SOZIALES SCHAUFENSTER

Wohnungsbau

„Fair Wohnen“ funktioniert – für den Bauträger

Der Werbespot eines Regensburger Bauträgers unter dem Motto „Fair Wohnen“ wirkt vor dem Hintergrund der veranschlagten Miete wie Realsatire. Allerdings finden berechtigte Mieter hier tatsächlich günstigen Wohnraum – die einkommensorientierte Förderung des Freistaats subventioniert nämlich „marktübliche“ Mieten, die sich fast zwei Drittel der Bevölkerung nicht mehr leisten können.

12,70 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – ist das wirklich „fair“, wie das „Immobilien Zentrum Regensburg“ (IZ) in mehreren aktuellen Inseraten seine neue gebauten Wohnungen an der Otto-Hahn-Straße anpreist? Auch wenn das flankierende Werbevideo der Bauträger-Holding angesichts dieser Miete wie Realsatire wirkt, kommt es wohl ganz auf die Betrachtungsweise an.

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Seit gut drei Jahren bewirbt das tief in die Korruptionsaffäre verstrickte IZ (mehr über das Unternehmen) sein Konzept „Fair Wohnen“, das man sich, so die Botschaft in dem Video, „mit der Stadt Regensburg und dem Freistaat“ überlegt habe, um Wohnungen zu bauen, „die sich jeder leisten kann“. Man finde es nämlich „nicht fair“, dass „die Menschen, die unsere Gesellschaft zusammenhalten“, sich den Wohnraum in Regensburg „kaum noch leisten“ könnten (ein Bericht dazu von 2018).

Für faire Miete sorgen staatliche Zuschüsse

Ein honoriges Ansinnen. Und tatsächlich sind die entsprechenden Wohnungen für die Mieterinnen und Mieter durchaus erschwinglich – zwischen sechs und acht Euro pro Quadratmeter. Je nach Einkommensstufe. Möglich macht das allerdings nicht die IZ-Gruppe – das Unternehmen erhält eine absolut marktübliche Miete. Das Ganze entspringt auch nicht einer Idee des Bauträgers oder der Stadt Regensburg – wenngleich die Kommune mit diesem Bauträger auch beim Thema „Fair Wohnen“ (wieder einmal) bemerkenswert eng zusammengearbeitet hat (mehr dazu). Es handelt sich schlicht um die „Einkommensorientierte Förderung“ (EOF), die in Bayern seit 2002 den klassischen Sozialwohnungsbau abgelöst hat.

Eine aktuelle Tabelle zu EOF von der Stadt Regensburg.

Mit der Umfirmierung seiner „Modulbau GmbH“ zu einer „Fair Wohnen GmbH“ und dem imageträchtigen Label „Fair Wohnen“ hatte das IZ 2015 wohl auch auf die sogenannte „Sozialquote“ der Stadt Regensburg reagiert. Zunächst waren es 20, seit 2014 sogar 40 Prozent an geförderten Wohnungen, die in neuen Bebauungsplangebieten entstehen müssen, gestaffelt nach Einkommensgruppen. Seit der Anhebung der Einkommensgrenzen durch den Freistaat haben geschätzt knapp zwei Drittel der Bevölkerung Anspruch auf eine EOF-Wohnung.

EOF-Wohnungen sind keine Sozialwohnungen

Diese EOF-Wohnungen unterliegen keiner Preisbindung. Trotz staatlicher Förderung des Baus über zinsgünstige Darlehen wird die Erstvermietungsmiete, die ein Investor verlangen darf, in Abstimmung mit der Regierung anhand der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ festgelegt – in Regensburg geschieht das über den Mietspiegel. Dem Mieter wird, je nach Einkommensstufe – EOF I bis III – anschließend ein staatlicher Zuschuss gewährt, um die Differenz zwischen der so festgelegten Erstvermietungsmiete und der für ihn „zumutbaren Miete“ auszugleichen.

Auszug aus einer Werbung des IZ.

Vor diesem Hintergrund bezeichnet es beispielsweise der Mieterbund als „Etikettenschwindel“, in diesem Zusammenhang von Sozialwohnungen zu sprechen. Denn tatsächlich wird über die einkommensorientierte Förderung weniger preisgünstiger Wohnraum gefördert, sondern „marktübliche“, sprich: teure Mieten, die sich mittlerweile gut 60 Prozent der Menschen nicht mehr leisten können.

