Wohnungskrise: Stadt entdeckt altes Instrumentarium neu

Vorhandene Förderung soll Notstand auflösen

Mit neuer Rigorosität und entstaubten Instrumenten will die Stadtverwaltung gegen den Mangel an bezahlbarem Wohnraum vorgehen: Die Quote für geförderte Wohnflächen soll von 15 auf 20 Prozent steigen und nicht mehr mit Ablösezahlungen umgangen werden können. Neue Maßnahmen soll es nicht geben: Die bisher existierenden Programme seien ausreichend, nur nicht bekannt genug, sagt Oberbürgermeister Hans Schaidinger.

Auf dem Zuckerfabrikgelände wird noch nach der 15-Prozent-Regelung gebaut, danach sollen 20 Prozent geförderter Wohnraum Standard werden. (Foto: Archiv/Mirwald)

Es muss wie ein Frühjahrsputz in den Wohnungsbauprogrammen der Stadt gewesen sein, was Planungsreferentin Christiane Schimpfermann und ihre Mitarbeiter im vergangenen Jahr veranstaltet haben: Nach einem Antrag der CSU-Fraktion wühlten sie sich durch die Programme der städtischen Wohnungsbauförderung, hatten auch den Auftrag, etwas Neues zu erarbeiten, um die Situation auf dem Wohnungsmarkt in den unteren und mittleren Einkommensschichten zu entspannen – und am Ende kam raus, dass eigentlich alles gut ist, wie es ist. Man hat fast alles, was man braucht. Das Problem: Es weiß nur niemand davon.

Sozialquote: Neue Entschlossenheit statt vorzeitigem Aus

Dass die Lage auf dem Regensburger Wohnungsmarkt für untere und mittlere Einkommen in den letzten Jahren unangenehm geworden ist, ist keine Neuigkeit mehr. Neu ist allerdings, dass die Stadt nun weiß, dass sie gegen die Lage eigentlich überhaupt nichts unternehmen muss: Das Instrumentarium sei da, es werde nur nicht genutzt. Also heißt die Devise: Öffentlichkeitsarbeit, Öffentlichkeitsarbeit, Öffentlichkeitsarbeit. Ach, und die berühmten „Stellschrauben anziehen“. Einzige Neuerung: Die Sozialwohnungsquote bei Neubauten ab eine Bruttogeschosfläche von 4.500 Quadratmetern soll demnächst nicht mehr 15 Prozent, wie 2010 beschlossen, betragen; sie soll auf 20 Prozent steigen. Bei diesen Bauten soll in Zukunft die Möglichkeit einer Ablösezahlung wegfallen.

Lukrativer Wohnungsbau trotz Quote

Diese Entwicklung ist vor allem deswegen einigermaßen erstaunlich, da noch vor einem Jahr die Sozialquote zu kippen drohte. Jetzt sei man „unerbittlich“, sagt Schaidinger, und man werde es auch bei der 20-Prozent-Quote sein. Investoren hätte man damit noch nicht versprengt, höchstens ein paar unangenehme Gespräche geführt. Aber die „Möglichkeiten, in Regensburg mit Wohnungsbau Geld zu verdienen, sind so gut, dass auch 20 Prozent niemanden abschreckt“, verteidigt der Oberbürgermeister seine neue Rigorosität.

Wohnen in der Stadt: Programm von 1986 revitalisieren

Ausgegraben hat man unter anderem das aus dem Jahr 1986 stammende Programm „Wohnen in der Stadt“. Danach erhalten Berechtigte Zuschüsse beim Bezug von Wohnungen. Momentan sei der Zugriff darauf aber wegen der niedrigen Zinsen am freien Kapitalmarkt gering, sagt Schaidinger. Man wolle das Programm aber ausbauen, bekannter machen und um eine „Kinderkomponente“ erweitern.

Zu reich für eine Förderung, zu arm für eine Wohnung?

Als Verlierer auf dem Wohnungsmarkt fühlen sich bislang vor allem die Bezieher mittlerer Einkommen: zu wenig Geld für den freien Wohnungsmarkt, zu wenig Geld für öffentliche Förderung. Dem sei aber gar nicht so, sagt Schaidinger: Die Erhebungen des Stadtplanungsamtes haben das Ergebnis zutage gefördert, dass viel mehr Menschen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben, als weithin bekannt ist.

Die Einkommenstabelle zeigt die Obergrenzen für die Förderung mit Wohnberechtigungsschein. Gruppe I erhält die höchste Förderung, Gruppe III die geringste. (Quelle: Stadt Regensburg)

Laut Verwaltung gibt es verschiedene Einkommensgruppen, die Anspruch auf geförderten Wohnraum (den Begriff „Sozialwohnung“ meidet Schaidinger) haben. Die Grenzen liegen zwischen 28.100 Euro für Einpersonenhaushalte und 74.600 Euro für Familien mit drei Kindern (jeweils Gruppe III, also die Gruppe mit dem geringsten Anspruch auf Förderung). Damit, so sagt Anton Sedlmeier vom Amt für Stadtentwicklung, erfasse man schon 60 Prozent der Regensburger. Ein neues Programm sei also überflüssig. Von diesen Gruppen würden hauptsächlich die mit dem geringsten Einkommen ihren Anspruch geltend machen: Fast 93 Prozent derjenigen, die mit WBS suchen, stammen aus der Einkommensstufe I, ihre Höchstgrenze liegt bei einem Bruttojahreseinkommen von 18.100 Euro für Einpersonenhaushalte und 46.400 Euro für Familien mit drei Kindern. Ihnen steht eine Förderung von 2 Euro pro Quadratmeter zu, Berechtigten aus der Kategorie II (Obergrenzen: 23.300 Euro für Alleinstehende, 60.400 Euro für Familien mit drei Kindern) 1 Euro, in Gruppe III gibt es noch eine Förderung von 50 Cent pro Quadratmeter.

