sie klagen, falls die Mieter der Erhöhung nicht zustimmen.
Ich könnte jetzt noch viele Risiken, die man als Vermieter eingeht aufzählen, aber ich fürchte Sie werden nach wie vor von Renditen von 30 % träumen.
Träumen Sie weiter und wundern sich weiter warum der Wohnungsbau nicht mehr so richtig funktioniert, um den Bedarf zu decken. Das liegt nicht nur an stark gestiegenen Baulandpreisen und gestiegenen Baukosten.
Wenn man in Diskussionen zu einem Thema einsteigt, sollte man sich immer auch mit den Gegenargumenten zur eigenen These ernsthaft auseinandersetzen.
Belassen wir es dabei, Sie wollen Erfahrungen anderer nicht gelten lassen.
Studi
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@Daniela
2. Dezember 2025 um 19:02
“Aus 1000 € Miete/ Monat bleiben ca. 530 €. Diese werden aufs Einkommen angerechnet und können je nach Einkommenssteuersatz mit zwischen 14 und 42 Prozent versteuert werden. ” –> Ich weiß nicht wie Sie auf die Zahl kommen, aber ich erkläre ihnen gerne wie man das normalerweise betrachtet. Die Investition wird über 30 Jahre betrachtet (Kreditlaufzeit). Nehmen wir an dass das Eigenkapital Grundstückskosten und Kaufnebenkosten deckt (das vereinfacht die Rechnung und ist auch realistisch). Dann sind 2% (Tilgung) + 3% (Zinsen) + 1% (Instandhaltungsrücklage) pro Jahr auf den Kredit zu zahlen über 30 Jahre. Davon steuerlich absetzen kann ich 1,5% (mittlerer Zins) + 2% (Gebäudewert) + 1% (Instandhaltungskosten) pro Jahr (nicht jedes Jahr gleich viel aber im Mittel). Es muss also im schnitt nur ein viertel der Mieteinnahmen versteuert werden, anfangs weniger, später mehr (was zusätzlich positiv ist). Das alles unter der Annahme dass der Mieter rechnerisch BUCHSTÄBLICH den Kredit für sie abbezahlt. In der Realität ist es aber auch möglich positive Renditen zu erzielen, wenn die Mieteinnahmen nicht ganz den Kredit plus Instandhaltungskosten entsprechen (sie haben ja nach 30 Jahren den Immobilienwert als Nettovermögen). Vor allem wenn Sie bereits abbezahlte Immobilien haben können sie mit deren Gewinn diese Differenz finanzieren.
Zum Thema Mietausfall: Dieses Risiko wird in der Regel mit 2% der Bruttojahresmiete kalkuliert, in guten Lagen sogar noch weniger (also maximal ein mittlerer zweistelliger Betrag im Monat egalisiert das Risiko statistisch und wird in guten Lagen oft sogar ignoriert weil quasi irrelevant). Das Risiko im worst case Szenario betrifft auch nur Kleinstvermieter. Wenn man mehrere Immobilien besitzt, ist der Ausfall einer Miete nicht Existenzbedrohend, insbesondere nicht auf die relevanten Zeitraum von 30Jahren. Ich kenne die Folgen eines Mietausfalls recht gut, da das in meinem Umfeld zuletzt vorgekommen ist. Letztendlich war das aber auch der einzige Fall innerhalb von 30Jahren und der finanzielle Schaden belief sich auf (höchstens, genaue Zahlen fehlen mir) einen niedrigen vierstelligen Betrag…
“Sollten Sie sehr lang bestehende Mietverhältnise haben, können Sie mal nicht eben den Kaltmietpreis erhöhen.” –> Indexmiete, Vergleichsmiete, Staffelmiete, Modernisierung, Mietspiegel, es gibt Möglichkeiten, vor allem wenn die Miete tatsächlich unterdurchschnittlich ist. Bringt man die Klage durch muss der Mieter die Gerichtskosten tragen (es gibt also ein Risiko die Erhöhung abzulehnen). Bei seltenen Mietwechsel sind allerdings die Instandhaltungskosten geringer. Renovierungen finden in der Regel bei Mieterwechsel statt (in diesem Sinne profitiert man also wieder von langen Mietverhältnissen). In meiner obigen Rechnung ist auch keine Mieterhöhung eingepreist. Unter der Annahme dass die Miete erhöht werden kann und/oder die Immobilienpreise steigen verbessert sich die Rendite natürlich zusätzlich. Historisch hat man gesehen dass Mieten eigentlich langfristig nur steigen.
“ich fürchte Sie werden nach wie vor von Renditen von 30 % träumen” –> Die jährliche Rendite von Immobilien liegt im Schnitt bei 3-4%, ich weiß nicht wie sie auf 30% kommen. Eventuell meinen Sie Bauunternehmen die Grundstück kaufen, Gebäude drauf bauen und dann verkaufen. Diese erwirtschaften 30% Zielrendite (oder planen zumindest so). Das ist aber dann die Gesamtrendite und beinhaltet ein höheres Verlustrisiko (größeres Klumpenrisiko), Kapitalbindung und bezieht sich auf ein Gesamtprojekt, muss also auf mehrere Jahre verteilt werden.