 Mieterhöhungen ja, höhere Zuschüsse nein

An der Otto-Hahn-Straße sind es eben besagte 12,70 Euro kalt pro Quadratmeter für eine 42-Quadratmeter-Wohnung. Ein Preis, der etwa 50 Cent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß Mietspiegelrechner liegt, aber noch innerhalb der Preisspanne, die mit zwischen 10,02 und 14,42 Euro angegeben wird. Dazu kommen weitere 3,06 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter plus 60 Euro für den Tiefgaragen-Stellplatz.

Die Differenz zwischen dieser Erstvermietungsmiete (kalt) und der „zumutbaren Miete“ – in Regensburg sind das laut Angaben der Regierung der Oberpfalz sechs Euro pro Quadratmeter für EOF I und sieben bzw. acht Euro für EOF II und III – wird durch einen Zuschuss an die Bewohner vom Freistaat ausgeglichen, den die Stadt Regensburg an diese direkt ausbezahlt. Spätere Mieterhöhungen müssen die Mieter selbst tragen. Der Zuschuss erhöht sich nicht.

Immerhin: Im Gegensatz zu früher wurde die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, Mitte 2018 vom Freistaat etwas reguliert. Für EOF-Wohnungen, die ab Mai 2018 bewilligt wurden, sind Mieterhöhungen nun nicht schon nach 15 Monaten, sondern frühestens nach Ablauf des fünften Kalenderjahres ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit möglich – und dann um 7,5 Prozent. Spätere Mieterhöhungen sind nach jeweils drei Kalenderjahren möglich.

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Kommentare (15)

  • Ida

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    Wenn Behörden vielleicht unfähig sind entsprechende Gesetze (richtig!) zu verfassen, dann kann der Unternehmer nix dafür. Oder ist das etwa (Lobby-) Absicht?

  • Joachim Datko

    |

    Richtig wäre eine großzügige Förderung von selbst genutztem Wohneigentum!

    Fördermodelle, die sich auf Mieten konzentrieren, führen zu keiner breiten Eigentumsbildung und lassen die Menschen bezüglich des Wohnraums in einem Abhängigkeitsverhältnis.

  • R.G.

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    Herzlich gerne helfe ich bei der Suche nach schönen Namen für die nächsten Projekte.
    Billiger Jakob
    Altruismus Konsortium
    Soziales Sozialprojekt für Geringgroßverdiener
    Bekennerprofitbau
    Hansis geistige Erben

  • Native

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    “Verwohnen” oder “Fair Wohnen”? Leider hat sich beim (un)sozialen Wohnungsbau in unserem Land seit vierzig Jahren wenig geändert – im Gegenteil. Das ist Realsatire par excellence. Wenns nicht so traurig wäre, wär´s lustig.

  • Piedro

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    @Joachim Datko
    “Richtig wäre eine großzügige Förderung von selbst genutztem Wohneigentum!”
    Genau! Wer sich die Miete nicht leisten kann muss sich eine Wohnung kaufen können! Ein sehr gut durchdachter Vorschlag, Herr Philosoph! Eigentum statt CSU-Sozialismus! (Erinnert mich an den Slogan der ganz Linken: die Häuser gehören uns! auf Datko-Art: der Staat soll sie uns kaufen!)

  • Mr. B.

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    Gut geschildert!
    Schließe mich voll und ganz R.G. mit dem “Hansi” an!

    Dank an RD, dass wieder mal die AUGEN geöffnet wurden, wie es “verkauft” wird und wie es wirklich ist!

  • Joachim Datko

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    Selbst genutzte Neubauwohnungen entlasten den Mietmarkt!

    Zu Piedro 21:05

    Zitat: “Genau! Wer sich die Miete nicht leisten kann muss sich eine Wohnung kaufen können!”

    Deutschland hat mit der reichen Schweiz in Europa die geringste Wohneigentumsquote.

    Neue Wohnungen für eigene Wohnzwecke erstellen lassen sollen diejenigen, die einigermaßen gut situiert sind. Da sie ja eine Wohnung räumen, profitieren auch diejenigen, die eine Mietwohnung suchen. Die Anzahl der Wohnungen würde weiter steigen.

    Zitat: “[…] auf Datko-Art: der Staat soll sie uns kaufen!)”

