Wohnraum im Schloss Thurn und Taxis zu Büros umgewandelt – gilt die Regensburger Zweckentfremdungssatzung nur für das gemeine Volk?
Die Regensburger Zweckentfremdungssatzung erlaubt eine Umwandlung von Wohnraum nur unter bestimmten Voraussetzungen. Warum das Haus Thurn und Taxis aktuell Wohnraum in Büros umwandeln darf, konnte das Bauordnungsamt im Planungsausschuss nicht schlüssig begründen.
Sind Wohnungen im Schloss Thurn und Taxis gleicher als andere? Foto: Archiv/as
Hat das Bauordnungsamt der Stadt Regensburg dem Haus Thurn und Taxis eine Extrawurst gebraten, um Wohnraum in Büros zu verwandeln? Wer die Sitzung des Planungsausschusses am Dienstag verfolgte, konnte diesen Eindruck gewinnen.
In der Liste der Baugesuche und Vorbescheide, die den Stadträten zur Kenntnisnahme vorlag, taucht unter Punkt 20 der St.-Peters-Weg 2 auf – das fürstliche Schloss. Vermerkt ist eine bereits genehmigte Nutzungsänderung von Wohn- zu Büroflächen.
Zweckentfremdungssatzung soll Umwandlung von Wohnraum eindämmen
Solche Umwandlungen sind in Regensburg seit 2019 nicht mehr ohne Weiteres möglich. Damals beschloss der Stadtrat die Zweckentfremdungssatzung (hier als PDF).
Sie soll die „Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen“ sichern. Entsprechend erlaubt sie die Umwandlung frei finanzierter Wohnungen für eine andere Nutzung nur unter eng gefassten Voraussetzungen, die die Satzung detailliert aufführt.
Sind diese nicht erfüllt, kann man sich durch Ausgleichszahlungen oder Ersatzwohnraum „freikaufen“.
Für das Fürstenhaus: Amt für Stadtentwicklung erteilt „Negativattest“
Auf welchem Weg erhielt nun das Haus Thurn und Taxis die Genehmigung?
In der Vorlage für den Planungsausschuss steht dazu, mit Sternchen versehen, eine dürre Begründung: „Die Wohnungen gehörten zum Schloss, kein Wohnungsmarkt“, schreibt das Bauordnungsamt. Deshalb habe man ein „Negativattest“ erteilt, sprich: nach Ansicht des Amts für Stadtentwicklung fällt der Wohnraum im Fürstenschloss nicht unter die Satzung.
Aber warum?
Stadtrat Rottke hakt nach
Brücke-Stadtrat Rottke jedenfalls ist die Begründung in der Vorlage zu dünn. „Nur weil es zum Schloss gehört, gehört es nicht automatisch nicht zum Wohnungsmarkt. Und nur weil es nicht zum Wohnungsmarkt gehört, ist es nicht nicht durch die Zweckentfremdungssatzung geschützt.“
Ein Blick in die Satzung stützt ihn. In § 2 heißt es:
„Wohnraum im Sinne der Satzung sind sämtliche Räume, die zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv durch die/den Verfügungsberechtigte/n bestimmt sind. Dazu zählen auch Werks- und Dienstwohnungen sowie Wohnheime.“
Ausgenommen sind nur Wohnungen, die „in einem engen räumlichen Zusammenhang an eine bestimmte Tätigkeit“ gebunden sind – etwa eine Hausmeisterwohnung.
Welcher Passus in der Satzung begründet die Ausnahme?
Die Oberbürgermeisterin versucht zuerst, Rottkes Bedenken zu zerstreuen.
Ganz grundsätzlich gehe es in der Zweckentfremdungssatzung „nur um Wohnungen, die dem Wohnungsmarkt entzogen werden, das heißt anmietbar gewesen wären“, so Gertrud Maltz-Schwarzfischer. Die Wohnungen im fürstlichen Schloss aber seien nie anmietbar gewesen. „Das ist mir so gesagt worden.“
Ließ sich nicht abwimmeln: Stadtrat Florian Rottke. Foto: Archiv/as
Rottke lässt nicht locker. „Das hätte ich gerne anhand der Satzung begründet.“ Er sehe keinen Passus, der die Schlosswohnungen ausnehme. „Es ist eine Wohnung. Es wurde nie anders genutzt und das Leerstehenlassen ist keine andere Nutzung.“
So steht es – fast wortgleich – auch in der Zweckentfremdungssatzung.
