„Im Wohnungsbau wurde in den letzten Jahren einfach zu viel verpasst.“
Ästhetisch ansprechend bauen und dabei auch noch das Klima und nebenbei den Geldbeutel der Mieterinnen und Mieter schonen. Mit diesen Aufgaben sieht sich die städtische Tochter Stadtbau GmbH schon seit längerem konfrontiert. Geschäftsführer Götz Keßler sieht das Unternehmen für die Aufgaben aber gut gerüstet. Im Gespräch mit regensburg-digital gab er einen Einblick in laufende und geplante Projekte.
Götz Keßler ist seit Mitte 2019 Chef der Stadtbau. Zuvor war er unter anderem in München im Wohnungsbau tätig. Foto: bm
Herr Keßler, der Wohnungsbau steht wie viele andere Branchen vor tiefgreifenden Veränderungen. Der Klimawandel spielt dabei ebenso eine wichtige Rolle wie das Thema Mieten und die damit verbundene Soziale Frage. Wie kann ein kommunales Unternehmen wie die Stadtbau alledem gerecht werden?
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Es sind viele Parameter, die uns derzeit vor verschiedene Herausforderungen stellen. Das macht diesen Job aber gerade so spannend. Es wäre eine einfache Übung, für wenig Geld irgendwo Häuser hinzustellen. Wir wollen aber im besten Fall drei Kriterien erfüllen: Die Gebäude sollen klimaverträglich, gestalterisch attraktiv und trotzdem möglichst kostengünstig sein. Die dabei auftretenden Widersprüche gilt es zu lösen. Wenn wir uns damit intensiv auseinander setzen, dann dauert der Prozess natürlich deutlich länger und wir müssen den Fokus mehr auf eine abgestimmte und intelligente Planung legen. Ich denke, dass wir letzten Endes damit aber mehr erreichen können, um den veränderten Bedingungen begegnen zu können.
Können Sie das konkretisieren? Von welchen Bedingungen sprechen Sie hier?
Es geht nicht mehr um die Frage, ob wir den Klimawandel verhindern, sondern wie wir mit den Folgen umgehen. Den Klimawandel selbst können wir meines Erachtens nur noch verlangsamen. Dazu müssen wir aber alle Möglichkeiten zur Einsparung von Treibhausgasen und Energie schon jetzt bestmöglich ausschöpfen. Sonst müssen wir in ein paar Jahren unweigerlich nachbessern. Und das kostet dann im Zweifel deutlich mehr. Es ist ja nicht damit getan, einfach heute Fassaden mit einer neuen Farbe zu streichen und dann später mal eine Klimaanlage zu installieren.
Das klingt fast schon ein wenig resignierend.
Wir müssen in jedem Fall so bauen, dass die Gebäude möglichst CO2-neutral betrieben werden können. Da sind wir bei der Stadtbau mittlerweile auf einem guten Weg. In der Alfons-Bayerer-Straße haben wir jetzt ein sogenanntes Mieterstromprojekt gestartet. Hier wollen wir auf den Dächern und an den Fassaden mit PV-Elementen Strom produzieren, den die Mieter des Hauses direkt beziehen können. Dadurch sparen die sich Geld und wir leisten einen sinnvollen Betrag zum Klima-und Umweltschutz. Natürlich ist eine derartige Anlage wesentlich komplexer als ein Energiepark auf der grünen Wiese. Wir müssen baurechtliche Vorschriften einhalten, den Brandschutz berücksichtigen und nicht zuletzt steuerliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen berücksichtigen. Ob das, auch technisch, überhaupt umsetzbar ist, wird derzeit geklärt. Aber wir wollen hier – wenn möglich – neue Wege aufzeigen.
„Ich bin kein großer Freund von Duftmarken.“
Sie selbst sind nun seit eineinhalb Jahren im Amt. Konnten Sie bereits eigene Duftmarken setzen oder haben Sie einfach an der Arbeit Ihres Vorgängers angeknüpft?
Ich bin kein großer Freund von Duftmarken. Es geht mir auch überhaupt nicht darum, mich hier selbst zu verewigen. Ich möchte das Beste im Sinne des Unternehmens erreichen. Und dazu müssen wir vor allem nach vorne blicken. Als Stadtplaner und Landschaftsarchitekt schaue ich persönlich natürlich vor allem aus dieser Ecke auf unsere Aufgaben in der Instandhaltung, Modernisierung und im Neubau von bezahlbarem Wohnraum. Hier müssen wir, wie bereits erwähnt, unbedingt neue Wege gehen.
Neue Wege möchten Sie auch in der Altdorfer Straße wagen. Was hat es mit diesem Pilotprojekt, das gemeinsam mit dem Freistaat realisiert wird, auf sich?
Hier werden wir bereits bestehende Gebäude komplett sanieren. Es geht uns hier vor allem darum, wie auf die schon bekannten Phänomene des Klimawandels – steigende Temperaturen, Starkregenereignisse, Stürme und dergleichen – reagiert werden kann und wie sich bauliche Strategien und Baustoffe positiv auswirken können. All das sind wichtige Erkenntnisse, die dann künftig hoffentlich Standardverfahren werden. Damit wir das realisieren können, sind wir wie bei all unseren Großprojekten aber auf Fördergelder von Bund und Freistaat angewiesen. Denn neue Verfahren kosten viel Geld und das könnten wir alleine niemals stemmen.
