Nach Wohnungs-Klausur

Aus für Extrawürste? Koalition will klare Vorgaben für Investoren

Eine höhere Quote für öffentliche geförderten Wohnungsbau und ein klares Regelwerk für Investoren – die Koalition hat bei einer Klausur Beschlüsse gefasst, die man als deutliche Ansage an die Verwaltung, aber auch Emanzipation von zwei früheren Führungspersonen verstehen kann. 

Sinnbild für das Modell Extrawurst: das Baugebiet am Brandlberg. Foto: as

Man kann es durchaus als eine gewisse Trendwende bezeichnen. Die Bunte Koalition hat sich zu einer Klausur über das „Wohnen der Zukunft“ getroffen und dabei auf zwei einschneidende Forderungen hin zu mehr bezahlbarem Wohnraum geeinigt.

40 Prozent öffentlich geförderter Wohnungsbau

Die eine: Anstatt der bisher gültigen Quote, nach der auf Baugebieten ab einer bestimmten Größe 20 Prozent als öffentlich geförderte und damit mietgünstigere Wohnungen errichtet werden müssen, soll diese Quote nun auf 40 Prozent erhöht werden. Während die einen 20 Prozent weiter die niedrigen Einkommensstufen EOF I und II betreffen, sollen die neuen 20 Prozent nun den Beziehern mittlerer Einkommen (EOF III) zugute kommen. Das bleibt zwar hinter Forderungen zurück, die zum Teil von sozialen Verbänden oder dem Mieterbund erhoben werden, geht aber doch in eine deutlich andere Richtung als bisherige Verlautbarungen, denen zufolge die 20 Prozent ausreichend seien.

Die zweite: Für Bauwillige und Investoren sollen künftig verbindliche Vorgaben und Richtlinien gelten, die diese bereits im Vorfeld eines Bauvorhabens verbindlich anerkennen müssen. Bei diesen Vorgaben geht es unter anderem um die bereits erwähnte Quote für geförderten Wohnbau, aber auch die Beteiligung an den Folgekosten für soziale Infrastruktur wie Kitas, Kindergärten und Schulen. In München gibt es ein solches Modell der „Sozialgerechten Bodennutzung“ (SOBON) bereits seit längerem und es ist nicht das erste Mal, dass ein solcher Vorstoß aus der Koalition kam.

Bisher galt das Modell „Extrawurst“

Bereits im April des vergangenen Jahres hatten SPD und Grüne ein solches Konzept für Regensburg beantragt. Gegen die Stimmen der CSU wurde die Verwaltung damals auch beauftragt, entsprechende Richtlinien zu erarbeiten, aber: „Laut dem Amt für Stadtentwicklung liegt dazu noch kein Ergebnis vor“, heißt es dazu recht knapp von der städtischen Pressestelle.

Tatsächlich wäre die Einführung einer SOBON für Regensburg ein Stück weit auch ein Eingeständnis – dafür, dass es hier bislang keine verbindlichen Vorgaben und Richtlinien gab. Und an einigen Bauvorhaben in der Vergangenheit ist deutlich abzulesen, dass derlei bislang mit jedem Investor oder Bauwerber individuell über den (öffentlich nicht zugänglichen) städtebaulichen Vertrag ausgehandelt wurde. Einige Beispiele:

1. Eine Quote, keine Quote

Am Alten Schlachthof („Marina Quartier“) wurde die damals gültige Sozialquote von 15 Prozent nicht angewendet – Käufer war die C.A. Immo, die Bebauung übernahm im Wesentlichen das „Immobilien Zentrum Regensburg“. Auf dem Areal der ehemaligen Zuckerfabrik, für das etwa zeitgleich der Bebauungsplan aufgestellt wurde, wurde nach Quote gebaut.

2. Sonderquote und Auslagerung

Auf dem LERAG-Gelände wurde die zu diesem Zeitpunkt gültige Sozialquote von 20 Prozent gleich in mehrfacher Hinsicht unterlaufen. Einerseits wurde für die Berechnung der Quote nicht – wie eigentlich vom Stadtrat vorgegeben – die gesamte geplante Wohnfläche herangezogen, sondern nur der Geschosswohnungsbau. Zum zweiten wird ein Teil der öffentlich geförderten Wohnungen nicht – wie eigentlich verbindlich beschlossen – auf dem LERAG-Areal umgesetzt, sondern am Brandlberg. Investor: erneut das „Immobilien Zentrum Regensburg“.

Der Architekturkreis Regensburg hatte diese Extrawurst für das IZ im Oktober deutlich kritisiert. Der Vorsitzende Andreas Eckl verwies bereits damals darauf, dass Regensburg endlich ein SOBON-Modell nach dem Vorbild von München brauche.

