Wohnbauoffensive

Regensburg ist Spitze beim Wohnungsbau – und den Preisen für Wohneigentum

Das Amt für Stadtentwicklung sieht für Regensburg einen beispiellosen Bauboom. Auf die Immobilienpreise allerdings hat die rege Bautätigkeit keine Auswirkungen. Diese steigen ungebrochen und koppeln sich immer weiter von den Mieten ab.

Der Baubbom in Regensburg hält ungebrochen an, die Preissteigerung für Wohneigentum auch. Foto: Archiv/bm

Licht und Schatten beim Zwischenbericht zur Wohnbauoffensive im Planungsausschuss des Regensburger Stadtrats. Zwar lag Regensburg 2020 bei der Fertigstellung von Geschosswohnungen bundesweit an der Spitze – laut einer Untersuchung des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung wurden 90 Wohnungen pro 10.000 Einwohner errichtet. Deutlich mehr als Flensburg (67) und Ingolstadt (61), die auf Platz zwei und drei folgen. Ein Ende dieses „absolut bemerkenswerten“ Baubooms sei trotz der Corona-Pandemie und der schwierigen Rahmenbedingungen in der Bauwirtschaft nicht absehbar.

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Dennoch gibt es laut Anton Sedlmeier, Leiter des Amts für Stadtentwicklung, nach wie vor einen deutlichen Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Regensburg. Dieser trifft demnach nicht nur einkommensschwache Haushalte, sondern zunehmend auch die Mittelschicht. Es sei „von größter Bedeutung, dass mehr mietpreisgebundene und öffentlich geförderte Wohnungen realisiert werden“, so Sedlmeier.

Regensburg: Zwölf Jahreseinkommen für eine Drei-Zimmer-Wohnung

Ein weiteres Problem: Abgesehen von der Landeshauptstadt München sind nirgendwo in Bayern Eigentumswohnungen teurer als in Regensburg. Bezogen auf das Durchschnittseinkommen muss man laut einem Immobilienreport der Sparkasse in Regensburg zwölf Jahre arbeiten, um eine übliche Drei-Zimmer-Wohnung zu finanzieren. Deutlich mehr als in anderen bayerischen Städten (acht Jahre) und Landkreisen (sechs Jahre).

Folgt man der Vorlage des Amts für Stadtentwicklung sind Wohnungen als Investitionsobjekt immer weniger lohnenswert – denn die Neuvermietungsmieten koppeln sich immer mehr von den Kaufpreisen ab. Letztere haben sich zwischen 2011 und 2021 mehr als verdoppelt. Die Neuvermietungsmieten sind im selben Zeitraum um knapp 20 Prozent gestiegen.

Diese Entkoppelung ist Sedlmeier zufolge nur noch teilweise mit der hohen Nachfrage und dem angespannten Regensburger Wohnungsmarkt zu erklären. „Bundesweite und auch globale Trends, wie die Zinspolitik der Notenbanken, das Agieren von internationalen Investoren am Regensburger Immobilienmarkt und steigende Bau- und Grundstückspreise dürften auch am Regensburger Immobilienmarkt ihren Niederschlag gefunden haben.“

Knapp die Hälfte zahlt eine nicht verträgliche Miete

Gesunken ist in Regensburg die Zahl der Haushalte, die mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Bruttowarmmiete ausgeben müssen. Über diesem Wert, der bundesweit als „verträglich“ gilt, lagen laut einer Untersuchung der Hans-Böckler-Stiftung, die Daten bis zum Jahr 2018 erhoben hat, 44,5 Prozent aller Regensburger Mieter-Haushalte, ein Viertel der Haushalte muss mehr 40 Prozent des Einkommens für die Warmmiete aufwenden, fast 13 Prozent mehr als die Hälfte.