In der Altdorfer Straße sollen in einem Pilotprojekt moderne Baustoffe und Methoden getestet werden und wie diese helfen könnten, den Auswirkungen des Klimawandels zu begegnen.
Da Sie es gerade ansprechen: Wie steht die Stadtbau denn derzeit da?
Ich habe hier vor eineinhalb Jahren ein wirtschaftlich wahnsinnig gesundes Unternehmen übernommen. Die Kennzahlen und Ratings sind top. Von der finanziellen Seite her sind wir also in der Lage, die Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsprojekte anzugehen. Die Projekte bedeuten für uns aber auch ein deutliches Wachstum. Wir sind damit mindestens die kommenden fünf Jahre beschäftigt und werden uns dann um ein Siebtel vergrößert haben. Damit wir gesund wachsen können, brauchen wir entsprechendes Personal und da sieht es derzeit etwas schwierig aus. Denn zum einen kann sich die Stadtbau als kommunaler Arbeitgeber nur im Tarifgefüge des öffentlichen Dienstes bewegen, was bedeutet, dass wir zwar sichere Arbeitsplätze und andere Annehmlichkeiten bieten können, aber im Gegenzug nicht jede Gehaltshöhe bezahlen können. Zum anderen sind aber grundsätzlich zu wenig technische Fachkräfte auf dem Markt. Die braucht es aber, wenn wir uns den eben beschriebenen Bauaufgaben stellen wollen und langfristig erfolgreich arbeiten wollen.
Kommen wir doch mal auf die ehemalige Prinz-Leopold-Kaserne zu sprechen. Auch hier wollen Sie neue Maßstäbe setzen und durch innovative Methoden ein klimafreundliches Wohnen ermöglichen. Wie konkret sind da aktuell die Pläne?
Der Regensburger Stadtrat hat ein sehr innovatives Energiekonzept beschlossen (hier geht es zum Stadtratsbeschluss). Der neue Stadtteil soll energetisch vollständig CO2-neutral versorgt werden. Das technische Konzept soll im Wesentlichen aus konventionellen Apparaturen wie PV-Anlagen, Wärmepumpen und Pufferspeichern bestehen. Bei dem technischen Material handelt es sich also um Dinge, die derzeit schon am Markt erhältlich sind. Neu ist nun aber, wie diese Komponenten intelligent zusammenschaltet und effizient genutzt werden können. Wir werden hier auch auf künstliche Intelligenz zurückgreifen. In den Wohnungen sollen Sensoren verbaut werden, die mit der Zeit zum Beispiel das Heizverhalten der Mieter lernen und dadurch langfristig die effizienteste Energienutzung garantieren sollen.
Der neue Stadtteil auf der ehemaligen Prinz-Leopold-Kaserne soll einmal autork mit Energie versorgt werden. Dabei setzt die Stadtbau auf dei Kooperation mit der OTH und auf ein intelligentes System. Quelle: Stadt Regensburg
Ergänzt wird das Konzept, das in enger Zusammenarbeit mit der OTH Regensburg umgesetzt wird, durch ein Power-to-Gas-Verfahren. Dadurch soll im Sommer zu viel erzeugter Solarstrom mit Hilfe der Elektrolyse in Wasserstoff umgewandelt und gespeichert werden. Im Winter kann dann dieser wieder zur Strom- und damit auch zur Wärmeerzeugung verwendet werden. Zusätzlich wollen wir auf eine Holzhybridbauweise setzen und die Gebäude mit einem sehr hohen energetischen Standard herstellen. Damit wird der Energieverbrauch von vornherein gesenkt, so dass der gesamte Stadtteil nur die Energie verbraucht, die vor Ort über die PV-Anlagen gewonnen wird.
Das klingt nach viel Geld. Sie hatten es eingangs schon erwähnt: Modern bauen und dabei kostensparend arbeiten ist ein gewisser Widerspruch. Was bedeutet das für den Wohnungsmarkt?
Auch dieses Projekt wäre ohne Geld aus Fördertöpfen nicht umsetzbar. Und natürlich muss die Stadtbau am Ende stets wirtschaftlich arbeiten. Da unser Gesellschaftszweck aber die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit bezahlbarem Wohnraum ist, haben wir andere Prämissen wie ein privates Unternehmen. Wir haben jetzt aber auch viel über die Energiegewinnung beziehungsweise deren Einsparung gesprochen. Die Energie wird jedoch nicht über die Kaltmiete bezahlt, sondern über die Betriebs- und Heizkosten. Das muss man klar trennen.
Mit dem energetischen Konzept der Prinz-Leopold-Kaserne wird erreicht, dass der Verbrauch der Gebäude äußerst niedrig und zusätzlich die Erzeugung der Energie klimaverträglich ist. Bei vielen Neubauvorhaben auf dem Immobilienmarkt werden die Gebäude mit Baustoffen energetisch ertüchtigt, deren Herstellung selbst äußerst klimaschädlich ist und die nur äußerst aufwändig wieder recycelt werden können. Es besteht da schon ein gewisser Etikettenschwindel, wenn Verkäufer oder Vermieter dann mit einem Beitrag zum Klimaschutz und niedrigen Heizkosten werben. Da wird derzeit energetisch betrachtet zu viel Mittelmaß errichtet, was aber irgendwann auf Top-Niveau gebracht werden muss. Doch das will dann keiner mehr machen.