„Auch Wohnraum der fürstlichen Familie ist Wohnraum.“
Mehr Infos
Nun schaltet sich Christoph Häusler ein, Chef des Bauordnungsamts. Es gehe um Wohnraum im ersten und zweiten Obergeschoss über der fürstlichen Notstandsküche. „Ich glaube, da hat nie jemand gewohnt.“
„Das ist aber nicht relevant für die Satzung“, entgegnet Rottke.
Wieder versucht es die Oberbürgermeisterin. „Das ist aus besonderen Gründen nicht vermietet worden, weil es Wohnraum der fürstlichen Familie war und der Angestellten.“
Doch, wie Rottke trocken feststellt: „Auch Wohnraum der fürstlichen Familie ist Wohnraum.“
Begründung soll es schriftlich geben
Der Oberbürgermeisterin reicht es. „Wir müssen das leider abkürzen.“ Man werde die Umstände der Ausnahme für das Haus Thurn und Taxis nachreichen – „mit einer Begründung aus der Satzung“.
Welche das sein wird, bleibt spannend – denn weder die OB noch Bauordnungsamtschef Häusler konnten in der Sitzung eine solche Begründung liefern.
Tatsächlich könnte man sogar fragen, ob das Haus Thurn und Taxis nicht schon seit langem gegen die Zweckentfremdungssatzung verstößt. Denn Zweckentfremdung liegt gemäß dieser Satzung ausdrücklich vor, wenn der Wohnraum „länger als drei Monate leer steht“.
Manfred
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Für die Umsetzung der Zweckentfremdungssatzung ist das Amt für Stadtentwicklung zuständig nicht das Bauordnungsamt. BG´s sind zu erteilen, die Umsetzung hängt dann allerdings an der Genehmigung nach Zweckentfremdung.
Stefan Aigner
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Danke. Der Fehler ist korrigiert.
Max Kreitmair
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Diese Satzung ist seit 31.12.2025 außer Kraft. Siehe allerletzten Satz in dem verlinkten pdf
Wuzzi
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Bravo Herr Rottke!!!!
Endlich ein Stadtrat der versucht die Stadtverwaltung zu kontrollieren, wie es im Gemeindegesetz vorgesehen ist.
Weiter so, auch bei den Maßnahmen, welche die Verwaltung bei Wohnungsleerstand (nicht) durchführt.
Rufus
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Vielleicht wollte dort einfach keiner mehr wohnen. Die Wohnungen waren wohl nicht mehr vermietbar, weil sich das keiner antut, neben dieser “Frau” zu leben.
A. Reik
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Macht doch gleich bei der Maschinenfabrik Reinhausen weiter. Die lässt seit Jahren in Reinhausen Wohnungen leerstehen – die könnten, wenn schon nicht dauerhaft, so doch an Studenten vermietet werden.
Stefan Aigner
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Und sie wurde wieder verlängert. Der Inhalt ist derselbe.
https://www.regensburg-digital.de/vorlage-im-planungsausschuss-offenbart-fuer-regensburgs-wohnraumproblem-scheint-keine-loesung-in-sicht/17112025/
Norbert Hartl
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Das fürstliche Schloss war schon immer eine Mischnutzung aus Wohntrakt Fürstenhaus, Bibliothek, Fürstliche Verwaltung (Büro), Museum, usw. Insofern ist es richtig, wenn die Nutzungen im Schlossareal flexibel veränderbar sind. Von einer Zweckentfremdung kann hier nicht gesprochen werden
Da hilft auch ein Feindbild mancher Menschen in Bezug auf die Fürstin als Begründung nichts. Ich bin froh, wenn das Schloss als eines der Wahrzeichen unserer Stadt in einem guten Zustand erhalten wird. Natürlich sind Zweckentfremdungen bei der Wohnraumnot in Regensburg zu verfolgen und zu verhindern, das Schloss ist aber ein schlechtes Beispiel.
