SOZIALES SCHAUFENSTER

Nibelungenkaserne

Quartierszentrum: Verwaltung zwischen Pfusch und Sabotage

Das städtische Wirtschaftsreferat fordert beim Verkauf einer städtischen Fläche dezidiert die Möglichkeit einer öffentlichen Nutzung – mit Auswirkungen auf den Preis, das Planungsreferat macht diese Nutzung durch Festlegungen im Bebauungsplan unmöglich – und das Ganze fällt erst Jahre später auf. Das Desaster beim „Quartierszentrum“ auf der früheren Nibelungenkaserne, das nun nur ein besserer Bürokomplex werden soll, rechtfertigen die Verantwortlichen bei der Stadt Regensburg mit mangelnder interner Abstimmung.

War offenbar ein echtes Schnäppchen: das Wirtschaftsgebäude der ehemaligen Nibelungenkaserne nebst 12.300 Quadratmetern Grund.

Woran scheitert ein tatsächliches Quartierszentrum im Wirtschaftsgebäude der früheren Nibelungenkaserne? Die Grünen im Regensburger Stadtrat fordern von der Oberbürgermeisterin öffentliche Aufklärung darüber, was in dem markanten Bau und auf der 12.300 Quadratmeter großen Fläche nun tatsächlich entstehen wird. Man habe „kein Verständnis dafür, dass dem berechtigten Interesse der Öffentlichkeit, Informationen zum Sachstand der Planungen zu erhalten, nicht nachgekommen wird“, heißt es in einer Pressemitteilung vom vergangenen Freitag.

Wie berichtet, war laut der ursprünglichen Ausschreibung vorgesehen, in dem Gebäude einen großen Veranstaltungssaal unterzubringen, der über die Stadt zu vergünstigten Konditionen angemietet werden können sollte. Auch Lehrräume für das Projekt „Technik for Kids“ sollte es geben. Raum für öffentliche Nutzungen also, wie ihn der Bürgerverein Süd-Ost seit Jahren fordert und der im Kasernenviertel ohnehin Mangelware ist. Doch der Nürnberger Investor, der am Ende den Zuschlag für das Areal erhielt, hat nun größtenteils Büroflächen in dem Bestandsgebäude und einem geplanten Neubau vorgesehen. Deren Vermarktung läuft über eine eigene Internetseite mit dem Projektnamen „Nibelungen-Terrassen“. Diese ging bereits im Mai 2020 erstmals online.

Vergabe nach Vorauswahl der Verwaltung

Sowohl die Vergabe von Gebäude und Grundstück als auch die Planung des sogenannten „Quartierszentrums“, das nun nur noch ein Bürokomplex mit Supermarkt und Gastro werden soll, liefen abseits der Öffentlichkeit. Auch der Stadtrat wurde dabei offenbar nur rudimentär beteiligt. „Wir haben 2015 in einer nichtöffentlichen Sitzung des Grundstücksausschusses beschlossen, das Areal zu verkaufen“, erzählt ein Stadtratsmitglied, das damals dabei war (Name der Redaktion bekannt.). In der Ausschreibung seien ausdrücklich öffentliche Nutzungen gefordert worden – besagter Veranstaltungssaal im ersten Stock des früheren Wirtschaftsgebäudes und Räume für das Projekt „Technik for Kids“.

Nach dem Abgabetermin für potentielle Bieter Ende März 2016 habe man dann über ein Jahr nichts mehr gehört. „Die eingereichten Konzepte im Detail haben wir Stadträte ohnehin nie zu sehen bekommen.“ Stattdessen habe die Verwaltung den Mitgliedern des Grundstücksausschusses dann im April 2017 eine tabellarische Vorauswahl von Bietern präsentiert, bei der das Konzept des Nürnberger Investors favorisiert worden sei. „Davon, dass es keine öffentliche Nutzung geben wird, war damals nicht die Rede. Der Veranstaltungssaal war gesetzt.“

Von der Verwaltung sei Druck gemacht worden, berichtet das Stadtratsmitglied. „Wir sollen jetzt eine Entscheidung treffen, damit der Investor schnell einen Bauantrag stellen könne, hat es geheißen.“ Und so fiel der Vergabebeschluss zugunsten der Nürnberger. Anschließend wurde das Thema über drei Jahre nicht mehr behandelt – weder im Stadtrat, noch in einem seiner Ausschüsse.