„Gegen den Trend können wir kaum etwas ausrichten“
Aber auch die Kaltmieten steigen seit Jahren immer weiter an.
Das vom Stadtrat letztes Jahr beschlossene Baulandmodell, das Investoren verpflichtet, mehr in den sozialen und nachhaltigen Wohnungsbau zu investieren war wichtig. Es dauert aber sehr lange, bis das seine Wirkung entfalten kann. Auch dass die Stadt künftig verstärkt auf Erbpacht bei der Vergabe von Grundstücken setzen möchte, sehe ich positiv. Da ich aber nicht davon ausgehe, dass Regensburg in eine konjunkturelle Schieflage geraten wird, wird auch in naher Zukunft der Preis durch die hohe Nachfrage bestimmt werden. Was die konkreten Kaltmieten angeht liegen wir bei unseren Bestandswohnungen im Durchschnitt bei rund sieben Euro. Mit unseren zehn Prozent Anteil am Regensburger Wohnungsmarkt dämpfen wir damit sicherlich die generelle Steigerung des Mietspiegels. Gegen den allgemeinen Trend der steigenden Mieten in Regensburg können wir hingegen kaum etwas ausrichten.
Auch hier sollen einmal neue Wohnungen entstehen. Die Stadtbau gründet deshalb eine eigene Gesellschaft, die das Projekt im Auftrag der Stadt als Baubetreuer umsetzen soll. Foto: Archiv/as
Ich halte es aber auch für das falsche Vorgehen, nur die Miethöhe in den Fokus zu nehmen. Moderne und attraktive Wohnquartiere sollten so gestaltet sein, dass von außen nicht ersichtlich ist, wer dahinter wohnt. Gleichzeitig muss auch die Hemmschwelle der Leute fallen, Fördergelder zu beantragen. Übrigens glaube ich, dass viele gar nicht wissen, dass sie für eine Wohngeldförderung in Betracht kämen.
Neuer Wohnraum soll auch auf dem Bosch-Gelände entstehen. Auch hier spielen Fördertöpfe eine entscheidende Rolle und bringt die Stadtbau auf Abwege.
Hier ist es so, dass der Freistaat das Bauvorhaben mit 30 Prozent der Kosten fördern wird. Diese Summe ist aber daran gebunden, dass die Kommune Eigentümerin bleibt. Das würde sonst gegen das EU-Beihilferecht verstoßen. Zum 1. Januar gründen wir deshalb eine eigene Gesellschaft, die das Projekt in der Funktion des klassischen Baubetreuers abwickelt und für die Stadt realisiert. Wir sind also mittlerweile wirklich auf verschiedenen Ebenen unterwegs. Wo wir am Ende landen werden, wird sich zeigen. Wir müssen aber eben jetzt die richtigen Projekte auf den Weg bringen. Denn im Wohnungsbau wurde in den letzten Jahren einfach zu viel verpasst und zu wenig umgesetzt. Das werden wir in der Zukunft noch spüren.
me
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Wohngeldförderung wurde nur am Ende kurz erwähnt. Dennoch meine Frage: Erscheint nur mir diese Art der Förderung problematisch zu sein? Normal- und Geringverdiener erhalten einen Mietzuschus, der letztlich Leuten zu Gute kommt, die Wohnungsraum zu Renditezwecken besitzen. Der Staat bezuschusst hier also indirekt Immobilienbesitzer*innen. Wäre ein Mietpreisdeckel nicht sinnvoller und für die Allgemeinheit in mehrerlei Hinsicht günstiger?
Jakob Friedl
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Das Boschareal am zwei Stadtteile verbindenden Safferlingsteg und der gegenüberliegenden Grünanlage mit Spiel- und Bolzplatz befindet sich seit 2017 in städtischem Eigentum. Mitten im Untersuchungsgebiet soziale Stadt gelegen, hätte es auch förderfähiges Potenzial gehabt historischer Ankerpunkt und Quartierszentrum mit sozialen, kulturellen und gewerblichen Nutzungen zu werden. Hier gab es immer schon Kultur! Nun sind Stadtteilkulturprojekte im Sanierungsgebiet sogar bis zu 60% förderfähig. Im Koalitionsvertrag finden sich viele Aussagen zu Kunst, Soziokultur und Kreativwirtschaft, die sich auch zusammengefasst als Begründung des fälschlicherweise nicht öffentlich behandelten Prüfantrags der Ribisl-Partie wiederfinden: https://ribisl.org/antrag-05-06-2020-zwischennutzung-auf-dem-bosch-areal/. Jede Anfrage Zwischennutzungen den Boschmarkt betreffend wurde jedoch seit 2017 von der Stadt abgewehrt oder verlief im Sande, egal ob von Seiten der Kreativwirtschaft, des BÜSO, des Kunstvereins GRAZ, der Donumenta oder der im Stadteil tätigen Binary Kitchen. Der Stadtverwaltung sind jedoch keine Anfragen bekannt: https://ribisl.org/nachfrage-zum-weiterhin-ungenutzten-bosch-areal/.