„Notfallprogramm“ für Fördergeldmangel vom Freistaat

Zusätzlich zum Bestand an gefördertem Wohnraum wird es Sanierungen und Neubauten geben. Schimpfermann hat einen Bedarf von 150 Wohnungen pro Jahr errechnet. Diese Zahl deckt sich mit der Anzahl der Sozialwohnungen, deren Preisbindung jährlich ausläuft. Um die Zahl der Sozialwohnungen auf dem derzeitigen Niveau von 5.500 Stück (Stand 1990: 10.000 Sozialwohnungen) zu halten, müssen also jährlich 150 neue Wohnungen her. Das habe man noch nicht ganz erreicht. Da ein Großteil der geförderten Flächen über Mittel finanziert wird, die vom Freistaat Bayern stammen, habe man auch vorgesorgt, falls diese einmal wegfallen sollten: In dieser Zeit soll mit den Eigentümern eine Festlegung der Miete auf Höhe der Mietspiegel-Basismiete vereinbart werden, der vorgesehene Zuschlag von aktuell 15 Prozent für neue Gebäude entfällt dann.

Zustimmung plus Kinderkomponente für Einfamilienhäuser von der SPD

Indes zeigt sich die SPD mit den Neuerungen bereits zufrieden. In einer Pressemitteilung freuen sich Fraktionsvorsitzender Norbert Hartl und Bürgermeister Joachim Wolbergs über das Verhandlungsergebnis. Zusätzlich schlagen sie vor, eine Sozialkomponente für Familien in Siedlungen mit Einfamilien- und Reihenhäusern zu einzuführen.

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Kommentare (3)

  • holgi-65

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    Das Geld was in das Stadion gesteckt wird wär für
    den Bau von Wohnraum besser zuverwenden

  • aber hallo

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    Aber Hallo, ist die Entwicklung des Wohnungsmarktes wirklich so überraschend? Die Stadt hat in den letzten 30 Jahren sehr große Bauflächen ausgewiesen. Erinnern wir uns: Königswiesen-Süd, Harting, Burgweinting, Teppichwerk, T+T Brauerei, T+T Neuprüll, T+T Rennweg, Auto Wollenschläger, Schild Bekleidungswerk, Schlachthof und Zuckerfabrik. Überwiegend wurden Eigenheime und Eigentumswohnungen gebaut, die Bauträger haben mehr als gut verdient. Die Maßnahmen entlasteten aber auch den Wohnungsmarkt. Die Mieten waren bis in jüngster Zeit nicht so, dass eine bessere Rendite zu erzielen war, als mit alternativen Anlagen. Deshalb hielt sich das Interesse von Investoren an der Errichtung von Mietwohnungen in Grenzen. Die Stadt sah offenbar auch keinen Anlass, den Bau von Mietwohnungen zu forcieren. Die 15-Prozentklausel war nur ein Alibi.

    Die große Politik und die Stadtpolitiker gingen von einer Marktsättigung aus.Sie redeten einem Wohnungsüberhang durch schrumpfende Bevölkerung das Wort und trieben gleichzeitig mit verschärften Regelungen die Baukosten in die Höhe .

    Das Wohnungsbaukarussel kam erst mit der Finanzkrise und der Angst aller derer, die Geld haben, in Fahrt. Es wird gebaut auf Teufel-komm-heraus zu Preisen, die für die Zukunft entweder höhere Mieten oder manch böses Erwachen erwarten lassen. Nicht alle auf dem Markt agierende Unternehmen sind dabei seriös, jedoch gut vernetzt. Sie schöpfen den Rahm ab. Baugrundstücke, siehe Schlachthof und ehemaliger Rangierbahnhof, gehen durch mehrere Hände bis tatsächlich das erste Gebäude errichtet wird, und die Stadt schaut zu oder untertützt den Prozess sogar.

    Die Sozialwohnungsquote von 20 Prozent wird nichts daran ändern, dass die Preise steigen. Das wissen CSU und SPD. Die CSU hat die SPD aber wieder einmal alt aussehen lassen, weil sie es ist, die das Schlupfloch für die Investoren „Sozialwohnungsbaumittel“ schließen will. Bisher konnten Investoren darauf verweisen, dass sie gerne wollten, wenn sie denn Mittel bekämen. Künftig sollen sie dennoch Wohnungen bauen, die zur Basismiete des Mietspiegels angeboten werden sollen. Vermutlich wird sich auch diese Forderung umgehen lassen. Mal sehen, was die Investoren daraus machen!

    Der Ansatz der CSU wäre ausbaufähig. Was wollen Investoren gerade in der heutigen Zeit? Sichere Rendite! Das hätte die Stadt in der Hand, wenn sie dort, wo sie Grundstückseigentümerin ist, Investoren bauen ließe und mit ihnen Mietverträge schließen würde, die z.B. dem Investor eine dauerhafte Rendite von 5 % sichert. Die Stadt könnte durch die Stadtbau GmbH die Mietverträge verwalten lassen.

    Statt dessen hat die Stadt aber ihre Flächen in Burgweinting und den Schlachthof dem freien Spiel der Kräfte überlassen, viel Geld eingenommen, das im städtischen Haushalt versickert ist. Letzte Chance bestünde bei den freiwerdenden Kasernenarealen. Mal sehen, ob sie genutzt wird. Wohnungen auf dem Gelände der ehemaligen Nibelungenkaserne könnten bereits bezugsfertig sein, wenn die CSU und der OB nicht allein aus wahltaktischen Gründen vor der Kommunalwahl 2008 mit dem Hinweis auf den DSO-Standort untätig geblieben wären und die SPD zugeguckt hätte.

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