Stadtbau: Folgen eines fragwürdigen Millionendeals
Ein Vertrag über mehr als 700 Wohnungen zwischen der Stadtbau GmbH und einer Berliner Fondsgesellschaft wurde vorzeitig aufgelöst. Die Kosten für die städtische Tochter könnten im zweistelligen Millionenbereich liegen. Das spüren auch die Mieter.
Ein fragwürdiges Vertragswerk, das Hans Schaidinger Stadtbaugeschäftsführer Joachim Becker hinterlassen hat, wurde nun vorzeitig aufgelöst. Für die betroffenen Mieter gab es kürzlich saftige Erhöhungen. Foto: Archiv/ Stadt Regensburg
Stadtbau-Geschäftsführer Joachim Becker spricht von einer „Win-win-Situation“. Für die Mieter und Bewohner der betroffenen Wohnungen habe das Ganze “keinerlei Auswirkungen”. Ersteres (Win-win) ist im Detail nicht zu überprüfen, letzteres (keinerlei Auswirkungen für die Mieter) darf dagegen bezweifelt werden. Worum geht es?
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Der Anfang: “Alternatives Finanzierungsmodell” a la Schaidinger
Im Jahr 1999 wurde unter Ägide von Oberbürgermeister Hans Schaidinger und des damaligen Stadtbau-Geschäftsführers Martin Daut ein Millionendeal beschlossen. Einer Kapitalgesellschaft der Berliner Landesbank wurde im Rahmen eines umfangreichen Vertragswerks ein sogenanntes Nießbrauchsrecht an rund 700 Stadtbauwohnungen und mehrere Gewerbeobjekte eingeräumt: Die Thesaurus GmbH (später: „Okeanus Immobilien Verwaltungs GmbH & Co. KG – Zweiter Immobilienfonds für Deutschland“) sollte für 50 Jahre über Miet- und Pachteinnahmen verfügen dürfen, während die Stadtbau gegen ein geringes Entgelt die Verwaltung jener Objekte übernahm. Im Gegenzug sollte die Kapitalgesellschaft über ihren Vertragspartner S.T.E.R.N. GmbH besagte Wohnungen für rund 65 Millionen D-Mark sanieren.
Die jährlichen Einnahmen für die Berliner aus der Nettokaltmiete beliefen sich zunächst auf rund 2,3 Millionen D-Mark, wurden aber nach der Sanierung annähernd verdoppelt, so das pro Jahr 5,5 Millionen D-Mark bzw. knapp drei Millionen Euro, auf das Konto der Thesaurus GmbH flossen.
„Ziel dieses komplexen Vertragswerkes war es, eine Mieterinteressen wahrende, überfällige Modernisierung dieses Wohnungsbestandes zu bewirken, obwohl die Stadtbau seinerzeit aus eigener Kraft hierzu nicht in der Lage gewesen wäre“, schreibt uns Geschäftsführer Becker in einer aktuellen Stellungnahme.
Der Inhalt: Ein 50-Jahres-Vertrag ohne Kosten-Nutzen-Analyse
Die Diskussion darüber, ob dieses „alternative Finanzierungsmodell“ sinnvoll war, verlief seinerzeit durchaus kontrovers. Eine Kosten-Nutzen-Analyse gab es nicht. Insbesondere die SPD-Mitglieder im Stadtbau-Aufsichtsrat bemängelten zwei Jahre nach Abschluss jenes Millionendeals, nicht ausreichend über die Risiken informiert worden zu sein.
Zu diesen Risiken zählte unter anderem die hohe Rückkaufsumme, welche die Stadtbau bei einer vorzeitigen Auflösung des auf 50 Jahre angelegten Vertrags zu zahlen gehabt hätte. In dem Vertragswerk, das unserer Redaktion vorliegt, wird der Stadtbau eine solche Möglichkeit erstmals nach 24 Jahren Vertragslaufzeit – also 2023 – eingeräumt. Zu den Konditionen heißt es wörtlich:
„Die Ablösezahlung beträgt bei einer Kündigung nach dem 30.9.2023 unter Berücksichtigung der dem Nießbraucher entgangenen zukünftigen Erträge nach Abzug sämtlicher Kosten nach heutiger Sicht DM 32.500.000,00.“
Kurz zusammengefasst: Bei einem vorzeitigen Ausstieg aus dem Vertrag hätte die Stadtbau mehr als 30 Millionen D-Mark an die Berliner Kapitalgesellschaft überweisen müssen.