Ein „Fehler“, der zwei Jahre nicht auffiel

Erst am 18. November 2020 stand das „Quartierszentrum“ wieder auf der Tagesordnung einer nichtöffentlichen Sitzung des Grundstücksausschusses. Zu einem Zeitpunkt, als der Nürnberger Investor das ursprünglich als Veranstaltungssaal vorgesehene Obergeschoss des Wirtschaftsgebäudes bereits als Bürofläche vermarktete, sollten die Stadträte nun einen Beschluss dazu nachholen. Das ursprünglich im Kaufvertrag festgelegte Nutzungsrecht dieses Veranstaltungssaals wurde gestrichen.

Ein Nachprüfungsantrag, den Grüne, Linke, Ribisl und ÖDP stellten, um die Angelegenheit nochmals im Stadtrat zu debattieren, brachte kein anderes Ergebnis. Eine öffentliche Nutzung in dem Gebäude wird es nicht geben. Begründet wird dies von der Verwaltung mit einem „Fehler“, der bereits 2018 passiert, aber erst 2020 aufgefallen sei.

„Nicht ausreichend abgestimmt“

„Das ist eine vertane Chance, bei der Entwicklung eines neuen Quartiers einen Identifikationsort und zentralen Punkt für das Stadtviertel zu schaffen.” Grünen-Fraktionschefin Maria Simon.

Im Satzungsbeschluss für den entsprechenden Bebauungsplan, den Planungsreferentin Christine Schimpfermann den Stadträtinnen und Stadträten damals – am 28. November 2018 – vorlegte und der auch so beschlossen wurde, wurden die zulässigen Lärmgrenzwerte für das über 30 Hektar große Gebiet der ehemaligen Nibelungenkaserne endgültig festgelegt – auch für das „Sondergebiet Quartierszentrum“. Ebenso der Bau eines Studentenwohnheims in unmittelbarer Nachbarschaft.

Dass durch diese Festlegungen die Lärmgrenzwerte einen Veranstaltungssaal in dem ehemaligen Wirtschaftsgebäude (wegen befürchteten Verkehrslärms) nicht mehr zuließen, sei erst 2020 bei der Vorbereitung des Genehmigungsverfahrens für dieses Projekt aufgefallen, heißt es nun, wenn nachgefragt wird. Die Verwaltung habe sich bei der Neuaufstellung des Bebauungsplanes und dem anschließenden Verkauf des Grundstücks „nicht ausreichend abgestimmt“, so die Entschuldigung.

Anders ausgedrückt: Während bei der Ausschreibung von Gebäude und Grundstück durch das Wirtschaftsreferat eine öffentliche Nutzung – ein Veranstaltungssaal – dezidiert gefordert wurde, legte das Planungsreferat laut dieser Rechtfertigung die Grenzwerte für Lärm in Verbindung mit dem Studentenwohnheim im Bebauungsplan so fest, dass eine solche öffentliche Nutzung nie möglich war – doch das will damals niemandem aufgefallen sein.

Kurz nachdem der Bebauungsplan beschlossern wurde, ging dann Ende November 2018 auch der Verkauf des Wirtschaftsgebäudes nebst Grundstück endgültig über die Bühne.

Weder öffentliche Nutzung noch realistischer Preis

So kommt es zu der bizarren Situation, dass die Stadt ein 12.300 Quadratmeter großes Grundstück wegen der zunächst geforderten öffentlichen Nutzung zu einem vergünstigten Preis veräußert hat – von etwa drei Millionen Euro ist die Rede – nun aber aufgrund verwaltungsinterner Fehler weder die öffentliche Nutzung bekommt noch einen realistischen Preis.

Die Grünen-Fraktion verlangt nun von der Oberbürgermeisterin Auskunft darüber, „welche Konsequenzen daraus gezogen werden, um solche Fehler zukünftig zu vermeiden“. Vor einer deutlichen Forderung nach personellen Konsequenzen scheut die größte Oppositionsfraktion offenbar noch zurück.

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Kommentare (23)

  • Mr. T.

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    Einzig Hanlon entlastet hier die Verwaltung: “Schreibe nicht der Böswilligkeit zu, was durch Dummheit hinreichend erklärbar ist”

  • Meier mit "ei"

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    In Anbetracht der Leistungen der Stadt beim Verkauf von Grundstücken sollte irgendein Burgerladen in Regensburg auf die Idee kommen, Schildburger zu verkaufen! Wobei hier die Gefahr besteht, dass einem jeder Bissen im Hals stecken bleibt.

  • xy

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    Den Fehler des Bebaungsplans wird man ja doch hoffentlich wohl schnell durch eine Planänderung beheben können!