Nun erfolgt der millionenteure Abriss der durchaus noch nutzbaren und entwicklungsfähigen ehemaligen Gewerbe-Gebäude.
Das Bauvorhaben auf dem Gelände des Boschareals ist mit 24,4 Mio € der größten Posten im Einzelplan 6 des Investitionsprogramms 2020 – 2024. „Im Fall der Entscheidung gegen eine bauliche Umsetzung des Vorhabens ist die Stadtbau GmbH für die bis dahin erbrachten Planungsleistungen /vsl.re.1200 T € zzgl. Sonderhonorar i.H.v.rd.30 T € von der Stadt Regensburg zu entschädigen.“ (vgl. VO/20/16416/23)
Da es von Seiten der Stadtverwaltung bzw. der Stadtbau bisher noch keinen Zwischenbericht für den Stadtrat gab, hat die Ribisl-Partie einen Antrag auf Berichterstattung gestellt: https://ribisl.org/wp-content/uploads/2020/1/Antrag_Berichterstattung_Boschplanungen_Ribisl_Partie_22Nov2020.pdf
Die Neubebauung sieht entsprechend dem Stadtratsbeschluss vom 20.02.2020 lediglich Wohnungen vor und keine entsprechenden Erdgeschossnutzungen, was vielleicht auch der 6 Mio € hohen Förderung durch das kommunale Wohnraumförderungsprogramm des Freistaats geschuldet ist. Anstatt an einen Quartiersplatz für Stadtteilkultur oder das viel beschworene Nebeneinander von Wohnen und Arbeiten oder Räume für Kultur hat die Stadtverwaltung als Auftraggeber der Stadtbau (neben dem IZ Projekt „Wohnen am Kunstpark“) ausschließlich an die Schaffung von möglichst vielen Appartments gedacht – und die Stadtbau erfreulicherweise wohl zumindest an ein innovatives Energiekonzept.
Die Frage ist nun nur noch, wie oder ob am Safferlingsteg doch noch mehr als Wohnen stattfinden kann. Da hilft es auch nichts, dass auf der Prinz-Leopold-Kaserne ein „Innovationsquartier“ mit Erdgeschossnutzungen entsteht, das Sportamt dort eine Halle 27 betreibt oder in der Guerickestraße ein Familienzentrum gebaut wird. Alles gut und schön, nur eben ein Quartier weiter.
R.G.
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Als man in Regensburg auf den Wiener Gemeeindebau verwies, tauchte die Idee auf, man müsse wie in Wien die Grundstücke nur mehr in Erbpacht vergeben.
https://de.wikipedia.org/wiki/Gemeindebau
Erbpacht ist für sich gesehen keine Praxis, die niedrigere Mieten garantiert, sie kann im Gegenteil, wie im Beispiel von Hongkong, Grund für die allerhöchsten Mieten sein.
Youtube, “Hong Kongs Käfig-Wohnungen von Innen”
Karl Friedrich
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hätte, hätte, Fahrradkette..
So könnte man das Interview zusammen fassen. Wie schauts eigentlich mit den hunderten leerstehenden Stadtbau-Wohnungen aus?
https://www.regensburg-digital.de/stadtbau-leerstand-fuer-menschen-in-schwierigen-situationen/10112015/
Jakob Friedl
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Hier der funktionierende Link zum: https://ribisl.org/antrag-auf-zwischenbericht-bebauung-des-boschareals-durch-die-stadtbau/
Mathilde Vietze
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Ich habe Herrn Keßler bei einem Empfang persönlich erlebt und war von seinem
Auftreten sowohl, wie auch von seinen Ausführungen sehr angetan. Ich bin über-
zeugt, daß der eine weit bessere und bürgernähere Arbeit macht, als seine beiden
Vorgänger.
XYZ
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Zu M. Vietze 17.12
Der versteht’s halt und ist einfach vom Fach: dass der soziale und regenerative und zeitgemässe Wohnungsbau unterstützt werden muss, dem man nicht von vorneherein ein Armeleute-Viertel ansehen kann. Das hat auch schon vor Jahren der Stadtrat Hartl begriffen, wofür er allseits bei der Vergabe eines Teils der Nibelungenkaserne angegriffen wurde. Na endlich ein Lichtblick: moderne Wohnquartiere sollten so gestaltet werden, dass nicht ersichtlich ist wer dahiinter wohnt, solide und dauerhaft wohnhaft.