Das Ende: “Stattliche Entschädigung”
Doch nun wurde der Vertrag sogar noch vor dieser erstmaligen Ausstiegsmöglichkeit aufgelöst. Wie uns Geschäftsführer Becker auf Nachfrage bestätigt, wurde das Vertragsverhältnis mit der Okeanus GmbH „zum 31.08.2016“ beendet. Seit dem Abschluss des Vertrages hätten sich „die Rahmenbedingungen für die Vertragspartner grundlegend verändert“, schreibt Becker zur Begründung. Das „Engagement in Regensburg“ habe, auch „in Folge der sich stark veränderten Kapitalmarktverhältnisse“ nicht mehr in die „Restkonzernstruktur“ der „faktisch abgewickelten“ Berliner Landesbank gepasst. Deshalb sei man überein gekommen, das Vertragswerk aufzulösen.
Wie hoch die Ablösezahlung war, die die Stadtbau dafür an die Okeanus GmbH zu leisten hatte, darüber schweigt Becker sich mit Verweis auf die „Vertraulichkeit des Vorganges“ aus. Allerdings räumt er ein:
„Gemäß den vertraglichen Regelungen musste die Stadtbau für den Verzicht der Fondsgesellschaft auf das Nießbrauchsrecht eine Entschädigungszahlung leisten, die sich in Ihrer Höhe primär nach der zeitlichen Länge des Verzichtes richtet und somit eine stattliche Größenordnung erreicht hat.“
Nimmt man diese Aussage wörtlich, dann dürfte die Zahlung also noch einmal deutlich über jenen 32 Millionen D-Mark liegen, die 1999 nach damaliger Sicht und im Falle eines Ausstiegs nach 24 und nicht, wie nun vollzogen, nach 17 Jahren fällig werden sollten.
Die Folgen: “Keine Nachteile für die Mieter”?
Angesichts der Tatsache, dass in den letzten Jahren sowohl im Stadtrat wie auch im Stadtbau-Aufsichtsrat mehrfach über eine zu geringe Kapitalausstattung der Stadtbau diskutiert wurde und der städtischen Tochter nach Entscheidung der Koalition mehrere Grundstücke übertragen werden sollen, um dieses Defizit auszugleichen, darf man durchaus fragen, ob der vorzeitige Ausstieg tatsächlich eine „Win-Situation“ auch für die Stadtbau und nicht nur für die Okeanus GmbH war.
Auch Beckers Beteuerung, derzufolge es der Stadtbau wichtig gewesen sei, „für unsere Mieter keine Nachteile entstehen zu lassen“, darf man zumindest bezweifeln. Unterlagen mehrerer Mieter, die unserer Redaktion vorliegen, belegen deutlich Mieterhöhungen in den letzten Jahren. So wurde zwischen 2012 und 2015 die Mieten um knapp 15 Prozent angehoben. 2016, nur wenige Monate vor der Auflösung des Vertrags mit der Okeanus GmbH flatterte den Mietern – mit Verweis auf Anpassung an den (höchst umstrittenen) Mietspiegel – eine erneute Erhöhung um fast elf Prozent ins Haus.
Dies steht übrigens in einem erstaunlichen Widerspruch, zu den Bedingungen, die zwischen Stadtbau und Okeanus GmbH 1999 in einem weitere Vertrag festgelegt waren, der uns ebenfalls vorliegt. Wörtlich heißt es darin:
„Spätestens ab dem 1. Januar 2004 und dann erneut ab dem 1. Januar 2006 ist jeweils eine Mieterhöhung von 10%, ab dem 1. Januar 2008 ist jeweils eine Mieterhöhung um 8% vorzunehmen.“
Freilich lässt diese Regelung auch größere Mietsteigerungen zu. Zum von Becker beschworenem Vorteil der Mieter ist dies allerdings nicht.
joey
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Der Nachteil für die Miter kommt originär aus der Sanierung.
In anderen Städten haben die dortigen kommunalen Wohnungsunternehmen einen Teil des Bestandes verkauft, um den anderen zu sanieren. Da kann man jetzt rätseln, was die bessere Lösung ist. Irgendwer muß die Saniererei zahlen.