  • XYZ

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    Das Ganze erinnert mich an den Schwank der ehrwürdigen Stadt Schilda im Kaiserreich Utopia:
    Der Plan das neue Rathaus dreieckig zu bauen, Dach fertig und Einweihung: aber da stürzten sie alle durcheinander, es war stockfinster da keine Fenster. Am Abend trafen sie sich im Wirtshaus, wie man Licht hinein schaffen könne: wir sollten Licht wie Wasser hineintragen! Hurra!
    So geschah es , es war aber immer noch kein Licht ( oder Erleuchtung im Wirrwar ).
    In der Oberpfalz gibt es dazu die Redewendung von den ‘Hirschauer Stückln’. Prosit!

  • Lutherer

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    Der Witz ist, dass nur Unfähigkeit zu solchen Ergebnissen führen kann: entweder die Unfähigkeit zu integrem Handeln (das kennen wir aus einigen Prozessen) oder die Unfähigkeit fachlicher Natur (die kennen wir sowieso). Insoweit muss man mit Regensburger Fatalismus an die Sache gehen (den können wir) – wie die jüngere Geschichte gezeigt hat, ändert sich doch sowieso nichts.

  • Giovanni Bavarese

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    Failed Stadt Regensburg. Zeit für mich, hier wegzuziehen. Die Stadt wird bald hässlich enden.
    Ein depperter Regensburger würde wohl sagen: „Der Investor kann machen was er will, er ist ja schließlich der Eigentümer!“
    Das ist aber falsch. Das darf nicht möglich sein! Aber ich bin ja kein Jurist.

    Und die Stadtverwaltung und Teile des Stadtrates sind dreist wie eh und je und verschweigen die Sache zunächst der Öffentlichkeit und den geprellten Anwohnern. Das könnte man Vertuschung nennen.

  • BÜSO die 2.

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    Nachdem nicht jeder alles liest hier nochmals unser Statement das bereits im Vorgängerartikel am 9.1. gepostet wurde.
    Als Vorstand des Bürgerverein Süd-Ost und als Privatperson bin ich gleichermaßen über den Verlauf dieses Vorgangs entsetzt. Danke an RD, dass dieses Thema nochmals für die breite Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird.
    Dass nach Jahren der Geheimnistuerei ein Investor zum Zuge gekommen ist, der nun ganz offensichtlich keine Auflagen für „soziale Infrastruktur“ erfüllen muß und trotzdem nun über 11.300qm beste Büro- und Gewerbeflächen vermarkten kann, ist ein Skandal.
    Wenn es stimmt, dass die über 12000qm für rund 3,8 Mio Euro(??) verschleudert wurden, also lediglich ca. 300€/qm (der marktübliche Preis in dieser Lage liegt bei eher 1000€/qm !) – inklusive eines denkmalgeschützten Gebäudes, dann kann der Stadtrat eigentlich nur die Rückabwicklung des Grundstückgeschäfts fordern bzw. einleiten, es sei denn, die Stadtpolitik und die Verwaltung werden von sich aus tätig.
    Skandalös ist aus meiner/unserer Sicht auch, dass die Mitglieder des städtischen Grundstückausschusses aus zwei Legislaturperioden mit 17 Stadtratsmitgliedern dieses Vorgehen über die gesamte Zeit mitgetragen haben und die Informationsblockade –gegen besseres Wissen- mitgestützt haben.
    Wie oft darf der Bürger und Steuerzahler noch mit dieser Desinformationspolitik getäuscht werden? Wie lange soll der “Ausverkauf” städtischer Flächen noch weitergehen? Und wohlgemerkt – das alles ist vor Corona und den folgenden Streichungen passiert!

  • J.B.

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    @Mr. T. :Einzig Hanlon entlastet hier die Verwaltung: “Schreibe nicht der Böswilligkeit zu, was durch Dummheit hinreichend erklärbar ist.”
    Dem stimme ich nicht zu, vielmehr ist es häufig die unglaubliche Arroganz mit der die BürgerInnen aber auch viele Stadträte bedacht werden. Beratungsresistent !

  • Basti

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    Und schon ist die Webseite offline. Schnell reagiert auf den Artikel :D

  • Basti

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    Die Webseite wurde überarbeitet und die Inserate zu den Büroflächen entfernt. Es wird nur noch auf die telefonische Erreichbarkeit verwiesen. Kurz und knapp die Neubauflächen sollten für round about 13,40 € und der Altbestand für 12,35 € vermietet werden. Circa, so hatte ichs noch im Kopf. :)

  • Hthik

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    @BÜSO die 2. 11. Januar 2021 um 20:58 | #

    “Wie oft darf der Bürger und Steuerzahler noch mit dieser Desinformationspolitik getäuscht werden?”