Jakob Friedl
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Die Stadtbau muss auf zwei Teilbereichen des Areals der Prinz-Leopold-Kaserne (PLK) in sehr kurzer Zeit, bis 2024, in einem ersten Bauabschnitt ca. 360 Wohnungen fertigstellen. Die Bebauung, entlang eines noch zu erstellenden Bebauungsplans, sollte den Ansprüchen des Auslobungstextes, der ersten Preise des Ideenwettbewerbs und den Anmerkungen des Preisgerichts dazu gerecht werden. (vgl. TEXT 1. Preis: https://ribisl.org/wp-content/uploads/2020/10/214218_Erlauterungstext.pdf ) Diese erste Bebauung durch die Stadtbau soll also vielfältige Typologien innerhalb der einzelnen Baufelder und kleinteilige Nutzungsmischung beinhalten, anknüpfungsfähig für ein innovatives Energie- und Verkehrskonzept – dabei auch noch „smart“ – sein, Sozialräume und Erdgeschossnutzungen beinhalten, die durch soziale und kulturelle Akteure belebt werden können. (vgl. Ausschreibung)
Auf dem Areal sollen offene Nachbarschaften in Wohnhöfen, ein interessanter Park und sich wandelnde gewerbliche Strukturen entstehen usw.. Es wird deutlich, dass die Entwicklung der PLK hin zu einem sog. Innovationsquartier in vielerlei Hinsicht als Prozess gedacht werden muss, der Synergieeffekte nutzt. Zwischennutzung ist eine beispielhafte Form des Interesses und der Bürgerbeteiligung.
„[…] Koproduktive Arrangements bieten hinsichtlich der Kosten und kreativen Lösungen viele Vorteile für alle Beteiligten. Um Strukturen entwickeln und kooperative Zwischennutzung etablieren zu können, sollte ein erster Zwischennutzungsvertrag mindestens eine Laufzeit von zwei Jahren mit vierteljähriger Kündigung umfassen, gerne auch viel länger. Wichtig ist allen Engagierten, bei der Planung des Beginns der Zwischennutzung in möglichen Räumlichkeiten umfassend mit einbezogen zu werden. Darüber hinaus sind Bürgerinformation, aktive Bürgerbeteiligung und Bürgerengagement essentielle Elemente für die Entwicklung des Innovations-Quartiers und sollten Bestandteil aller Maßnahmen im Sanierungsgebiet Innerer Südosten sein.
Da sich die PLK im Bereich des Sanierungsgebiets „Soziale Stadt“, das bereits im ISEK skizziert wurde, befindet, gibt es für voraussichtlich 15 Jahre ein großes Potential für Querfinanzierungen von bis zu 60 % für städtisches Engagement und zukunftsorientierte Bürgerprojekte. Die Stadt kann also von entsprechenden Investitionen massiv profitieren.
Zwischennutzung, so wie u.a. im Siegerentwurf des Ideenwettbewerbs vorgesehen, sollte bei der Konversion des Areals bis zur Fertigstellung des Quartiers eine wichtige Rolle spielen. Es findet über einen langen Zeitraum hinweg eine Entwicklung des Stadtgebiets hin zu einem innovativen Wohnquartier statt, begleitet von einer Konversion der Zwischennutzung in sich verstetigende Stadtteilkultur. […]“ Aus einem Brief interessierter Vereine und Organisationen an die Oberbürgermeisterin, Oktober 2020.
Hier ein Einstieg ins illustrierte und animierte Ribisl-PLK-Zwischenutzungsuniversum: https://ribisl.org/fotografische-erkundungen-der-plk-ermoeglichen/
Auch a Regensburger
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Herr Friedl,
Schön, dass Sie den Inneren Osten und die soziale Stadt erwähnen.
Das wichtigste für den Inneren Osten ist es die sozialen Strukturen einer Gesellschaft abzubilden. Bis dato trägt der Innere Osten die Hauptlast. Schule Hohes Kreuz tippe ich keine 10% Schüler ohne Migrationshintergrund.
Und die Lage ist derzeit sehr unglücklich. D.h Regensburg will richtigerweise die Sozialbauquote erhöhen. Die großen Bauvorhaben werden zukünftig im Inneren Osten passieren (Kasernen, Candida usw.). Wird nun die Sozialqoute erfüllt, wird sich im Inneren Osten an der sozialen Struktu nur wenig ändern.
Ich hoffe das bei Allen Diskussionen auch das Gesamtbild eine große Rolle spielt. Ohne der Schaffung von sozial homogenen Vierteln (und Verbindung über die Bahngleise) wird auch das ganze Projekt soziale Stadt für die Katz sein.
Sabine F.
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„Im Wohnungsbau wurde in den letzten Jahren einfach zu viel verpasst.“
Und die, die im Stadtrat die miese Wohnungssituation mit zu verantworten und den Ausverkauf städtischer Grundstücke an Bauträger mitgetragen haben, sitzen heute immer noch im Landtag, im Stadtrat (teils in neuen Parteien) und auf Bürgermeister- und Oberbürgermeistersesseln.
Tobias
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@me: Betreffend Mietendeckel.