“Das liegt nicht nur an stark gestiegenen Baulandpreisen und gestiegenen Baukosten.” –> Genau das sage ich doch! Es liegt NICHT an den Baupreisen. Es liegt an dem System wie Wohnraum geschaffen und verteilt wird (und ist).
“Sie wollen Erfahrungen anderer nicht gelten lassen” –> Ich erkenne nicht, was ich nicht “gelten lasse”. Spezifizieren Sie gerne wo ich falsch liege. Dann müssen Sie aber zum Beispiel auch gelten lassen wie häufig Mietausfall meiner Erfahrung nach passiert. Zudem ist Anekdotische Evidenz keine Argumentationsgrundlage wenn dem verlässliche Zahlen und Statistiken gegenüberstehen. Desweiteren besteht ein Großteil der Diskussion daraus richtigzustellen was Sie mir für Behauptungen unterstellen (siehe oben).
Anna Sollenberger
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Warum kommt bei vielen Kommentatoren gleich wieder das Klassenkämpferische durch, bei dem die Immobilienfirmen natürlich zur tendenziell “bösen” Seite der Kapitalisten und Gewinnsüchtler zählen und damit Abneigung und Häme verdient haben? Und aus diesen Gründen könne der Brief gegen die Stadt Regensburg nur eine Art Pamphlet sein. Die sollen nicht so gierig sein, etc. -> Lagerdenken!
Dazu nur soviel: Wenn das gut gemeinte (aber womöglich schlecht gedachte?) Regensburger Baulandmodell dazu führt, dass auf Jahre fast kein Bauprojekt mehr abgeschlossen wird und sich die Neubauquote WEIT hinter dem eigentlichen Bedarf einordnet, dann ist damit auch KEINEM geholfen – auch nicht den Wohnberechtigten für Sozialwohnungen oder Tante Marga, die von ihrer großen Wohnung in ein kleines, barrierefreies Appartment ziehen möchte! Denn was bringen 40% Sozialbau-Quote wenn die Gebäude dafür nicht gebaut werden? 0! Null! Dann bleiben es Luftschlösser, und aus.
Eine Stadt mit z.B. 10% Sozialbau-Quote, bei der aber fast alle Projekte auch gebaut werden, hat dann womöglich mehr neue Sozialwohnungen per Jahr als Regensburg mit seiner 40% Quote. Was ist daran so schwer zu verstehen? Pflegen einige lieber ihr seit Jahrzehnten liebgewonnenes Feindbild als mal rational zu überlegen ob in dem Brief nicht doch der ein oder andere richtige Punkt versteckt ist? Und warum sollten ALLE Baufirmen, die den Brief unterschrieben haben, unmoralisch sein? Wie war der Witz mit der Autobahn und den vielen Geisterfahrern, die einem plötzlich entgegen kommen…!?
Burgweintinger
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Aus eigenen Erfahrungen kann ich Studi nur zustimmen.
Daniela, Sie liegen falsch bzw, wenn das Ihre Erfahrungen sind, dann haben Sie wirklich nur Pech, was Ihre Vermietungen angeht, es ist nicht der Regelfall.
KW
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Frau Sollenberger, mit Verlaub, aber ihr Kommentar ist für die Katz weil Sie Bauträger mit Baufirmen verwechseln.
Baufirmen: mehr oder weniger große oder kleine, oft lokale Unternehmen die auf quasi eigenes Risiko Häuser bauen und diese selbst vertreiben. Alles bestens, wenn es die denn noch gäbe.
Bauträger: reine Kapitalumsetzmaschinen mit teils abartigen Renditen die, nachdem viel Geld eingesammelt wurde, mittels Sub- Sub- Subunternehmen teils sehr große Bauprojekte errichten unter Abwälzung des Risikos auf die KäuferInnen und die diversen Subunternehmen. Und nebenbei stopfen die sich gerne noch den ein oder anderen OB in die Kleingeldtasche.
Das ist völlig gewissenloser Turbokapitalismus in seiner perversesten Form.
Hier von Klassenkämpferischen Kommentaren zu reden, zeugt von wenig Ahnung um was es da wirklich geht.
Günther Herzig
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@Studi
2. Dezember 2025 um 16:30 | #
Dass Eigenheime mit Einliegerwohnung gebaut werden, hatte nach meiner Kenntnis (1979) auch steuerliche Gründe. Ob das heute noch unverändert gilt, weiß ich nicht. Damals konnte man Schuldzinsen (nicht Tilgung) aus Baufinanzierungen einkommensmindernd absetzen.