Diese Werte weisen zwar durchweg einen sinkenden Trend aus und liegen auch unter dem Bundesdurchschnitt, wie schwierig die Situation aber dennoch ist, zeigt die Tatsache, dass laut dieser Untersuchung nur etwa die Hälfte aller Haushalte 2018 in Mietwohnungen lebte, die sowohl von der Größe als auch von der Bezahlbarkeit angemessen waren. Für knapp 6.800 Haushalte gäbe es auch bei optimaler Verteilung keine leistbare und angemessene Wohnung in Regensburg.

Günstiger Wohnraum fehlt nach wie vor

Bei geförderten bzw. mietpreisgebundenen Wohnungen holt die Stadt zwar auf, allerdings übersteigt die Nachfrage das Angebot nach wie vor „um ein Vielfaches“. Zwar ist die Nachfrage in den Jahren 2020 und 2021 etwas gesunken – 1.832 Haushalte stehen auf der Warteliste. Allerdings erklärt das Amt für Stadtentwicklung sich diesen Rückgang in erster Linie mit den coronabedingten Kontaktbeschränkungen. „Aufgrund des anhaltend hohen Mietniveaus, des Nachholeffekts nach der Corona-Pandemie und im Zuge einer verstärkten Öffentlichkeitsarbeit für Wohnungen der Einkommensstufe III ist künftig eine weitere Erhöhung der Nachfrage zu erwarten“, heißt es dazu in der Beschlussvorlage.

Eine Herausforderung dabei sei, zumindest den Wegfall der klassischen Sozialwohnungen auszugleichen, bei denen die Bindung nach und nach ausläuft. Bis 2024 werden laut den Zahlen des Amts für Stadtentwicklung knapp 700 öffentlich geförderte Wohnungen fertiggestellt werden. Als „beispielgebend“ für künftige Vorhaben bezeichnet das Amt für Stadtentwicklung das Gebiet der ehemaligen Nibelungenkaserne. Hier seien in den letzten Jahren „von verschiedenen Bauherren insgesamt 1.234 neue Wohnungen bzw. Wohneinheiten geschaffen“ worden, „die entweder gefördert oder mietpreisgebunden sind“.

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Kommentare (17)

  • Mr. T.

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    Ich verstehs nicht! Jetzt ist die Stadt schon so entgegenkommend gegenüber entgegengekommenen Bauträgern und das Wohnen wird immer noch teurer. Was soll man denn machen? Zu den Grundstücken noch was drauf legen oder gar keine Auflagen mehr machen?

  • Meier mit „ei“

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    Der Preiswahnsinn:
    Zwei Einfamilienhäuser sind gerade in Oberisling, Leoprechting auf dem Markt:
    Neuwertiges Haus, 175qm Wohnfläche: 1.175.000€.
    Altes Haus, welches komplett hergerichtet werden muss: 149 qm: 840.000€

  • Roche-Dirac

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    Bauen und bauen und bauen nutzt irgendwann auch nichts mehr bei diesen Preissteigerungen was Häuser und Wohnungen betrifft. Bei etwa 80 Quadratkilometern Fläche, Fläche der Stadt Regensburg, ist bald mal alles dicht. Dann geht nicht mehr viel. Und was dann?
    Vor Jahren, ich meine es war 2015, war ich auf einer “Bankenveranstaltung” in Regensburg. Einer der Referenten meinte damals, dass sich die Banken demnächst aus der Finanzierung des privaten Wohnungsbaus via Immobilienfonds etc. ganz zurückziehen werden. Warum? Weil bei sich diesen Preisen keine vernünftige Rendite, sprich bezahlbare Kaltmiete, mehr erzielen lässt.

    Anders gesagt müssten die Mieten eigentlich wesentlich höher sein. So damals 2015. Aber es ist klar, dass sich ca. 80% der Leute niemals solche höheren Mieten leisten können. Und damit ist wiederum auch klar, dass all das was jetzt passiert, seit Jahren passiert, nichts mit “normalen” Renditevorstellungen zu tun hat, sondern es geht nur noch um spekulative Preissteigerungen. Also darum, dass alle diese “Immobilisten” darauf wetten, dass sie die Häuser in ein paar Jahren wieder deutlich teurer verkaufen können. Mieteinnahmen spielen da fast keine Rolle mehr …

  • Ingolf

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    Das Problem ist die Generation Erben die diesen Boom verursachen . Man müsste die Erbschaftssteuer massiv erhöhen und den Sozialen Wohnungsbau entsprechend unterstützen.