A. Reik
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Sehr geehrter Herr Hartl,
es geht hier doch nicht um Feindbilder und auch nicht darum, dass von 10 Räumen mal die zwei Räume A und B als Wohnraum benutzt wurden, und jetzt nicht mehr, dafür aber die Räume C und D, sondern darum, dass ein Antrag gestellt wurde, Wohnräume nicht mehr als Wohnräume zu benutzen. Und es fehlt eine schlüssige Begründung, warum diesem Antrag zugestimmt wurde. Wir leben in einem Rechtsstaat und da muss eine Verwaltungsbehörde a) klar machen, ob sie einen Ermessensspielraum hat und b) warum sie diesen so nutzt, wie sie es tut.
Nach dem Bericht hier kann ich weder a noch b erkennen.
aufmerksamerStadtbürger
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@ Norbert Hartl
Interessant. Herr Hartl weiß, dass es sich “schon immer” um eine Mischnutzung gehandelt hat.
Und weil das “schon immer” so war, ist diese Form der Nutzung natürlich auch “schon immer” vollkommen legal…
Frage: Warum kam das in der Form offensichtlich nicht zur Sprache?
Was genau ist die “schon immer” bestehende Rechtsgrundlage?
Nesrin
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@Norbert Hartl: Der Feudalismus wurde glücklicherweise überwunden. “Frau von Thurn und Taxis” reicht als formelle Anrede für dieselbe vollkommen, Fürstinnen und Fürsten gibt’s zum Glück schon lange nicht mehr.
Mr. T.
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Die von Herrn Hartl angeführten “Argumente” sind in der Zweckentfremdungssatzung nicht berücksichtigt. Nichts anderes hat auch Herr Rottke angemerkt, als er kritisiert hat, dass die Satzung die Entscheidung nicht begründet.
Das fürstliche Haus ist stolz darauf, über 500 Zimmer im Schloss zu haben – die meisten wohl leerstehend – und war auch schon bemüht, diese bewohnbar zu machen – als Hotel. Die Pläne dafür waren wohl zu ausufernd, weswegen sie auf Widerstand gestoßen sind und seitdem auch nicht weiter verfolgt wurden.
Warum also nicht den Leerstand beseitigen und zu Wohnraum umwandeln, nicht das Gegenteil – ganz im Sinne von Artikel 158 der Bayerischen Verfassung? Warum nicht das soziale Engagement des fürstlichen Hauses, auf das es mit der Armenspeisung so stolz ist, konsequent fortsetzen und auch den Leerstand im Schloss zu Sozialwohnungen umwandeln? Der Freistaat, der viele neue Wohnungen versprochen hat, aber nicht zu liefern im Stande ist, würde sicher unterstützend tätig werden. Ein klassisches Win-Win-Win für Fürstenhaus, Freistaat und den Regensburger Wohnungsmarkt.
tom lehner
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Gibt es Pläne, neben der nächsten Schlauchboottour auch unbewohnte, leerstehende Räumlichkeiten im Schloß zu besetzen, oder muß für Victor Orban ein Platz gefunden werden?
Novalis
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@ Mr. T: Da wär ich ganz bei Ihnen, aber im Schloss selber möcht ich nicht wohnen, da gibts ned mal fließend warm/kalt Wasser, soweit ich weiß.
Mr. T.
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Novalis, Sie müssen da auch nicht wohnen. Ich denke mal, man könnte dort lebenswertere Orte schaffen als z. B. in der Aussiger Straße. Die Wasserversorgung kann man sicher bei den eh notwendigen Umbaumaßnahmen verbessern. Manche Menschen haben erst einmal keine besonders hohen Ansprüche – analog zur Speisekarte in der fürstlichen Notstandsküche. Muss ja kein Luxus-Wohnraum werden, davon gibts genug in Regensburg. Es fehlt sozialer Wohnraum.