3. Umstrittene Erstattung

Auf dem Brandlberg schließlich wurde dem Investor (wieder das „Immobilien Zentrum Regensburg“) zunächst eine Verdichtung beim Wohnungsbau um rund 150 Wohneinheiten zugestanden. Die Verwaltung stellte im Zuge dieser Verdichtung fest, dass nun der Bau einer zunächst nicht vorgesehenen Betreuungseinrichtung für Kinder notwendig ist und nun doch auf dem Areal gebaut werden muss. Wirtschafts- und Finanzreferent Dieter Daminger handelte im März 2017 mit dem IZ deshalb eine „Nachjustierung“ zum städtebaulichen Vertrag aus und kam unter Berücksichtigung aller Aspekte – Verdichtung, Sozialquote, Bau einer Kita – zu dem Ergebnis, dass eine „Erstattung“ von 207.000 Euro an den Investor „vertretbar“ sei.

In der nichtöffentlichen Sitzung des Stadtrats, bei der dies beschlossen wurde, waren einige Stadträte mit diesem Ergebnis nicht wirklich einverstanden, Linken-Stadträtin Irmgard Freihoffer hatte ihre Skepsis über diese Entscheidung erst kürzlich in öffentlicher Sitzung bekräftigt und damit eine empfindliche Reaktion bei Bürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer ausgelöst. Das sei ein „kompliziertes Verfahren“ gewesen, das zu berechnen, so die Bürgermeisterin, und das sei auch so korrekt gewesen.

Eine Ansage an die Verwaltung?

SPD-Fraktionschef Dr. Klaus Rappert: „Das muss jetzt verwaltungstechnisch noch genau umgesetzt werden.“

Übrig bleibt allerdings bei Betrachtung der oben angeführten Beispiele so oder so: Es mangelt an eindeutigen Festlegungen, es wurde recht freihändig mit den Investoren verhandelt. Das soll sich nach dem Willen der Koalition jetzt ändern: „Die Verwaltung wurde beauftragt, hierzu konkrete Vorschläge vorzulegen“, heißt es denn auch in einer aktuellen Presseerklärung.

Diese nahezu inhaltsgleiche Formulierung zu dem Beschluss vom April 2017, mit dem die Verwaltung schon einmal beauftragt wurde, einen Vorschlag für eine Richtlinie vorzulegen, könnte man durchaus auch als Aufforderung der Koalition verstehen, endlich zu Potte zu kommen.

Nach außen allerdings bleiben die Stadträte diplomatisch. SPD-Fraktionschef Dr. Klaus Rappert erklärt etwa auf Nachfrage, dass die Verwaltung bei der Klausur durchaus „konkrete Vorschläge zur inhaltlichen Ausgestaltung eines solchen Regelwerks“ vorgelegt habe. Diese müssten nun „verwaltungstechnisch noch genau umgesetzt werden“.

Ein bisschen Emanzipation

Ein Stück weit emanzipiert sich die Koalition mit diesen Beschlüssen auch von dem früheren SPD-Fraktionschef Norbert Hartl und Oberbürgermeister Joachim Wolbergs. Vorstöße für eine Erhöhung der Sozialquote und genauere Vorgaben für Investoren hatte es nämlich insbesondere innerhalb der SPD schon früher gegeben, diese waren allerdings dem Vernehmen nach auch am Widerspruch ihrer beiden damaligen Führungsfiguren gescheitert. Offiziell wurde dafür hingegen immer mal der Koalitionspartner FDP verantwortlich gemacht. Die stand zwar der Sozialquote in der Vergangenheit tatsächlich skeptisch gegenüber, der aktuelle Koalitionsbeschluss wird aber auch von ihr mitgetragen.

Ebenfalls ein Ergebnis der Klausur: Die Koalition bekräftigt, dass man möglichst bald die ehemalige Prinz-Leopold-Kaserne erwerben will, um dort ein „Zukunftsviertel“ mit „vielfältigen Wohn- und Einkommensstrukturen“ zu errichten. Auch das wäre eine Trendwende zu den in investorenfreundlicher Einheitsarchitektur errichteten Schlafstädten der Vergangenheit – allerdings muss dabei die Verwaltung mitziehen.

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Kommentare (8)

  • joey

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    also weiterhin Monopolisten.

    Würde man Baugebiete unter vielen Interessenten (z.B. Genossenschaften) aufteilen, hätten IZ und Tretzel keine Gelddruckerei.
    Man nennt sowas Wettbewerb, der bekanntlich die Preise senkt und auch technische wie gestalterische Vielfalt und Kreativität weckt. Das ist im Immobereich in R ganz sicher hilfreich, dann bräuchte man auch keine Quoten für die Mittelschicht. Wenn man aber dem Bossen freistellt, wieviele Wohnungen wann auf den Markt kommen, können die die Preise ganz nach Lust manipulieren.