  • Gscheidhaferl

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    @Mr. T.
    Meine Vorschläge, was es braucht:
    1) Städtische/Staatliche Flächen nicht an zur maximalen Gewinnerzielung verpflichteten Unternehmen verkaufen (in Regensburg wird bzw. wurde sowas ja gerne zu relativ niedrigen Preisen verramscht), sondern selbst den Daumen drauf behalten und dann eben dauerhaft selbst die Mieten definieren.
    2) Wenn die Stadt doch verkauft, dann bitte mit entsprechenden, möglichst dauerhaften Auflagen. Die dann aber auch konsequent und unnachgiebig eingefordert werden müssen. Nichteinhaltung mit einem Schulterzucken und ‘Na dann eben nicht.’ zu quittieren ist definitiv zu wenig.
    3) Eine intelligente, bereichsübergreifende und gut verzahnte Regional-Planung. Nicht alles muss in verdichteten Hochpreisarealen untergebracht werden. Corona hat ja da doch gelegentlich zu Aha-Effekten geführt.
    4) Denen, die es nicht brauchen, nicht noch zusätzlich Geld hinterherwerfen. Das fehlt dann eben sonst andernorts.
    5) Leute an den entscheidenden Stellen, die wirklich das Allgemeinwohl im Blick haben und auch das Rückrat, entsprechend zu handeln.
    6) Eine Bürgerschaft, die aktiv und überlegt (also nicht nur am eigenen Wanst orientiert) an der Stadtentwicklung mitwirkt und solche Leute (siehe 5.) dann nicht hängen lässt, wenn die von irgendwelchen Lobbyisten, Realitätsverweigerern, Egomanen etc. Gegenwind bekommen.

  • Burgweintinger

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    Ein Grund für die Preise ist die seit Jahren anhaltende Niedrigzinspolitik.

  • JJ

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    @ Gscheidhaferl
    17. Februar 2022 um 10:07 | #

    zu 2) + unter besonderen Umständen Bestand zurück kaufen.

    Wenn ich so überfliege was bis Ende 2024 und darüber hinaus so an Wohnraum in Regensburg fertiggestellt wird, wird es sicher Interessant ob langfristig die gewünschten Renditen der Investoren erreicht werden können. Die EZB warnt selbst schon vor einem überhitzten Immobilienmarkt.
    In meinem eigenen Verwandten und Bekanntenkreis bin ich immer wieder überrascht wie viele im Immobilienmarkt eine grenzenlos sichere Geldanlage sehen. Das betrifft sowohl den Häuslebauer, der einen übertriebenen Grundstückspreis bezahlt und das ganze in >40 Jahren abbezahlen werden muss, als auch den Investor, der sein Kapital einfach nur “Parken” möchte. Die Geldanlage scheint unerschütterlich…
    Man darf gespannt sein, ob diese Investoren zum gewünschten Verkaufszeitpunkt X das gewünschte Geld bekommen. Es gibt ja keine Immobilienbörse, in der ich täglich meinen Verkaufskurs Kurs sehen kann…
    Sei’s drum. Irgendwer muss ja den ganzen Wohnraum bezahlen. Ich bin raus.

  • Manuel

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    https://fragdenstaat.de/a/230667

    “abgesehen davon, dass ich Ihre Einschätzung zu exorbitant steigenden Mietpreisen nicht teile, da nach Angaben der f+b die Neuvertragsmieten in Regensburg in den letzten 10 Jahren „nur“ um knapp 18 % gestiegen sind, was im Vergleich zu anderen bundesdeutschen Städten relativ moderat ist…”

    So sieht das das Amt für Stadtentwicklung

  • Daniela

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    Da könnt Ihr diskutieren bis zum abwinken.

