Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, muss damit rechnen, dass sein Name beim Bundeskriminalamt landen könnte: als Geldwäscher oder Terrorverdächtiger. In Bayern haben Immobilienmakler kürzlich Post vom Innenministerium bekommen. Das im vergangenen Jahr verschärfte Geldwäschegesetz verpflichtet sie unter Androhung hoher Geldstrafen zum Anlegen von Dossiers und Verdachtsmeldungen an das BKA. Der unklar definierte Spitzelauftrag gilt für viele Branchen. Der Immobilienmarkt brummt in Regensburg. Die Nachfrage ist höher als das Angebot. Goldene Zeiten für Immobilienmakler also, die problemlos Käufer oder Mieter finden, die bereit sind, Provisionen für die Vermittlung eines Gebäudes oder einer Wohnung zu zahlen. Der eine oder andere Interessent dürfte allerdings überrascht sein, wenn ein von ihm kontaktierter Makler bereits beim ersten Gespräch den Personalausweis fordert und davon schon mal eine Kopie machen möchte. Tatsächlich ist er aber qua Gesetz dazu verpflichtet.

„Ich werde per Strafandrohung als Spitzel verpflichtet“

Erst vor wenigen Tagen wurden die Immobilienmakler in Bayern vom Bayerischen Innenministerium brieflich an das Geldwäschegesetz (hier komplett) erinnert und außerdem aufgefordert, einen Fragebogen (hier als PDF) auszufüllen, um zu belegen, dass sie ihren Pflichten auch nachkommen. Mehrere Immobilienmakler, mit denen unsere Redaktion gesprochen hat, sind baff. Per Gesetz werden sie verpflichtet, über ihre Geschäftskontakte kleine Dossiers anzulegen und zu speichern. Gegebenenfalls – bei „Verdachtsmomenten“ – müssen sie ihre Kunden dem Landes- oder Bundeskriminalamt melden – ansonsten drohen Bußgelder bis zu 100.000 Euro. Im Fragebogen werden sie bereits aufgefordert, Rechenschaft über die Anzahl der gemeldeten Verdachtsfälle abzulegen. „Ich werde per Strafandrohung als Spitzel verpflichtet“, sagt uns ein Makler.

Ab 15.000 Euro: Dokumentieren, Speichern, Überwachen

Doch von Anfang an. Laut einer OECD-Untersuchung aus dem Jahr 2010 gilt Deutschland als Paradies für Geldwäscher. Zwischen 40 und 60 Milliarden Euro kriminelle Gelder werden hier Schätzungen zufolge alljährlich gewaschen. Als Reaktion darauf wurde das „Gesetz zur Optimierung der Geldwäscheprävention“ mehrfach verschärft, zuletzt vergangenen Dezember. „Zur Verhinderung der Nutzung des Finanzsystems zum Zwecke der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung“ werden darin vor allem die Finanz- und Bankenbranche, aber auch normale Geschäftsleute, Versicherungs- und Immobilienmakler in die Pflicht genommen. Bei Verstößen drohen – wie erwähnt – Bußgelder bis zu 100.000 Euro, im Zweifel sogar Berufsverbot. Immobilienmakler werden seit Dezember 2012 insbesondere dazu verpflichtet, bereits „vor Begründung einer Geschäftsbeziehung“ zweifelsfrei die Identität des potentiellen Geschäftspartners festzustellen und nebst Kopie der Ausweisdokumente in einem „Dokumentationsbogen“ festzuhalten.

Warum kaufen Sie? Wovon kaufen Sie? Sind Sie politisch exponiert?

In diesem dreiseitigem Dokument muss – ab einer Transaktion in Höhe von 15.000 Euro – darüber hinaus noch so einiges notiert werden:

• warum oder wozu kauft oder verkauft, mietet oder vermietet der – potentielle – Geschäftspartner eine Immobilie?
• In wessen Namen geschieht dies?
• Handelt es sich bei dem Kunden um eine „politisch exponierte Person“, als jemanden, der – außerhalb der EU – einem Parlament, einem obersten Gericht, dem Militär oder der Leitung eines staatlichen Unternehmens angehört?
• Gegebenenfalls müssen Registergerichtsauszüge oder ähnliche Unterlagen eingeholt werden. Ausländische Ausweisdokumente – so wird empfohlen – sollen von anderer Stelle auf ihre Echtheit überprüft werden.

Diese so gewonnenen „Dossiers“ müssen die Makler mindestens fünf Jahre lang aufbewahren. „Längerfristige Geschäftsbeziehungen“ müssen „kontinuierlich überwacht“, mit den vorhandenen Daten abgeglichen und regelmäßig aktualisiert werden. Genauere Regelungen darüber, wie die Speicherung und Dokumentation der zum Teil sehr sensiblen Daten zu erfolgen hat, gibt es nicht. In Baden-Württemberg gab es bereits erste Durchsuchungen bei Makler-Büros, um die Einhaltung dieser Pflichten zu überprüfen. Bayern scheint gerade langsam damit zu beginnen.

Was sind Verdachtsmomente?

Doch was sind nun Verdachtsmomente, die einen Immobilienmakler dazu verpflichten, das Bundeskriminalamt zu informieren? Das Gesetz schweigt sich dazu weitgehend aus. Darin ist lediglich die Rede davon, dass man Meldung erstatten müsse, wenn „Tatsachen darauf hindeuten“, dass es sich um Gelder aus einem Verbrechen oder einer Straftat handelt oder solche, die im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung stehen. Doch wie will ein Immobilienmakler, der vielleicht zum Ermittler geboren ist, dies wissen? Das Innenministerium gibt dazu in einem von den Bundesländern herausgegebenem Merkblatt einige „denkbare Anhaltspunkte für mögliche Verdachtsmomente“. Einige davon klingen durchaus nachvollziehbar, andere äußerst fragwürdig.

„Die Art des Geschäfts passt nicht zum Kunden und dessen vermuteten wirtschaftlichen Verhältnissen.“

Man sollte man sich also gut überlegen, ob man beim Wohnungskauf mit Schmuddelpulli und abgetragener Jeans aufschlägt. Es könnte verdächtig wirken.

„Der Kunde weicht ihren Nachfragen aus und/oder macht ungenaue oder nicht nachvollziehbare Angaben.“

Was sind ungenau oder nicht nachvollziehbare Angaben? Auf welche Nachfragen? Geht es den Makler etwas an, woher ich mein Geld habe, warum ich eine Wohnung kaufen will und wer dort einzieht?

„Der Kunde nimmt ein Vertragsangebot zurück, nachdem er erfahren hat, dass weitere Recherche erforderlich ist.“

Vielleicht passt es einem potentiellen Kunden auch nicht, dass sein Ausweis bereits beim ersten Gespräch kopiert und abgeheftet werden soll. Ist das verdächtig? Vielleicht? Wer weiß.

IM Makler, IM Juwelier, IM Händler…

Der Makler, der dies beurteilen soll, bewegt sich zwischen zwei Polen: Auf der einen Seite steht die mit hohen Bußgeldern erzwungene Verpflichtung, zu dokumentieren, zu speichern und im Zweifel seinen Verdacht zu melden – dabei ist es Dem Makler ausdrücklich untersagt, dies dem Betroffenen mitzuteilen. Auf der anderen Seite steht quasi ein Freibrief für solche Verdachtsmeldungen. Erfolgt eine solche nicht grob fahrlässig oder bewusst falsch, drohen keine Sanktionen oder Strafen. Übrigens: Dieselben Regelungen wie für Makler gelten für alle „Personen, die gewerblich mit Gütern handeln“.