    Irgendwann ist jede Quote ausgeschöpft, so lange man den Zuzug nicht ebenso reguliert (und das hat ja nicht einmal beim Stalinismus funktioniert), dann tobt der Brutalkapitalismus der Korruption noch stärker auf dem Rücken der Mittelschicht (na, wer kriegt denn die Quotenwohnungen…?).

    Wir brauchen keine ratsherrlichen Brotpreise, sondern mehr Bäckereien.

    Seltsam, daß die Stadträte Monopolisten wollen, was haben die denn in Zukunft davon?

  • R.G.

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    Klare Vorgaben für Investoren, ohne Verhaltenscodices für Regensburger Politiker?
    Was bitte hat ein Oberbürgermeister überhaupt mit Immobiliengrößen zu verhandeln, wenn eine Stadt über Großdorfgröße hinaus ist?

    Sollten nicht vielmehr Verhandlergruppen (Stadtabteilungen für Bau und Wohnen) auf Basis einer Stadtplanung auftreten, deren Vertreter teils juristisches, teils architektonisches Fachwissen besitzen?

    Völlig vermissen lässt das jetzt Beschlossene ein Bekenntnis zu Begegnungszonen/Grünplanung aus Händen und/oder Kontrolle der Stadt, und eine Bevorzugung von Projekten, die die architektonische und/oder soziale Vielfalt fördern.

    Bis jetzt hat sich Regensburg konsequent Viertel voller Trostosigkeit immergleicher Gebäudeklone geschaffen.
    Es ist eine Stadt, der laut Messwerten bereits des öfteren „die Luft ausgeht“.
    Sollten nicht, neben Verkehrsplanung, für Erreichung besserer Luft und Hintanhaltung der leider erwartbaren Temperaturanstiege aufgrund der Gebäudeabstrahlung in Neubaugebieten, durch Bevorzugung von entsprechenden Planungen, für mehr Grün am und rund um den Neubau gesorgt, und damit wieder stadtplanerisch gewirkt werden?

    Braucht es nicht die Konkurrenz unterschiedlicher Architekten und Bauherren, damit das Bild der Stadt wieder lebendiger wird?

    Es wurde jetzt in geheimer Sitzung etwas beschlossen, wie sich Laien vorstellen, dass man reparieren kann.

    Man hätte jedoch Architekten und Stadtplaner fragen müssen, was man beschließen müsste, damit kein Dauerabonnement mehr für wenige Wohnschachtelkloner entstehen kann.

  • mkv

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    Frühlingsputz ist das Gebot der Stunde

    Mit seiner „Trostosigkeit immergleicher Gebäudeklone“ hat @ R.G. ein treffliches Urteil gefällt in einer Stadt, der die gute, gesunde „Luft“ ausgeht. Denkt man sich einmal das mittelalterliche Zentrum weg, und macht eine fast ganztägige Walking-Runde durch den gesamten Rest der Stadt, was geht, ginge einem da durch Kopf, welche Sinne würden wie reagieren?

    Die oben beschriebene Problemlage hat sicherlich damit zu tun, dass nunmehr nach 18 Jahren Schaidinger-Regime und dessen Fortführung durch Wolbergs die Verantwortlichen in der Verwaltung in diesem Sinne über lange, lange Jahre ihres Berufs- und Stadtratlebens „sozialisiert“ sind, wie die Alt-Vorderen in den „Volksparteien“.

    Von diesen Männern und Frauen eine Umkehr zu erwarten ist genauso lebensfremd wie eine sozial-ökologische Transformation durch die Bundes-SPD.

    Hoffen auf den Frühling? Den politischen?

    „Habe in diesem Jahr schon angefangen auszumisten und bin schon weit gekommen bei meinen Sachen.“
    Aus:
    „Alles neu macht der Frühling“
    https://www.ordnungsliebe.net/alles-neu-macht-der-fruehling/

    Der kommunale bairische Souverän sollte sich das Recht erstreiten, nicht nur einen BM zu wählen, sondern unter konkreten Umständen und strikten Gesetzesvoraussetzungen auch abwählen zu können.

    Regensburg braucht dringlich Neuwahlen. Nach dem Motto:
    „Rama dama“!

  • uwe

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    Problem mit der Quote, egal wie hoch sie ist, ist es, dass trotzdem die „Mittelschicht“ wieder irgendwie separiert werden wird. Wenn da z.B.5 Wohnhäuser entstehen wird es so sein, dass in einem davon diese „Sozialwohnungen“ sein werden. D.h. wieder Ghettobildung, Ausgrenzung. Warum schreibt die Stadt nicht einfach vor, dass man mischen muss?? Oder ist so etwas rechtich (noch) nicht möglich?