    Das Prinzip heißt Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis.

    Wenig Angebot an ‘ geförderten’ Wohnungen, aber viel Nachfrage. Wer hats schon vor Jahren verbockt?

    Und ob nun Menschen mit Geld, sich Gold, Betongold, Kpryptowährung oder Aktien kaufen, deren Sache, da deren Geld.

    Seid Jahren Niedrigzins Politik, jetzt steigende Inflation tun das übrige.

    Ob nun frei investierter Wohnraum leer steht und keinen Ertrag bringt…., kann auch andere Ursachen haben. Manchmal ist es günstiger, Wohnungsleerstand zu haben, als sich mit nicht solventen Mietern rum zu plagen. Nur einmal ein Beispiel von diversen Hinderungsgründen.

    Leidiges Thema ‘ Generation Erben ‘. Auch beim Erben werden Steuern fällig. Beim Verkauf innerhalb von 10 Jahren und beim Kauf auch! Genauso bei Vermietung und Verpachtung… Der Staat verdient immer mit.

    So einfach und so schwer?

    Natürlich ist die Politik gefragt! Aber, was machen die, die Geld haben, wenn an der Steuerschraube gedreht wird? Sie bringen es anderweitig in Sicherheit!

    Wenn schon Kritik, dann an richtiger Stelle und nicht immer plakativ auf die los, die sich hart arbeitend eventuell den Luxus von Wohneigentum in Regensburg gönnen.

    Und falls jetzt einer Enteignung rufen möchte…, schaut vierzig Jahre zurück auf marode Wohnverhältnisse in der damaligen DDR. Das kann keiner wollen.

    Wie heißt es doch so schön? Eigentum verpflichtet! Aber aufpassen, zu viele Pflichten können auch das Gegenteil bewirken!

  • JJ

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    @Daniela
    18. Februar 2022 um 05:20 | #
    “Beim Verkauf innerhalb von 10 Jahren und beim Kauf auch! Genauso bei Vermietung und Verpachtung… Der Staat verdient immer mit.”

    Fair währe hier auch Kapitalertragsteuer+Soli bei >10 Jahren und >3 Jahren (Selbstgenutzt) aufzuschlagen. Für meinen ETF Sparplan muss ich ja auch Kaptialertragsteuer + Solidaritätszuschlag bezahlen bei Auszahlung nach 3 bzw. 10 Jahren.
    Komischerweise wird mit zweierlei Maß gemessen…

  • Ursula

    |

    *ETF Sparplan muss ich ja auch Kaptialertragsteuer + Solidaritätszuschlag bezahlen*
    Da läßt JJ andere arbeiten und beschwert sich weil er ein paar Steuern zahlt. Der Soli wurde ja sowie so schon abgeschafft.

  • Daniela

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    @ JJ

    Nicht zu vergessen, die Erhöhung der Grundsteuern…,

    Was glaubt man, wo Vermieter die drauf schlagen… die wird fein säuberlich umgelegt auf die Mieter, egal, wie viel der Vater Staat haben möchte….

  • JJ

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    @Ursula: 18. Februar 2022 um 10:45 | #

    Die Steuer und den Solidaritätszuschlag (welcher für Kapitalerträge nicht abgeschafft ist) sind durchaus berechtigt.
    Ich merke nur an, dass die Kapitalerträge welche aus Spekulationen in Immobilienpreise und somit Wohnraum erzielt werden nach 10 Jahre nicht versteuert werden. Und das finde ich schlicht unfair.

  • Daniela

    |

    @ JJ und @ Ursula

    Soli wird auch noch bei Besserverdiener auf das Einkommen fällig.

    Kapitalertragsteuer ist auf alle Zinserträge ( oberhalb der Freigrenze) zu zahlen.