Nesrin, “Fürstin” wird in Regensburg nicht mehr als formelle Anrede verwendet, es ist eher im Sinne einer abwertenden Bezeichnung zu verstehen.
Novalis
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@Nesrin
M.W. heißt die Dame korrekt: “Frau Fürst von Thurn und Taxis”. Ehemalige Adelstitel gelten als Namensbestandteile, werden aber nicht flektiert. So heißt die ehemalige Tennissportlerin ja auch nicht Steffi Gräfin, sondern Steffi Graf. Jedenfalls ist m.W. Fürst Namensbestandteil, definitiv aber kein Titel. Es gibt ja keinen Adel.
Daniel Seifrid
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Mr. T. hat recht. Sozialer Wohnraum ist einfach knapp in Regensburg. Man sollte nicht mehr nur den Verbau von leerstehenden Wohnungen verbieten, sondern langsam auch darüber nachdenken, generell Räume zu Sozialwohnungen umbauen zu lassen, per Satzung! Es bietet sich an: LiZe, W1, Alte Mälze, div. Kleinkneipen. Die Priorität des kommenden linksorientierten Stadtrates sollte nicht mehr die “größte Kneipendichte” Deutschlands sein, sondern die “größte Sozialwohnraumdichte” Deutschlands. Man darf gespannt sein.
Daniela
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Ich denke, es geht eigentlich um das Prinzip. Das, was für die gesamte Stadtgesellschaft als Grundsatz gilt, wird durch die Ausnahme der Schlossanlage in Frage gestellt. Dazu die unzureichende, fehlende Begründung der Ausnahme.
Das Schloss als Möglichkeit für Sozialwohnungen zu sehen, wirkt eher abstrus, angesichts der Tatsache, wie dieses alte Gemäuer auch nur annähernd in ein ökologisch- ökonomisch sinnvolles Wohnprojekt zu formen. Geschweige in Sozialwohnungen.
Was theoretisch diskutiert wird, kann praktisch finanziell ein nicht zu bewältigendes Projekt werden, eben gerade im Niedrigkostenwohnsektor.
Den Grundsatz prinzipiell zu diskutieren ist richtig, ebenso die Ausnahme ohne zureichende Begründung.
Aber hilft es das Problem Wohnungsnot zu lindern, oder Sozialwohnungen zu schaffen?
Da bin ich bei einem ehrlichen NEIN.
Manfred van Hove
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Die Stadt Regensburg und ihre Steuerzahler sollten froh sein, das Schloss und dessen Unterhalt nicht im Ramen des Denkmalschutzes unterhalten zu müssen. Eine Diskussion wegen evtl, Zweckentfremdung würde sich damit erübrigen.
Günther Herzig
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Kommentar gelöscht. Keine Unterstellungen.
Monika
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zur Info:
Der offizielle Nachname von Gloria lautet “Prinzessin von Thurn und Taxis”.
Novalis
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Wieder was gelernt, danke Monika! Ob es der Dame T&T freilich recht ist, dass Gendern ausgerechnet bei ihrem Namen eine Rechtspraxis ist. Jedenfalls sind da Adelsnamen die Ausnahme von der Regel. https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=RG&Datum=10.03.1926&Aktenzeichen=IV%20B%207/26
Vielleicht sollte man den Söder darauf aufmerksam machen. Ein Rechtsstand von 1926 kann und sollte geändert werden, wenn er eine ungerechtfertigte Privilegierung eines nicht mehr vorhandenen Standes ist.
Novalis
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Im Gegensatz zum Horten/Kaufhof stand nie zur Diskussion, dass die Stadt das Schloss kauft. Wenn, dann wäre der Freistaat selber gefragt. Aber das ist, wie so oft, reiner Whatsaboutism von van Hove. Es geht im Bericht um eine ungerechtfertigte und offenkundig nicht sofort (vielleicht auch gar nicht) juristisch transparente Bevorzugung des Besitzers.