Vermieten bzw. eine Immobilie zu besitzen ist ein extrem teures Unterfangen. Ich weiß nicht, woher diese Stereotype kommt, dass alle Nadelstreifen tragen und Zigarre kauen? Ich habe auch eine kleine Wohnung in Reinhausen und zahle mehr als zur Miete (um genau zu sein: 160%), da Sondertilgung, Zinsen und Hausgelder natürlich an mir hängenbleiben. Wenn ich nach 10+ Jahre dann endlich fertig bin, kommt die nächste Sanierung dran, oder wie jetzt der Brandschutz mit – Zitat Stadt: “15.000€/Wohnung sind realistisch”. Diese Auflage kam aus dem heiteren Himmel, nachdem die Gebäude 1970 vom selben Amt als vorschriftsmäßig durchgewunken wurde. Als Mieter müssen Sie das nicht, oder nur in Miniportionen tragen; ich muss, als Kaufmann im Einzelhandel (also nix da “privilegiert”, “Erbe” oder IG Metall-Überbezahlt, 100% self-made!), immer mehere Tausend Euro für sowas übrig haben, was Sie für Ihren Urlaub, ein neues Auto etc. aufwenden könn(t)en. Abgesehen davon sind ja auch unsere Handwerker sau teuer. Mein 3,7m²-Bad hat mich mit “Vigour”-Standardausstattung 13.000€ gekostet. Bei einer Miete von ca. 350€/monatlich lt. Mietspiegel. Ziehen Sie da noch die Hausgelder ab – Umlagefähigkeit ist ein Witz – bleiben noch 270€ an Mieteinnahmen. Nun rechnen Sie die 13.000€ gegen – ohne Wohnraum, Balkon, Küche, Diele, Brandschutz, Gartenarbeiten, Steuern,… zu beachten.
Ich würde nichts anders machen, aber ich lege mich dafür ins Zeug. Dass ich später die Immobilie – die ein guten Teil meines Lebens an Arbeit erfordert – mit Gewinn abstoßen möchte oder vermieten, liegt auf der Hand, oder?
Nein, die privaten Vermieter, sofern sie nicht Erben sind oder 10+ Wohnungen haben, wo man zur Not eine oder zwei verkaufen kann, sind nicht in der Lage den sozialen Wohnungsbau durchzuziehen – und dies sollte auch nicht gefordert werden sondern Stadt- bzw. Ländersache sein und bleiben.
gustl
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“Das hat auch schon vor Jahren der Stadtrat Hartl begriffen, wofür er allseits bei der Vergabe eines Teils der Nibelungenkaserne angegriffen wurde.”
Hahaha, Danke für diesen schönen Witz!
Hartl Norbert
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Sehr geehrter Herr Gustl,
kennen sie meine Aktivitäten in Sachen Wohnungspolitik in den letzten 40 Jahren
z.B.
1.Grundstücke kostenlos an die Stadtbau, Erbpachtgrundstücke der Stadtbau übereignet zur Stärkung des Eigenkapitals, bessere Sozialbetreuung der Mieter, Mietpreisbegrenzung, usw.
2. Mehr sozialer Wohnungsbau, Erhöhung der Quote bei Bebauungsplänen
3. Nibelungenkaserne: 600 Sozialwohnungen, davon ca. 300 an die Stadtbau die restlichen 300 von Tretzel in KFW 40, also geringere Nebenkosten, 300 Eigentumswohnungen bei Vermietung mit Mietpreisbegrenzung auf unter 10 Euro bei KFW 40, Projekt Lebenshilfe und Projekt Verein Zweites Leben.
4. Viele weitere Aktivitäten
Wenn das alles für sie ein Witz ist, dann bin ich mit meinem Latein am Ende.
Sollten sie aber den Wunsch haben, sich ehrlich und sachlich informieren zu lassen, dann können sie mich gerne anrufen.
Norbert Hartl
R.G.
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Herr Hartl, ich mag es, wenn Sie sich hier melden und ihre besten Ideen einem Publikum näherbringen.
Dass der Anlass für Sie nicht erfreulich war, ist eigentlich von ungeordneter Bedeutung; ältere Menschen sollen in jeder Lebenslage Jüngeren Vorbild sein.
XYZ
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Zu Hartl+RG
Da wirken halt allerlei Emotionen mit, die Fakten werden gar nicht mehr kritisch betrachtet.
Das wird dann anhand fama oder anklage versucht zu rationalisieren. Das ist der Vorteil des Alters.
XYZ
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Zu Hartl 08.44:
Da haben sie endlich Fakten angesprochen! Das gilt auch nur so nebenbei für Biogas, die staatliche Förderung wird eingestellt, da nicht so ganz klimafreundlich, aber bis das die Öffentlichkeit – oder sogar ein Strafgericht – mitbekommt dauert es halt eine Weile . . .
Jakob Friedl
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@Auch a Regensburger
Die Brücken zwischen den im Programm „Soziale Stadt innerer Südosten“ zusammengefassten jedoch durch Bahngleise immer schon voneinander getrennten Stadtvierteln werden vielleicht irgendwann in ferner Zukunft realisiert. Um so relevanter ist, was am Safferlingsteg, dem einzigen Bahnübergang, passiert.