Als die öffentlichen Wohnungen (aller Kommunen) neu waren, waren sie in einem technisch einfachen Zustand. Gebaut, um günstige Wohnungen zu haben – Ziel erreicht. Dann kamen zahlreiche neue Anforderungen, neben dem Klimaschutz auch eine grundlegende Änderung der Installationen (legionellenmindernde Leitungen), der Barrierefreiheit, Brandschutz… so viele gute Verbesserungen wurden zum Standard, bis der Standard eben nicht mehr kostengünstig ist.
Daneben ist mittlerweile auch den Mietervereinen aufgefallen, daß zahlreiche energetische Versprechungen nicht wahr geworden sind. Die Heizrechnung ist nicht niedriger, lediglich CO2 wurde (angeblich) eingespart und davon haben die Mieter konkret nichts außer einer Mieterhöhung. Soviel zur ganz einfachen Kosten-Nutzenanalyse.
Regensburg schwimmt derzeit im Geld und kann in diesen guten Zeiten wieder Souveränität zurückkaufen. Billige Wohnungen kriegt man trotzdem nicht zurück, die Stellschrauben sind im Bauministerium. Damit die SPD Hendricks Pronold dort keine für sie unangenehmen Entscheidungen treffen müssen, hat man eine Kommission eingesetzt, die seit Jahren an irgendwelchen Kosten-Nutzen Analysen arbeiten.
Zumindest die Kanzlerin hatte im Herbst 2015 einen Vorschlag zur Kostensenkung bei Flüchtlingsheimen: man könnte den Brandschutz reduzieren… dies nur als realsatiremäßiger Ausklang.-)
huberin
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Kommentar gelöscht. Bezichtigen Sie niemanden einer Straftat, wenn Sie es nicht beweisen können.
MiReg
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“Wie hoch die Ablösezahlung war, die die Stadtbau dafür an die Okeanus GmbH zu leisten hatte, darüber schweigt Becker sich mit Verweis auf die „Vertraulichkeit des Vorganges“ aus. Allerdings räumt er ein:
`Gemäß den vertraglichen Regelungen musste die Stadtbau für den Verzicht der Fondsgesellschaft auf das Nießbrauchsrecht eine Entschädigungszahlung leisten, die sich in Ihrer Höhe primär nach der zeitlichen Länge des Verzichtes richtet und somit eine staatliche Größenordnung erreicht hat.´“
“eine staatliche Größenordnung erreicht hat”?:
Wow, bei einer staatlichen Größenordnung geht es schon um Millarden, Billionen ….
bla
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“staatliche” Größenordnung ?
Stefan Aigner
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@bla @MiReg Sorry. Das war ein sehr unglücklicher Verschreibet. “Stattlich” natürlich .
Lothgaßler
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So ganz ohne Kosten-Nutzen-Rechnung ist der Deal nicht abgelaufen: zumindest die Thesaurus GmbH hatte seinerzeit offenkundig konkrete Renditeerwartungen, deren Realisierung auch angegangen wurde. Hat der damalige OB das überblickt?
Schon wieder so ein Deal mit der Immobilienwirtschaft, der sich nicht einmal so lange später als teuer erweist. Warum soll es eigentlich günstiger werden, wenn ein Dritter auch noch seinen Gewinn draufschlagen darf?
Mathilde Vietze
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Es war eine der letzten “Heldentaten” von Schaidinger,
den Vertrag von Stadtbau-Direktor Becker noch schnell
zu verlängern, damit eine andere Stadtregierung nicht
eine sozialere Person bestellen kann.
Otto Normalbürger
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@Mathilde Vietze
Frau Vietze: “eine sozialere Person” ???
omei….. nach Willy Brandt wohl tief und fest geschlafen und auch das unsoziale marktkonforme Verhalten des aktuellen OB verpennt oder was?
Sie glauben doch nicht allen Ernstes, dass ein “S” im Parteinamen auch zwingend soziales Verhalten oder gar eine soziale Politik bedeutet. Der Begriff “Sozial” bestimmt weder bei der CSU noch bei der SPD die reale Politik.