    Solange es die Rechtslage erlaubt. Letztlich dürfte der entscheidende Punkt sein, dass hier ja kein Schaden entstanden ist. Das ist aber Voraussetzung, dass eine Amtshaftung überhaupt in Frage kommt. Ein Bauunternmehmer kann argumentieren, welcher Gewinn ihm entgangen ist, wenn eine zugesagte Nutzung nicht möglich ist. Der einzelne Bürger, der vom Fehlen der sozialen Infrastruktur betroffen ist, ist noch nicht einmal Beteiligter.

  • Mr. T.

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    War es nicht schon beim Marina-Quartier so, dass der ‘günstige’ Quadratmeterpreis damit begründet wurde, dass ja Altlasten vorhanden sind, und sich dann herausgestellt hat, dass die Stadt dafür aufkommen wird? Ein Schelm, der Böses dabei unterstellt. Sicher auch nur ein ‘Patzer’ …

  • Regensburg_engagiert

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    Und wieder einmal, und leider schon viel zu oft, zeigt sich die Verwaltung der Stadt Regensburg. Ein Großteil der Amtsleiter wurde in der Ära Schaidinger eingestellt bzw. haben mit Schaidinger zusammengearbeitet. Eine Ära in der der Verkauf öffentlichen Raums an Private das Nonplusultra war. Von der derzeitigen Riege der Stadtverwaltung, vor allem Stadtentwicklung und Stadtplanung kann keine Nachhaltige Entwicklung erwartet werden. Weil die Amtsleitung das gar nicht weiß bzw. gar nicht will.
    Der alten Rot-Grün-Bunten Koalition kann vorgeworfen werden, diese alten stockkonservativen Garde nicht durch progressive Neueinstellungen dagegen gehalten zu haben. Eine große Chance vertan, die noch viel Leid mit sich bringen wird.

  • Julian86

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    Motivlage?
    Wie immer: Man folge der Spur des Geldes.

    Quartierszentrum: Auch und gerade ein Ort, an dem sich (vor und nach Corona) die Bürger treffen, zusammenfinden, von einander lernen, sich einüben in die Regeln des Sozialstaats, der demokratischen Gestaltung ihres Um- und Mitfeldes.

    In neoliberalen Zeiten, in dieser seit ca. 30 Jahren in den Hirnen der Mächtigen arg verbreiteten Gläubigkeit, aber stört der Bürger nur – es geht allein um die Kumulierung des Kapitals – bei wem? Und um den fort-schreitenden Ausverkauf der Stadt.

    Es würde den Bürgerverein adeln, wenn er es schaffte, die Verantwortlichen zu recherchieren und Ross und Reiter zu benennen.

    Die öffentliche Verpflichtung aus Artikel 61 Absatz 2 Satz 1 Bay. Gemeindeordnung lautet:
    “Die Haushaltswirtschaft ist sparsam und wirtschaftlich zu planen und zu führen.”

    Was ist d´ran an der hiesigen Behauptung, statt 300,- EUR wären 1000,- EUR Verkaufspreis angemessen gewesen?

  • Stefan Aigner

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    @Julian68

    Laut dem Bodenrichtwertgutachten ist für Flächen mit gemischter Nutzung – also solche wäre das “Sondergebiet Quartieszentrum” wohl einzustufen 2016 ein Wert von 400 Euro pro qm, für 2018 ein Wert von 520 Euro pro qm aufgeführt. Allerdings wird hier von einer Geschossflächenzahl von 1,2 ausgegangen, auf dem Sondergebiet wäre eine höhere GFZ von 1,6 erlaubt. Gemäß der Umrechnungskoeffizienten in dem Gutachten wäre damit für 2016 ein Grundstückswert von etwas mehr als 465 Euro, für 2018 einer von 605 Euro anzusetzen.

    Anders ausgedrückt: Da die Ausschreibung 2016 stattfand wäre damals – ohne die Auflagen einer öffentlichen Nutzung etc. – ein Verkaufspreis 5,7 Millionen durchaus realistisch gewesen.

  • Mr. B.

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    Aus den vorangegangen Korruptionsprozessen habe ich viel ‘gelernt’! Habe u. a. auch gelernt, dass niemand ohne Gegenleistung etwas ‘verschenkt’! Wurde hier schon wieder gedreht? Demokratie gefährdet (neoliberale Wirtschaft)??
    Schon wieder stelle ich die Frage, für was diese Stadt einen Stadtrat in geheimer Sitzung mit den “Gutsherren’?? braucht???

  • joey

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    @Stefan Aigner
    der Bodenrichtwert ist aber ohne Lasten – und ein denkmalgeschütztes und sanierungsbedürftiges Gebäude ist eine Last.
    Nach meinen Brancheninfos (schon im anderen Artikel geposted) haben andere auch 300,- fürs unbebaute Grundstück gezahlt.