Günther Herzig
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Bevor untersucht wird, ob Anfragen an die Stadt korrekt beantwortet wurden oder nicht, sollte über den Begriff der Zweckentfremdung näher nachgedacht werden. Denn nicht selten ist das, was nach Zweck-entfremdung aussieht, in Wirklichkeit keine, was dann durch das Negativattest ausgedrückt wird.
Es ist von Wohnungen die Rede, nicht von Flächen umbauten Raums in einem riesigen Gebäudekomplex. Wer schon selbst gebaut hat, kennt die rechtlichen Fragen, die eine Rolle spielen, wenn man ein Haus mit Einliegerwohnung baut. Die Frage der Abgeschlossenheit spielt eine zentrale Rolle für die aus steuerlichen Gründen bedeutsame Frage der Abgeschlossenheit und zwar nicht nur der Einliegerwohnung vom Rest des umbauten Raums, sondern auch dafür ob die Nutzung möglich ist, ohne dass die Abgeschlossenheit der Restflächen gegeben ist. Wenn der Bewohner der abgeschlossenen Wohnung durch Teile des in der Nutzung nicht abgeschlossenen anderen Teils des Baukörpers gehen muss, um seine Wohnung oder die Straße zu erreichen, wird das nicht anerkannt. Die Vorstellung nicht voneinander getrennte Gebäudeteile zu durchqueren, weil es Spaß machen könnte das Badezimmer in einem angrenzenden Teil des Gebäudes zu benutzen, weil das eigene Badezimmer gerade besetzt ist, führt nicht zur Lösung der Probleme.
Das Argument, man könne ja durch einfache bauliche Maßnahmen die Abgeschlossenheit der an sich für Wohnzwecke geeigneten Flächen erreichen, ist nicht richtig, eher naiv, abgesehen davon, dass Eigentümer nicht gezwungen werden könnte Umbauten vorzunehmen, damit andere eine Wohnung mieten können. Wer schon einmal versucht hat. ein unter Denkmalsschutz stehendes Gemäuer umzubauen, weiß, wovon ich rede. Das ist schlicht nicht möglich unter Berücksichtigung auch eines nicht übertriebenen Kostenaufwands. Das fürstliche Schloss als Baudenkmal dürfte ebenso wenig abgerissen werden, wenn Fürst Albert der Meinung wäre, dass man dort Wohnraum schaffen könnte.
Das hier berichtete Negativattest drückt die Tatsache aus, dass in einem Baudenkmal der Begriff der Zweckentfremdung eher keine Rolle spielt.
WinThomas
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Gut, dann wieder zurück zum Thema. Ich finde es spannend zu beobachten, wie es beim “Bauturbo” erst darum geht Investoren von der Verpflichtung zur Schaffung eines lebenswerten Umfelds ihrer Wohntürme auszuschließen. Kurze Zeit später beschließt dann der Bund den Umbau von Büro- zu Wohnfläche zu fördern, von Sozialwohnungen ist oberflächlich keine Rede. Und jetzt diese Nutzungsänderung in umgekehrter Richtung.
Was ist da los?
Erst dachte ich es wäre vielleicht grundsteuerrelevant (home office? nein.) und die Nutzungsänderung könnte irgendwie in weniger Nutzfläche resultieren – so als Vorteil für die Manager des “Fürstenhauses”. Aber vielleicht geht es einfach nur darum keine auf den Deckel zu bekommen wegen des Leerstands und die Zeit zu überbrücken, bis die Förderung losgeht?
Deshalb: Am Ende werden es vielleicht ja doch Wohnungen und man kann besserer Dinge sein. Jedoch sollte das in irgendeiner Form anders gehandhabt / kommuniziert werden. Gestern hat’s gereicht, heute reicht es nicht mehr.
Novalis
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Mein lieber Günther,
das Wesen des Rechtsstaats ist, dass Recht umgesetzt wird ohne Ansehen der Person. Wenn die rechtsumsetzenden Institutionen nicht erklären können, warum sie in einem konkreten Fall das Recht so und nicht so umgesetzt haben, dann ist das nicht eine rechtsphilosophische Frage. Sie werfen gerade eine Nebelkerze.
Thilo B.