Vielleicht meinten Sie hier ja etwas anderes, aber: Warum sollte denn bitte die „Schaffung sozial homogene[r] Viertel“ erstrebenswert sein? Ich halte gesellschaftliche Vielfalt, Solidarität und soziale Durchlässigkeit für wünschenswert, also ein Neben- und im besten Fall ein Miteinander unterschiedlicher Lebensentwürfe, Einkommensgruppen und Wohnformen. Gute Bedingungen für Verständnis, Wertschätzung und Teilhabe sind z.B. grüne Wohnhöfe, abwechslungsreiche Architektur, bezahlbare Mieten und heterotope Identifikationsorte, die keiner kapitalistischen Verwertungslogik unterliegen, sondern über lange Zeiträume hinweg Freiraum für die Entwicklung von Stadtteilkultur bieten. Ein solcher historisch gewachsener, identitätsstiftender Ankerpunkt und Möglichkeitsraum für zukünftige Experimente hätte das Boschareal sein können, wo über 30 Jahre hinweg ein multikultureller samstäglicher Flohmarkt stattfand. Ein wichtiger Treffpunkt! Nun entstehen dort, das Viertel nachverdichtend, mit einem innovativen Energiekonzept ausgestattete Appartments mit vergleichsweise billigen Mieten. Wohnraum ist schön und gut. Aber geeignete entwicklungsfähige Innenräume für DIY-Stadtteilkultur, wichtige Räume für Begegnung der dort lebenden Bewohner*innen, müssen weichen. Erfreulich: Die Binary Kitchen bespielt über die Straße hinweg kleine Räumlichkeiten und ist ein unschätzbar wertvoller Gewinn für die gesamte Stadt.
Das benachbarte IZ-Projekt „Wohnen am Kunstpark“ ist hingegen alles andere als innovativ, denn hier wird auf vielerlei Wegen die maximale Rendite erzielt, indem in einem weniger vermögendem Viertel Wohnblöcke mit gleichförmigen teuren Wohnungen gebaut werden durften – ohne PV-Anlagen auf den Dächern. Der Kindergarten wurde dort vom Investor dann noch in irgendeinem Erdgeschoss untergebracht, mit ein wenig viereckigem Auslauf davor. Die öffentliche Hand zahlt´s größtenteils, der kleine Rest kommt über die Miete leicht wieder rein…. Bebauungspläne sollten in Regensburg besser ausgehandelt werden. Die Stadtbau schafft(e) hingegen auf städtischem Grund in der Plato-Wild-Straße (als Tauschgeschäft mit verkauften Immobilien in der Innenstadt), bald am Boschareal (leider..) und auf dem Gelände der ehemaligen PLK qualitätvollen und kostengünstigeren Wohnraum um die Folgen des Ausverkaufs abzufedern. Auch hinsichtlich der Gewinnspanne stellt dies eine klare Rollenverteilung dar.
Gerade angesichts des Sanierungsprogramms Soziale Stadt (ISEK) frage ich mich auch: Warum sollte sich die soziale Struktur im inneren Südosten denn ändern und was würde dann besser? Falls mit „sozialer Struktur“ Mechanismen der politischen Teilhabe, der Selbstbestimmung und Gestaltungsmöglichkeiten der nachbarschaftlichen Umgebung gemeint sind, wäre es schön, wenn sich diese strukturellen Defizite im gesamten Stadtgebiet ändern. Ist jedoch damit gemeint darauf zu hoffen, dass weniger privilegierte Stadtviertel durch einkommensstarke Bewohner*innen in teuren Miet- oder Eigentumsverhältnissen eine vermeintliche „Aufwertung“ erfahren, so wurde der Begriff „sozial“ nicht richtig verstanden. Und noch etwas: Welche „Last“ tragen denn die Stadtteile durch den hohen Anteil von Menschen mit „Migrationshintergrund“? Migration gehört seit mindestens 50 Jahren mit zur Identität dieser Stadtviertel. Dass nun dort auch Geflüchtete in Ankerzentren oder Sammelunterkünften untergebracht sind, kann ich ebenfalls nicht als weitere Belastung für das Stadtviertel erkennen, sondern als eine bedrückende Situation für diese schutzbedürftigen Personen.
Eine Aufgabe für die Kommune ist es mehr Selbstwirksamkeit im Lebensumfeld jedes Einzelnen zu ermöglichen und alle Bevölkerungsgruppen stärker in den politischen Prozess einzubeziehen. Das Programm Soziale Stadt kann, wenn es sich entsprechend weiterentwickelt, gerade hierzu beitragen. Bisher besteht der neugegründete Quartiersbeirat allerdings nur aus Bewohner*innen des Kasernenviertels. Das Hohe Kreuz und das Ostenviertel sind noch nicht vertreten. Schön, dass sich das sog. Quartiersmanagement nun mit einer halben Stelle und einem eigenen Standort ins Hohe Kreuz hinüber erweitert. Vgl: https://ribisl.org/antrag-auf-berichterstattung/
R.G.
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@XYZ
Herr Hartl hat seither, im Gegensatz zu anderen mit ihrer überheblichen Schimpfhaltung, in Regensburg-digital in sachlichem Ton jeweils themenbezogene Beiträgeg eschrieben.
Man erreicht nicht immer alles im Leben selbst, aus unterschiedlichsten Gründen. Die noch nicht umgesetzten Ideale an die nächste Generation weiterzugeben, ist wahrlich gut.
Herr Hartl, Sie sind als Kommentator von mir gern gelesen.
Mr. T.
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Solche Friedls bräuchts halt mehr im Stadtrat. So viel Engagement, Fachwissen und Weitsicht – und dann nur eine Stimme.