    Es geht ja nicht ums Geld, sondern um soziale Infrastruktur. Die ist voll in einem öffentlichen Interesse und hat daher besonderes Gewicht, was den Bebauungsplan ungültig machen kann? (->Juristen).
    Der “Verkehrslärm” ist zudem zu hinterfragen. Andere Grundstückskäufer dort haben weniger Parkplätze zu leisten und dafür Erschließungsbeiträge zugunsten ÖPNV. Welchen Lärmverkehr hat ein “Quartiers”zentrum?

  • XYZ

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    Aigner 16.17
    Zu zitieren 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB: “Die Bodenrichtwerte richten sich nach dem Wert des unbebauten Bodens, auch in teilweise bebauten Gebieten”. Abgesehen davon, dass zur Nibelungenkaserne 2016 wohl noch kaum eine verlässliche Kaufpreissammlung existiert haben dürfte (?) scheint mir entscheidend, ob etwa stillschweigend ein Abschlag wegen Denkmalschutz gewährt wurde. Da wäre aber im notariellen Vertrag – den ich nicht kenne – die nähere Nutzung als Quartierszentrum gemäss BPl festzuschreiben gewesen: Ein herkömmlicher Supermarket dürfte dem eher kaum entsprechen?

  • Julian86

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    Welcher Kaufpreis war angemessen?

    Im Artikel ist zu lesen: “… von etwa drei Millionen Euro ist die Rede ..”
    Herr Aigner setzt in seinem Nachtrag etwa einen angemessenen Verkaufspreis von “5,7 Millionen [als] durchaus realistisch” an.

    Altlasten, deren evt. Umfang etc, wer trägt sie …. , ist zu berücksichtigen. Ohne Gutachten geht das nicht.

    Zur Frage der hier angesprochenen Rückabwicklung:
    BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/12 –
    § 138 Abs. 1 BGB
    Ein Vertrag über ein Grundstück ist bei bereits bei einem Missverhältnis von 90 % zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig gem. § 138 Abs. 1 BGB.
    Ein sittenwidriger Vertrag ist nichtig.

    Aus dem Jahr 2012, NRW

    Grundstück zu billig verkauft?
    Verfahren gegen Stadt und Baugemeinschaft eingeleitet
    Münster – Der Verkauf eines Gievenbecker Baugrundstücks durch die Stadt Münster beschäftigt nun auch die Staatsanwaltschaft.

    Westfälische Nachrichten
    https://www.wn.de/Muenster/2012/01/Grundstueck-zu-billig-verkauft-Verfahren-gegen-Stadt-und-Baugemeinschaft-eingeleitet

    Wie der Untreuevorwurf der StA ausgegangen ist, müsste recherchiert werden.
    https://dejure.org/gesetze/StGB/266.html

  • Kat

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    Ich finde es echt fad und bin es extrem leid, wie ignorant die Regensburger Stadtverwaltung mit den Wünschen, Ideen und Initiativen ihrer BürgerInnen umgeht bzw. sie ignoriert.
    Meine Freundin hat vor fast 10 Jahren das Gelände fotografiert und gefilmt…und damit auch einen Teil unserer Hoffnung auf Räume und öffentliche Orte für alle dokumentiert.
    Hier sehr schön zu sehen und in Zusammenarbeit mit dem Bürgerverein ausgestellt:

    http://nasionko.org/index.php/nggallery/thumbnails?p=12
    Ist das alles, was bleibt?

  • XYZ

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    Zu Julian 86, 12.22
    Der BGH beschäftigt sich im angesprochenen Urteil von 2014 mit einem rein zivilrechtlichen Fall – Verkauf einer Eigentumswohnung – merkt aber am Rande das [mögliche] Hinzutreten weiterer Umstände an. Das könnte hier das ehemalige Casino sein. Entscheidend bleibt für mich jedenfalls, dass ein Bebauungsplan bestand, der wohl anderes aussagen dürfte, und wie der unbekannte notarielle Vertrag aussah – wischiwaschi oder konkreter Bezug?

  • XYZ

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    Nochmals zu Julian nach Recherche:
    Die mir unbekannte Frage bleibt, ob ein – durchaus bedenkenswertes – öffentliches Ausschreibungsverfahren stattgefunden hat, bei dem die Gemeinde voraussetzen kann, dass sich die Bieter konkret zur Realisierung eines städtebaulich förderungswürdigen Vorhabens verpflichten – aber da herrschte wohl der genügend bekannte ‘Planungswirrwar’.

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