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Mr. T.s “win-win-win”-Rechnung ist eine klassische sozialistische Milchmädchenrechnung: Geld vom Staat und schon spriesen die Wohnungen aus dem Boden. Die Realität ist aber wie immer nicht so einfach. Regensburg müsste pro Jahr 1200 Wohnungen bauen, um langfristig die Angebotslücke zu schließen, so dass sich Mietpreise auch stabilisieren. Hochhäuser mit 400 Wohnungen sind umstritten. Keiner will die eher flache Skyline Regensburgs durch Hochhäuser verschandeln, der Status des UNESCO-Weltkulturerbe wäre in Gefahr. Schattenwurf will auch keiner. Somit muß man wieder in die Fläche bauen, sprich man braucht Baufläche. Zur Erinnerung: Baufläche für 1200 Wohnungen jedes Jahr! Im Osten (Hafen, Burgweinting-Harting, etc.) wäre theoretisch Fläche vorhanden. Jedoch ist das dort eigentumsmäßig ein Flickenteppich. Desweiteren ist in Industriegegenden immer mit Altlastensanierung zu rechnen.
Zurück zum Thema: Die Zweckentfremdungssatzung schafft keinerlei Wohnraum. Sie ist aber wichtig, um bereits vorhandenen Wohnraum nicht noch weiter zu vernichten.
Deshalb sollte man hier in diesem Fall wirklich genau hinschauen, wie TuT hier zu “Sonderrechten” kam.
Ein Herr Seifrid bringt hier generell die Pflicht zur Schaffung von Wohnraum zur Sprache. Das kann ich aber nicht ernstnehmen, vor allem wenn er als Beispiele gerade
linke Szenetreffs anbringt. Räume mit 15qm sind kein Wohnraum. Die alte Mälze ist eine ehemalige Fabrik und somit auch nicht als Wohnraum nutzbar. Also Sarkasmus pur, braucht niemand, weils in der Debatte nichts vorwärts bringt.
Was mir in der Debatte fehlt ist der Umgang mit Wohnungen von Wochenendpendlern. Diese werden max. 4 Tage genutzt: Am Montag kommt man, am Freitag nachmittag fährt man heim. Rechnet man Homeoffice hinzu sind es wahrscheinlich noch weniger Nutztage. Laut Statista machen diese Zweitwohnungen fast 10% der gesamten Regensburger Wohnungen aus. Hinzukommt eine hohe Dunkelziffer, da man davon ausgeht, dass viele Zweitwohnsitze in Regensburg gar nicht gemeldet sind, um der Zweitwohnsitzsteuer zu entkommen. Des Weiteren finden sich in diesen Wohnungen fast ausschließlich Single-Haushalte. Regensburg ist ohnehin Spitzenreiter in Deutschland, was Single-Haushalte betrifft.
Ehem. Student in Regensburg
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Ich weiß zwar nicht, ob es genau diese Räume A, B oder C waren. Aber das Haus T&T hat in den Nullerjahren Zimmer an studierende Kinder befreundeter Familien vermietet. Warum nicht weiterhin?
OhnePseudonym
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Der Kreis derer, die hier am Stammtisch diskutiert, fängt an, mich richtig zu langweilen, überlese das jetzt bei den immerwiederkehrenden Autoren.
Ich bin auch nicht mehr bei den regelmäßigen Artikeln zum Thema Fürstin und Sozialwohnungen im Schloss interessiert. Irrer einseitiger Gedanke, da die Stadt Regensburg extrem viele Leerstände hat. Warum fixiert sich hier ein Journalist auf Flächen, die er NICHT täglich selbst renovieren und versteuern muss? Warum fragt rd nicht nach, was die Stadt gegen all die gewinnbringenden Ferienwohnungen macht.
Das wär ein tatsächliches Sozialthema und vermutlich interessanter als ein paar Büros im Schloss.
Ich fänd es gut, wenn rd lieber neutral bleibt und alle lustigen Farben an an den Tassen im Schrank wei
ter behält. Das macht eine Gesellschaft aus und das war toll bei Euch, dass es fundierte Berichterstattung gab statt Einordung. Danke dafür!