Mathilde Vietze
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Zu “Otto Normalbürger” – Nein, ich habe in den fast 50 Jahren, in
denen ich der SPD angehöre, nicht “geschlafen”. Ganz im Gegen-
teil: Ich habe mir – als kritische Sozialdemokratin – nicht immer nur
Freunde gemacht. Und – wer sagt denn, daß ein vernünftiger Stadt-
baudirektor, also kein “lupenreiner Kapitalist”, unbedingt Mitglied
der SPD sein muß.
mkveits
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Bayerischer Kommunaler Prüfungsverband – http://www.bkpv.de/
Auskunftspflicht der kommunalen “Töchter”
Gerichtsentscheidungen
Soweit ich mich erinnere, wurde der ursprüngliche Deal von dem bkpv nicht besonders gerügt. Wie steht es heute damit? Und: Ist nicht die Stadtbau als 100% Tochter der Stadt Regensburg grundsätzlich auskunftspflichtig gegenüber seinem Souverän, der Bürgerschaft? Soweit ich mich erinnere, hat in der Vergangenheit die ÖDP ein wegweisendes Urteil des BAYVG REGENSBURG; später bestätigt durch den BAYVGH, erstritten.
Alles Wichtige findet sich unter
http://informationsfreiheit.org/auskunftsanspruch-gegenuber-offentlichen-betrieben/
Rentnerin
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Wenn ich mir vorstelle, diesen Deal hätte Herr Wolbergs als OB gemacht, dann wären alle bayerischen Zeitungen voll.
Man kann sich nur wundern, wie unter der CSU alles unter dem Deckel gehalten wurde.
huberin
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Werden Schaidinger und Wolbergs je zur Rechenschaft gezogen?
Werden ihre Parteien die Spenden und ihre Spender die Vorteile behalten dürfen?
Dipferlscheißer
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Nebenbei gefragt, welche Immobilienambitionen hat eigentlich die Evangelischen Wohltätigkeitsstiftung Regensburg (EWR) mit dem Evangelischen Krankenhaus mitten in der Stadt und die sonstigen nicht unerheblichen Besitztümer? Hier sitzt doch auch Joachim Wolbergs im Stiftungsausschuss und bestimmt über die Vergabe mit.
rudi
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@mkveits
Jeder Bürger hat wohl keinen Informationsanspruch, dafür aber der Stadtrat als Kollegialorgan in seiner Eigenschaft als Vertreter des Alleingesellschafters Stadt Regensburg. Allerdings muss sich der Stadtrat damit beschäftigen wollen. Außerdem kann der Stadtrat der Geschäftsführung auch Weisungen erteilen, wenn er es denn will. Kehrseite dieses Rechts, jedes einzelne Stadtratsmitglied, das dafür stimmt, ist dann für seine Zustimmung verantwortlich und die Geschäftsführung von den Folgen der Weisung frei gestellt.
Die unsoziale Mietpolitik und das schlechte Wirtschaften der Stadtbau, die über Jahrzehnte hinweg von Parteigängern und gut gestellten Persönlichkeiten weniger als die Marktmiete verlangte, führte die Gesellschaft in die Situation, dass sie in den Neunigerjahren nicht in der Lage war, nötige Modernisierungsinvestitionen zu schultern. Das war wohl Grund für den Deal mit der Theaurus, wenn ich mich an die damalige Berichterstattung recht erinnere. Hätte die Stadtbau immer Geschäftsführer von der Qualität eines Herrn Becker gehabt, wäre sie vermutlich nicht in die missliche Lage geraten, ihren Bestand von Dritten sanieren und modernisieren zu lassen. Übrigens langjährige Geschäftsführer waren der Vater eines führenden Sozialdemokraten aus dem Raum Regensburg und ein Stadt- und Bezirksrat der CSU. Becker ist der erste Geschäftsführer mit Erfahrung in der Wohnungswirtschaft.
erik
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Immer wenn ich ehemalige Mitglieder des Verwaltungsrat der BayernLB sehe juckt es mich in den Findern zu einem Kommentar!
Der BayernLB-Skandal, der größte Schaden für das bayrische Staatswesen seit Hitler, das Banken-Tschernobyl der bayrischen Nachkriegsgeschichte, nur mit dem Unterschied, dass die Verantwortlichen und Beteiligten am Steuerpult der Schaltzentrale nicht verstrahlt wurden bzw. sich für die Milliardenschäden verantworten mussten, sondern mit einem Posten oder Geldregen oder beidem bedacht wurden, auch mit Orden, Huldigungen oder auf Leinwand gebrachte Ebenbilder wird nicht gespart. Politik ist halt ein Marionettenspiel, man muss es nur schaffen die Fäden in den Händen zu behalten und seine Marionetten an den Schlüsselpostionen in Stellung zu bringen und aus dem unfähigsten Saulus wird der honorigste Paulus.