    Der Staat soll lediglich einen hohen Zuschuss geben, um einen Anreiz zu schaffen, selbst genutzten Wohnraum zu erstellen. Der “Staat” holt sich auf verschiedenste Weise im Laufe der Jahre das Geld wieder zurück. Dafür gibt es das Finanzamt. Die staatlichen Ausgaben haben einen Bumerangeffekt, das Geld kommt irgendwann wieder zurück.

    Viele haben sich so sehr daran gewöhnt, den “Armen” zu helfen, dass sie die Armen brauchen. Sie wollen eine hohe Alimentierung und Abhängigkeit breiter Bevölkerungsschichten und eine gesteuerte Versorgung mit Wohnungen zu geregelten Preisen.

    Mir geht es darum, dass möglichst vielen Menschen eine realistische Perspektive zu einem zumindest bescheidenen Wohlstand geebnet oder zumindest nicht verstellt wird.

  • Alfons

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    Mit diesem System werden Millionäre subventioniert. Zum marktüblichen Preis würden keine Mieter mehr gefunden werden. Daher unterstützt man den Mieter mit dem Zuschuss, so hat der Vermieter trotzdem seinen ortsüblichen Gewinn. Wie war das, der Markt regelt alles. Lobbyismus regelt alles. Wenn dann gehts nur über Genossenschaftsförderung. Keine Gewinnerzielung ermöglicht günstigen Wohnraum, alles andere ist Käse.

  • Hubertus Wiendl

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    Was haben wir uns denn da für eine Administration gewählt, die uns fürsorglich Geld gibt damit wir vernünftig wohnen können? Wollen die uns mit Almosen demütigen? Die dümmsten Kälber wählen ihre Metzger von der €DU und €SU selber, scheint mir so.

  • Mie Ter

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    Bei mir in der Konradsiedlung wurde gerade eine 50 m² Zweizimmerwohnung für 800€ kalt vermietet plus 300€ Nebenkosten. Und für den Preis hat sich tatsächlich ein Mieter gefunden. Es wird einfach immer absurder.

  • Piedro

    |

    @Joachim Datko
    “Mir geht es darum, dass möglichst vielen Menschen eine realistische Perspektive zu einem zumindest bescheidenen Wohlstand geebnet oder zumindest nicht verstellt wird.”
    Das ehrt Sie natürlich ungemein, aber das hat ganz genau gar nichts mit denen zu tun, die 21.000 brutto/Jahr verdienen. Es geht darum Menschen das Wohnen überhaupt zu ermöglichen, die am Wohnungsmarkt mangels Sozialwohnungen nichts mehr finden. Grundsicherungsempfänger bleiben bei dem “Fair Wohnen”-Modell vermutlich schon auf der Strecke, weil die Miete schlicht nicht angemessen ist. Die wird nämlich nach dem Mietvertrag beurteilt, nicht danach, ob es einen staatlichen Aufschlag gibt. Wenn die den überhaupt kriegen, das müsste ich mal prüfen, vermutlich nicht, weil Grundsicherung auch den Wohngeldanspruch ausschließt. Also keine Erwerbslosen, keine Alleinerziehenden, keine Armutsrenter. Die dürfen sich nicht mal nach dem Ableben auf ein gemütliches Erdloch freuen, sondern werden anonym zu viert in einer Plastikröhre versenkt.

    “Viele haben sich so sehr daran gewöhnt, den “Armen” zu helfen, dass sie die Armen brauchen.”
    Quietscht das eigentlich, wenn Sie sowas schreiben? Viele haben sich so sehr daran gewöhnt, die Armut in unserem Land zu ignorieren, dass sie nicht mal mehr in der Lage sind zu erkennen, dass die schlicht über bleiben, vor allem am Wohnungsmarkt.