Auch a Regensburger
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Herr Friedel,
Da habe ich mich falsch ausgedrückt. Homogen zwischen den Stadtteilen. D.h alle Stadtteile ähnliches Verhältnis von Akademikern, Angestellter, Arbeiter, Studenten, alte und junge, Migrationshintergrund, soziale Hilfeempfänger.
Her Hartl mag sich sehr engagiert haben. Mag es nicht beurteilen. Jedoch zeigt seine Rückmeldung auch was ich meine. 40ih Jahre Engagement für sozialen Wohnungsbau. Und was haben wir. Schulen mit 90 Prozent Migrationshintergrund, da sich im Stadtosten fast nur günstiger Wohnraum befindet.
Super das in der Kaserne nun Sozialwohnungen gebaut werden. Sie werden die Situation nicht entspannen.
Wenn die Stadt Stadteile will die auch die gesamte Bevölkerungsstruktur abdecken muss die Devise sein. Sozialer Wohnungsbau ja, aber auf keinen Fall für die Viertel, die jetzt schon mit Abstand die größte Last teilen.
Große Gefahr: Kasernen, Candis, Hohes Kreuz. Das sind die großen Bauflächen der nächsten Jahre. Nun haben wir uns richtigerweise für einen höheren Sozialwohnunsanteil entschieden. Wenn er aber im Osten realisiert wird, werden die Fehlplanungen der letzten Jahrzehnte noch weiter verfestigt.
Auch a Regensburger
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Herr Friedel,
Noch ein Nachtrag zum Quartiersmanagement.
Bin vom Hohen Kreuz und war Initial im Quartiersbeirat dabei. Nach Corona nicht mehr, da es derzeit bei mir leider nicht geht.
Aber genau da ist ja auch die Hauptproblematik zu sehen.
Im Westen würde ein Programm “mach das Viertel schöner”, viel mehr Beteiligungen hervorrufen, weil eben Klientel da ist die sich engagieren können.
Hat was mit Sprache und Familienverhältnissen zu tun.
Praktisches Beispiel aus der Fussballmannschaft die ich trainiere: Kann keinen Vater als Co Trainer gewinnen. Die einen sprechen die Sprache nicht und die Anderen arbeiten Frau/Mann und in Schicht und die kriegen nicht mehr rein und können nicht planbar da sein.
Habe vor mich auch wieder im Projekt Soziale Stadt engagieren. Jedoch wird da auch nicht wirklich weltbewegendes passieren, wenn die Bürger die sich beteiligen können nicht genug da sind.
Kinder hätten wir genügend zum Fussballspielen. Trainer haben wir nicht. Es würde sich auch ohne soziale Stadt etwas entwickeln.
Ute
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@ Jakob Friedl
Gottseidank hat die Stadt
“…ausschließlich an die Schaffung von möglichst vielen Appartments gedacht… “,
als Familie mit Kindern wollen wir bezahlbaren Wohnraum bzw. überhaupt Wohnraum und keine
“…Möglichkeitsräume zukünftiger Experimente…”
und ähnlichen Quatsch.
Meinen Sie, dass Sie mit solchen Luxusproblemprogrammen in den nächsten Stadtrat mal wieder gerade noch reinkommen oder eher wieder Dingen nachgehen, die
“…keiner kapitalistischen Verwertungslogik unterliegen…”?
Jakob Friedl
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@ute
Dass Familien und alle anderen bezahlbaren Wohnraum brauchen steht außer Frage, diesen jedoch unreflektiert an allen scheinbar geeigneten Orten zu realisieren ohne ausreichend Rücksicht zu nehmen auf dauerhafte Lebensqualität in sich stetig weiterentwickelnden Stadtvierteln und auf Orte, an denen auch selbstorganisierte Stadtteilkultur möglich ist, halte ich aus Perspektive der Kommune für ausschließlich bauträgerorientiert. Am Boschmarkt entstehen gleich neben der Bahnhaupttrasse lediglich 80-100 Appartements u.a. für städtische Auszubildende. Auf der PLK/PK werden mindestens 1500 Wohnungen gebaut, u.a. leider auch durch das vielfach mit Korruption in Erscheinung getretene IZ, das sich zudem gleich nebenan unter Umgehung der Sozialquote und Nichtberücksichtigung des Klimavorbehalts am LERAG Gelände mit vielen teuren Wohnungen eine noch goldenere Nase verdient ohne gesellschaftliche Verantwortung zu übernehmen. Schade, dass Sie es als Luxus werten, dass ich unter einer gelungenen Stadtentwicklung mehr verstehe als Wohnen, Parken, Kinderbetreuung, Bäcker, Nahversorgung und einen korrupten Ausverkauf der Stadt. Diesen geringen Ansprüchen wurde bereits in der Kirchfeldallee in Burgweinting (14,50 € / qm für´s Wohnen mit „Domblick“ in der schrottigsten Architektur), am Brandlberg („Wohnen in den Obstgärten“), am LERAG-Gelände („Wohnen am Kunstpark“), am „ das Dörnberg“ oder im „Marinaquartier“ genüge getan. Luxusprogramme, was die Rendite betrifft: Teuer aber nicht wertvoll.