    Zu Bedenken gebe ich sie müssen auch Immobilien oder Grund und Boden für zehn Jahre halten, mit allen anfallenden Kosten und Grundsteuer.
    Über zehn Jahre etwas halten um damit zu spekulieren, ist schon eine gewagte Investition/ Spekulation!
    Da gehen andere Gewinnmöglichkeiten schneller und problemloser….wenn auch ggf. wieder mit Steuer auf Gewinne…

    Bevor man über fair oder unfair debattiert, mal fragen, welche Investoren spekulative Immobilien Geschäfte abwickeln. Sie müssen immer erst Geld in die Hand nehmen, um zu spekulieren…, so risikolos und nur gewinnbehaftet muss das nicht sein.

  • Hthik

    |

    @JJ 18. Februar 2022 um 11:59

    “Ich merke nur an, dass die Kapitalerträge welche aus Spekulationen in Immobilienpreise und somit Wohnraum erzielt werden nach 10 Jahre nicht versteuert werden. Und das finde ich schlicht unfair.”

    Der Gesetzgeber darf Unterscheidungen machen, um Zecke zu verfolgen, solange es nicht unfair im Sinne von gleichheitswidrig ist. Dazu müsste man ,wie damals bei der Vermögenssteuer das Bundesverfassungsgericht fragen. Der Kapitalkistenknecht Gesetzgeber hat das zur Abschaffung genutzt. Ob die FDP jetzt Scholz eine Korrektur der durch Corona noch beschleunigten Umverteilung nach oben erlauben würde, ist eine interessante Frage. Im Koalitionsvertrag finde ich nichts dazu.

    Hohe Zinsen entstehen durch Wachstum, das ist aber eine Fehlentwicklung. Der Staat kann das machen, indem er die EZB das Geld erschaffen lässt. Für’s Geld erschaffen bin ich durchaus, das sollte aber besser direkt in den Klimaschutz und soziale Ziele fließen.

  • JJ

    |

    @Daniela:
    18. Februar 2022 um 13:10 | #

    “Über zehn Jahre etwas halten um damit zu spekulieren, ist schon eine gewagte Investition/ Spekulation!”

    Wenn man die im Artikel genannte Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten heran zieht und noch dazu das aufzuwendende Einkommen für Warmmiete betrachtet,

    (“Über diesem Wert, der bundesweit als „verträglich“ gilt, lagen laut einer Untersuchung der Hans-Böckler-Stiftung, die Daten bis zum Jahr 2018 erhoben hat, 44,5 Prozent aller Regensburger Mieter-Haushalte, ein Viertel der Haushalte muss mehr 40 Prozent des Einkommens für die Warmmiete aufwenden, fast 13 Prozent mehr als die Hälfte.”)

    würde ich persönlich beim Kauf einer Immobilie zu den aktuellen Preisen von einer Risikoinvestition/Spekulation sprechen.

    @Hthik
    18. Februar 2022 um 14:07 | #

    Interessante Gedanken.

  • joey

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    der Markt in Regensburg ist gestört, weil einige Politiker gegen Spenden zugelassen haben, daß wenige Bauträger dominieren und kleine Konkurrenz keine Grundstücke kriegt.
    Funktionierende Marktwirtschaft befördert Wettbewerb. Wettbewerb braucht möglichst viele Teilnehmer. Wettbewerb senkt Preise und oder steigert Qualität.

    Größere Leerstände gibt es bisher in Regensburg nicht. Es wird keinen Zusammenbruch geben. Weil der Markt klein ist, kann aber schnell mal eine Pause entstehen.
    In ganz Bayern gibt es fast keine freien Baugrundstücke. Auch kleine Gemeinden “irgendwo” haben mehrfache Überbuchung bei Baugebieten. Der Preisanstieg in den Zentren ist zudem nicht linear zur Entfernung, sondern sehr dynamisch.

    Inflation ist am Immobilienmarkt meßbar. Zu den Gründen der Inflation kann man dann ewig streiten, besonders mit Anhängern der Energiewende…

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drin