    “Sie wollen eine hohe Alimentierung und Abhängigkeit breiter Bevölkerungsschichten und eine gesteuerte Versorgung mit Wohnungen zu geregelten Preisen.”
    Das ist neoliberale Deppenpropaganda. Gesetzt den Fall, dass selbst Sie anerkennen, dass jeder eine Wohnung braucht und ein grundsätzliches Recht darauf hat (Menschwürde und so), ist es nicht schwer zu erkennen, dass es in unserem Land einige Millionen Menschen gibt, die auf dem Wohnungsmarkt keine Chance haben irgendwas zu finden, das sie auch bezahlen können. Die Alimentierung wie im Model “Fair Wohnen” ist nur nötig, weil seit Jahrzehnten keine bezahlbaren Wohnungen mehr gebaut und der Bestand an Sozialwohnungen privatisiert wurde. Alimentiert werden in diesem Modell nicht die Mieter, sondern die Vermieter. Genau wie Unternehmen durch das Hartz-System alimentiert werden, weil nicht mindestbedarfsdeckende Löhne vom Staat aufgestockt werden. Sonst würden nämlich die wenigsten solche Jobs überhaupt erledigen können. Die Abhängigkeit ist nicht von denen gewollt, die hier Abhilfe fordern, sie wird von denen geschaffen, die den Arbeitsmarkt “reformiert” haben. Deshalb arbeitet ein Viertel aller Beschäftigten im Niedriglohnsektor. Diese Arbeitnehmer sind auf Unterstützung angewiesen, zum Vorteil der Unternehmen, ebenso wie alle Erwerbsunfähigen, Erwerbseingeschränkten, Erwerbslosen und Armutsrenter. Und jetzt erzählen Sie, die Kritiker wollten das so, weil sie die Bedürftigen in Abhändigkeit brauchen? Hit the road, Joe! Nicht die, die diese Menschen noch im Blick haben wollen sie von Alimentierung abhängig halten. Sowas zu behaupten qualifiziert dazu unterm Teppich Fallschirmsprünge zu machen.

  • R.G.

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    Man engagiere sich für die Politiker finanziell, in den Vorwahlzeiten.
    Man wünsche sich, dass der Mietspiegel wie von Wunderhand stets steige.

    Man erfinde als Politiker – Empfehlung von mir – ein Bauträger / Urgroßkuckandl / Verschränkungsmodell.
    Der Mieten mögen steigen, zur Freude der Freuden spendenden Bauträger.
    Das lässt sich hinkriegen.
    Man zwinge das Urgroßkuckandl, einen zur Hälfte bei der Mietzahlung zu unterstützen, wenn man selbst im Hochpreisgebiet eine Wohnung sucht..
    Schlecht für die Alte, gut für einen selbst.
    Und wenn das Urgroßkuckandl nichts geben kann, erfinde man ein Mietenstützungsmodell für seinereins.
    So kann man sich frech hinstellen und sagen: Mir geht’s guat, ich zahle nicht zuviel Miete!

  • Piedro

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    “Fair wohnen” schließt Erwerbslose schon mal kategorisch aus. https://www.fair-wohnen.info

    “60% aller Regensburger Haushalte könnten unter die Einkommensgrenzen von Fair Wohnen fallen.”
    “Der Zuschuss soll Menschen im Rentenalter und Erwerbstätige unterstützen, deren finanzielle Belastung durch die Miete für angemessenen Wohnraum so hoch ist, dass ihnen kaum genug zum Leben bleibt.”
    Wie viele davon beziehen Leistung nach SGBII und SGBX und sind deshalb nicht berechtigt?

    “…für „Fair Wohnen“ nach dem jetzigen Planstand 1000 Wohnungen im innerstädtischen Gebiet entstehen, die deutlich unter den marktüblichen Preisen vermietet werden können und so denjenigen günstigen Wohnraum zur Verfügung stellen, die täglich ihren Beitrag zur Gesellschaft bringen oder gebracht haben, aber vom Mietmarkt abgehängt wurden.”
    Eine Propagandalüge, denn die Miete liegt nicht unter den marktüblichen Preisen, schon gar nicht deutlich. Das Mietniveau wird durch diese Initiative zementiert, nicht aufgebrochen. Sie führt den Vermietern lediglich Mieter zu, von denen sie sonst nicht profitieren könnten.

    Das erinnert mich an die Coronahilfen, die von größeren Unternehmen 1:1 an die Aktionäre weiter gegeben wurden, während Beschäftigten zeitgleich gekündigt wurde. Das wurde als Maßnahme zur Sicherung von Arbeitsplätzen verkauft. Aber keine Lüge ist zu dumm um nicht geglaubt zu werden.

  • Till

    |

    Zu R.G.
    Kuckandl-Urahn, Uhrahne
    Ist ja toll das es noch Leute gibt, die dieses Banaterdeutsch gebrauchen.

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drin