  • mkv

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    @ uwe

    Wohnen und Gettobildung
    http://www.eundc.de/pdf/09828.pdf

    http://www.bpb.de/politik/innenpolitik/stadt-und-gesellschaft/

    Programm die Soziale Stadt
    Auszug:
    “ … dass mit dem Programm „Soziale Stadt“ allein die aufgeworfenen Probleme nicht zu lösen sind, verweisen auf die Notwendigkeit, dass quartiersbezogene Strategien durch gesamtstädtische ergänzt werden müssen. Das betrifft in erster Linie Fragen der sozialen und ökologischen Infrastruktur, der Wohnungsversorgungs-, Bildungs- und Beschäftigungspolitik. Erforderlich ist die Überlagerung von quartiersbezogenen und gesamtstädtischen Strategien mit zielgruppenorientierten Ansätzen. Eine Zusammenschau von Quartier und Gesamtstadt ist bereits im Programm angelegt: Der „besondere“ Entwicklungsbedarf setzt den Vergleich mit anderen Stadtteilen in der Gesamtstadt voraus, wobei das Auswahlverfahren transparent und nachvollziehbar sein muss, um auch kommunalpolitisch legitimierbar zu sein.“

    Für Bayern
    https://www.stmi.bayern.de/buw/staedtebaufoerderung/foerderprogramme/sozialestadt/index.php

    http://www.stmi.bayern.de/buw/wohnen/wohnungspakt/index.php

  • mkv

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    Nachtrag für @ uwe

    Die Erfahrungen zeigen, dass die oben beschriebenen Problemlagen nur in Zu-
    sammenarbeit von Öffentlicher Hand und Eigentümern – hier Wohnungsunterneh-
    men – bewältigt werden können. Folgerichtig sieht das Wohnraumförderungsgesetz
    den Abschluss von Kooperationsverträgen vor (§§ 14, 15 WoFG).

    § 14 Wohnraumförderungsgesetz, WoFG
    Zweck, Beteilgte

    (1) Gemeinden, Gemeindeverbände und sonstige öffentliche Stellen können mit Eigentümern oder sonstigen Verfügungsberechtigten von Wohnraum Vereinbarungen über Angelegenheiten der örtlichen Wohnraumversorgung treffen (Kooperationsverträge), insbesondere zur Unterstützung von Maßnahmen der sozialen Wohnraumversorgung einschließlich der Verbesserung der Wohnverhältnisse sowie der Schaffung oder Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen.

    (2) 1In die Vereinbarungen können Dritte, insbesondere öffentliche und private Träger sozialer Aufgaben und andere mit der Durchführung des Kooperationsvertrags Beauftragte, einbezogen werden. 2Soweit durch Vereinbarungen die Aufgaben der nach § 3 Abs. 2 Satz 3 zuständigen Stellen berührt werden, sind diese Stellen zu beteiligen.
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    § 15 Gegenstände des Kooperationsvertrags

    (1) Gegenstände des Kooperationsvertrags können insbesondere sein:

    1.die Begründung oder Verlängerung von Belegungs- und Mietbindungen an Wohnraum des Eigentümers oder sonstigen Verfügungsberechtigten zu Gunsten der Gemeinde, einer zuständigen Stelle oder eines Trägers sozialer Aufgaben; die entsprechende Anwendung von Bestimmungen der §§ 26 bis 32 kann vereinbart werden;

    2.im Zusammenhang mit Vereinbarungen nach Nummer 1 die Übernahme von Bewirtschaftungsrisiken sowie die Übernahme von Bürgschaften für die Erbringung einmaliger oder sonstiger Nebenleistungen der Mieter;

    3.die Aufhebung oder Änderung von Belegungs- und Mietbindungen an Wohnraum, soweit dies nach den §§ 30 und 31 zulässig ist und Bestimmungen der Förderzusage nicht entgegenstehen;

    4.die Übernahme von wohnungswirtschaftlichen, baulichen und sozialen Maßnahmen, insbesondere von solchen der Verbesserung des Wohnumfelds, der Behebung sozialer Missstände und der Quartiersverwaltung;

    5.die Überlassung von Grundstücken und Räumen für die mit dem Kooperationsvertrag verfolgten Zwecke.

    (2) 1Die vereinbarten Leistungen eines Kooperationsvertrags müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein und in sachlichem Zusammenhang mit den jeweils beabsichtigten Maßnahmen der Wohnraumversorgung stehen. 2Die Vereinbarung einer vom Eigentümer oder sonstigen Verfügungsberechtigten oder von einem in den Vertrag einbezogenen Dritten zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte.

    (3) Ein Kooperationsvertrag bedarf der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschriften eine andere Form vorgeschrieben ist.

    (4) Die Zulässigkeit anderer Verträge bleibt unberührt.

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