Ronald McDonald
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@ rudi 04.10.2016, 15:59h
Der “Vater eines führenden Sozialdemokraten aus dem Raum Regensburg” und “ein Stadt- und Bezirksrat der CSU” tragen/trugen jeweils welche Klarnamen?
hutzelwutzel
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@Rentnerin:
Grad so wie das Schwimmbad mit Gegenstromanlage in der Nähe einer Gruft, wie die Verwandtenbeschäftigung einiger Damen und Herren im Bay.LT, wie die 300 Mio. eines …., die immensen Summen Staatsgelder für die Versicherungen rund um eine Reliquienschrein-Prozession Anfang der 1990er Jahre, diverse Sanierungen von Wohnungen die gar nicht auf Staatskosten hätten saniert werden dürfen, ….
mkveits
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@rudi
Sie schildern zurecht wie und dass in der Vergangenheit die Stadtbau als eine Art Erfüllungsgehilfe der politischen Alphatierchen herhalten musste. Es reicht ein Blick auf das “Donaumarkt-Stadthallen-Geschehen” und eine Einsicht in die Akten der Staatsanwaltschaft sowie in: Satzung der Stadt Regensburg über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes “Ostengasse Nord” vom 17. Februar 2004.
Ziel und Zweck der Stadtbau ist aber (über das Leitbild wie auf der homepage dargestellt hinaus: http://www.stadtbau-regensburg.de/stadtbau/leitbild.html) in ihrem Regelwerk festgehalten, das sich kaum bis nicht im digitalen Angebot der Stadtverwaltung findet. Die Redaktion hat womöglich die Satzung als Printversion.
Ausgehend von diesem Satzungszweck als kommunale Aufgabe gerade für die vielen weniger gut Gestellten, ist es das jederzeitige Recht jedes Bürgers, sich an den OB oder dessen Vertreter zu wenden, mit der Bitte oder dem Antrag, Transparenz zu diesem oder jenem konkreten Thema im satzungsgemäßen Wirkungskreis der Stadtbau GmbH herzustellen.
Aufgrund einer solchen demokratischen Initiative aus der Mitte der Bürgerschaft – in ihrer Rolle als eigentlicher Souverän dieser Stadt – wird sich dann das Verhalten etc. der Mitglieder des Stadtrates offen zeigen und ggf. konkrete Hinweise auf eine Wiederwahl geben oder auch nicht …
Das von mir im ersten Posting aufgezeigte Engagement der ÖDP in Passau war und ist wegweisend für eine “Kommunales Wir”, wenn es darum geht, bürgerschaftliches Mittun in die Tat umzusetzen:
Wenn, wann nicht jetzt – unter dieser bunten Koalition – sollten denn die Regeln eines solchen Mittuns im Sinne des Gemeinswohls realisiert werden? Diese Regeln lauten ( gemäß vormaligem (?) CSU-Landrat Neumarkt):
1. DÜRFEN
2. WOLLEN
3. KÖNNEN
(Darf ich mitwirken? Will ich es überhaupt? Und kann ich es auch, oder muss ich mich erst noch etwas fit machen?)
In der Stadtverwaltung sitzen nicht wenige Aficionados, die eine auf diesen Grundsätzen aufbauende bürgerschaftliche Mitwirkung gutheißen und unterstützen. Gewiss auch im Rat der Stadt.
Aber es gibt auch diese Bremser, wie auf Bundesebene den BTagsPräs. Lammert, der sich gegenüber dem Schriftsteller Hochhuth negativ zu einem bundesweiten Volksentscheid ausgesprochen hat (Interview im Netz bei KENFM), obwohl das GG in Artikel 20 Absatz 2 “Abstimmungen” als Instrument bestimmt, wodurch die Menschen in Deutschland neben den Wahlen ihre “Staatsgewalt” ausüben. Sicherlich ist diese Lammert´sche Verweigerungshaltung auch eine Ursache für die schlechte Stimmung im Lande …
mkveits
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Dazu passt das neue Buch von
Heribert Prantl:
Was ein einzelnen vermag
Politische Zeitgeschichten
Süddeutsche Zeitung Edition
Er hat darin vierzig kleine und große Geschichten von Personen der Zeitschichte, die Zeichen gesetzt haben, aufgeschrieben.
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